Turto vertinimo procesas

TURTO VERTINIMO PROCESAS

 

 

ĮVADAS 2

1. TURTO VERTINIMO PROCESAS 4

2. PROBLEMOS APIBŪDINIMAS (NUSTATYMAS 5

3. IŠANKSTINIS DUOMENŲ RINKIMAS IR VERTINIMO PLANAS 9

4.DUOMENŲ RINKIMAS IR ANALIZĖ 11

4.1. BENDRIEJI DUOMENYS 11

4.2. SPECIALIEJI DUOMENYS 12

5. GERIAUSIO IR EFEKTYVIAUSIO PANAUDOJIMO ANALIZĖ 15

6. ŽEMĖS SKLYPO VERTĖS NUSTATYMAS 16

7. TRIJŲ VERTINIMO METODŲ TAIKYMAS 18

8. GAUTŲ VERTĖS RODIKLIŲ SUDERINIMAS IR GALUTINIO RODIKLIO NUSTATYMAS

21

9. VERTINIMO ATASKAITOS 21

IŠVADOS 26

LITERATŪRA 27

ĮVADAS

 

 Turto vertinimas daugeliu atveju yra unikalus nekilnojamojo turto

srities aspektas. Vertintojo nuomonė apie nekilnojamąjį turtą turi didelės

reikšmės, suprantama, priklausomai nuo vertinimo tikslo, t.y. ar turtas

vertinamas pardavimui, draudimui, patikėjimui, paskolai gauti ir pan.

Skirtingai nei daugelis mano, vertintojo užmokestis nepriklauso nuo

įvertinto turto vertės. Taigi, kadangi vertintojas nėra suinteresuotas

nustatyti didesnę vertinamo objekto vertę, jis ar ji gali objektyviai

išnagrinėti vertinamo turto privalumus, patrauklumą. Tokiu būdu

vertintojas kompetetingai atlieka savo darbą bei neklaidina rinkos dalyvių.

Priešingu atveju, netinkamas, t.y. netikslus įvertinimas gali brangiai

kainuoti (tiek pačiam vertinančiajam, tiek ir užsakovui).

Rinkos ekonomikos sąlygomis labai svarbu, kad visi rinkos dalyviai

būtų pakankamai informuoti it teisingai suprastų reiškinius, susijusius su

nekilnojamuoju turtu. Kitaip visada išliks dezinformacijos pavojus,

galintis iškreipti nekilnojamojo turto ir su jo funkcijomis susijusių

procesų esmę. Tai ypač svarbu, stojant į Europos Sąjungą, pasaulio prekybos

organizaciją, sukurtą per šimtmečius, nes reikia tikslingos, ekonomiškai

kompetetingos ir socialiai orientuotos vadybos. Tai ypač aktualu dabartiniu

laikotarpiu, kai nekilnojamojo turto rinka vis plečiasi. Žemės, jos

priklausinių, pastatų ir butų rinka Lietuvoje naujai pradėjo formuotis,

atkūrus Nepriklausomybę. Po Nepriklausomybės atkūrimo priimto Valstybinio

turto privatizavimo, restitucijos, butų privatizavimo ir kt. verslininkystę

reglamentuojantys įstatymai tapo teisiniu pagrindu plėtotis nekilnojamojo

turto rinkai Lietuvoje.

Nekilnojamojo turto rinkos plėtra tampa vienu iš veiksnių,

reikalaujančių profesionalaus turto įvertinimo, pagrįsto ilgamete rinkos

ekonomikos šalių patirtimi ir mūsų gyvenimo realijomis. Tuo tikslu

rengiant įstatyminę bazę, remiantis užsienio šalių patirtimi, stengiamasi

suvienodinti turto vertinimo standartus taip, kad jie atitiktų tarptautinių

turto vertinimo standartų keliamus reikalavimus [1].

Nekilnojamojo turto vertinimas yra būtinas turto pirkėjams ir

pardavėjams, nekilnojamojo turto registrą tvarkančioms įstaigoms, kreditų

davėjams, hipotekos įstaigoms, draudimo kompanijoms, investuotojams,

pagaliau ir kiekvienam savininkui. Kaip rodo patirtis, joks įvertinimas

negali būti absoliučiai teisingas, tačiau siekti objektyvumo, vertinant

turtą, yra neišvengiama būtinybė.

Štai kodėl dėl visų aukščiau paminėtų priežasčių ttaip svarbu, įgijus

tam tikrą kvalifikaciją bei patirties, išmokti teisingai ir bešališkai

vertinti turtą. Tai įmanoma, įsisąmoninus, kad tik pasiruošimas nuosekliai

atlikti užsakymą gali duoti norimų rezultatų. Ne nuo turto vertinimo

proceso etapų teorinio išmanymo, bet nuo jų praktinio įgyvendinimo

priklauso sėkmė bei turto vertintojo reputacija – labai reikšminga šios

profesijos atstovui.

Tyrimo objektas – turto vertinimas.

Tyrimo dalykas – nekilnojamojo turto vertinimo procesas, jo etapai

ir jų analizė.

Tyrimo tikslas – remiantis užsienio šalių patirtimi bei Lietuvoje

kuriamos turto vertinimo bazės pagrindu, išnagrinėti nekilnojamojo turto

vertinimo procedūrą, išskiriant atskirus etapus bei apibūdinant ir

analizuojant kiekvieną iš jų.

Tyrimo uždaviniai:

·        užsienio literatūros analizė pasirinkta tema;

·        užsienio praktikos, apibūdinant turto vertinimo

procesą, palyginimas su Lietuvos įstatymuose apibrėžta turto

vertinimo procedūra.

·        pagrįsti turto vertinimo proceso reikšmingumą bei

parodyti, kad nuo tai sudaro paties vertinimo esmę.

 

Tema iš tiesų yra aktuali. Juo labiau, kad, kaip jau buvo minėta,

nekilnojamojo turto rinka dar “sąlyginai” jauna Lietuvoje. Be to,

profesionalių vertintojų, galinčių atlikti užsakymą pagal tarptautinius

turto vertintojams keliamus reikalavimus nėra daug. Tad užsienio šalių

patirtis šioje sferoje galėtų būti labai naudinga.

  

1.      TURTO VERTINIMO PROCESAS

 1.     Problemos nustatymas

1.1.  Nekilnojamojo turto objekto identifikavimas.

1.2.  Nuosavybės teisių atstatymas.

1.3.  Turto vertinimo data.

1.4.  Vertinimo tikslas.

1.5.  Vertės nustatymas.

1.6.  Kitos ribojančios sąlygos.

 2. Išankstinė apžiūra ir vertinimo plano sudarymas.

1.7. Būtini duomenys.

1.8. Duomenų šaltiniai.

1.9. Būtinas personalas.

1.10. Darbų atlikimo grafikas.

1.11. Kalendorinis planavimas.

1.12. Darbų apmokėjimas ir kontrakto sudarymas (sutarties)

sudarymas.

 3. Duomenų rinkimas ir analizė.

1.13. Bendri duomenys:

Ekonominiai:

Rinkos analizė;

Finansavimas;

Ekonominė bazė;

Tendencijos.

Vietos:

Regiono;

Miesto;

Mikrorajono.

Specialieji duomenys:

Vertinamas nekilnojamas turtas:

Dokumentai, patvirtinantys nuosavybės teisę;

Žemės sklypo panaudojimas ir jo ryšys su egzistuojančiais

standartais;

Fizinės sklypo charakteristikos ir patobulinimai.

Palyginamasis nekilnojamas turtas:

Pardavimai;

Pardavimo listingai;

Išlaidos;

Metinė nuoma.

 4. Geriausio ir efektyviausio panaudojimo analizė.

5.  Žemės ssklypo įvertinimas.

6. Trijų vertinimo metodų panaudojimas.

6.1.  Atkuriamosios vertės;

6.2.  Palyginamosios vertės;

6.3.  Naudojimo pajamų.

 7.     Galutinis turto vertės nustatymas.

8.     Vertinimo ataskaita.

 

2. PROBLEMOS APIBŪDINIMAS (NUSTATYMAS)

 

Pirmas vertinimo proceso žingsnis – problemos, kurią reikia

išspręsti, nustatymas. Problemos nustatymą galima išskaidyti į šiuos 6

elementus:

1.      Nekilnojamojo turto identifikavimas:

a)     žemės sklypo;

b)     patobulinimų (t.y. pastatų, įrengimų ir pan,

didinančių žemės sklypo vertę);

c)      asmeninio turto.

2.      Nuosavybės teisių nustatymas.

3.      Turto vertinimo data.

4.      Vertės nustatymas.

5.      Kitos ribojančios sąlygos.

 Nekilnojamojo turto identifikavimas.

Vertinimo ataskaitos skaitytojui turto būti visiškai aišku, kas

yra vertinama. Ataskaitoje turi būti tiksliai aprašytas nekilnojamojo

turto objektas (žemės sklypas ir pastatai ant jo), o taip pat

asmeninis turtas, įeinantis į vertinamo nekilnojamo turto vertę.

Žemės sklypo identifikavimas.

Pirminis vertinamo objekto identifikavimas pradedamas nuo pašto

adreso nustatymo ar kito trumpo aprašymo, pvz., žemės sklypo numerio

nustatymo. Vertinant turtą, tiesiog būtinas tikslus identifikavimas,

atliekamas naudojantis netgi juridiniais dokumentais, patvirtinančiais

nuosavybės teisę ir pan. Be to, esant galimybėms, reikia apžiūrėti

vertinamą turtą. Klausimą dėl būtinumo nustatyti visišką vertinamo turto

juridinį aprašymą, reikia spręsti pirmiausiai. Jei ataskaitoje nurodomas

itin tikslus vertinamo turto aprašymas, paprastai jis keliamas į priedus.

Kitos specifinis detalės, susijusios su vertinamu turtu, analizuojamos

specialių duomenų skyriuje.

 Patobulinimų nustatymas.

Būtina ir svarbia kiekvieno vertinimo dalimi laikoma visų

patobulinimų (t. y. pastatų, statinių), įeinančių į vertinamo objekto

vertę, visiškas ir tikslus aprašymas. Smulkiau patobulinimų identifikavimas

aprašomas specialių duomenų skyriuje.

 Asmeninio turto nustatymas.

Vertintojas turi gerai žinoti veikiančius įstatymus to regiono,

kuriame atlieka turto vertinimą. Praktiškai būna neįmanoma nustatyti, ką

laikyti asmeniniu turtu, o ką – nekilnojamuoju turtu. Tam reikalinga

papildoma vertinamo objekto apžiūra.

Vertinant gyvenamuosius namus, kai kurie tipiniai įrengimai patenka

ant ribos tarp asmeninio ir nekilnojamojo turto, pvz., kiliminės dangos, TV

antenos, elektros įranga bei apšvietimo sistemos.

 Nuosavybės teisių nustatymas.

Nekilnojamojo turto vertintojas neapsiriboja vien fizinių žemės

sklypo ir atitinkamų patobulinimų savybių charakteristikomis.

Nekilnojamojo turto vertinimas – tai visų pirma atitinkamų nuosavybės

teisių, susijusių su nekilnojamuoju turtu, įvertinimas (nustatymas).

Vienu atveju gali reikėti vertinti pagal visas nuosavybės teises,

kitais atvejais – pagal atskiras nuosavybės teises (pvz., nuomos teisę).

Taip pat gali būti vertinama, analizuojant nekilnojamojo turto

valdymo teises. Nekilnojamasis turtas gali priklausyti individualiems

subjektams, partneriams, korporacijoms ar grupei paveldėtojų. Kai teisę į

nekilnojamąjį turtą turi keli asmenys, tai kiekvienas iš jų gali turėti

vienodą ar nevienodą turto dalį.

Vertinant turtines teises ir interesus, galima juos išskirti į

atskiras grupes, pvz., teisę į oro erdvę virš vertinamo objekto; teisę į

žemės gelmes; teisę kirsti žemės sklypą (t. y. pervažiuoti ar pereiti) ar

kitus servitutus, apribojančius pilną teisę į nuosavybę. Atsižvelgus į

tai, kad turto vertinimas neapsiriboja tik

“fizinių komponentų”

įvertinimu, tam, kad vertintojas kuo tiksliau įvertintų nekilnojamąjį

turtą, jis visų pirma turi susipažinti su visomis nuosavybės teisėmis. Be

šių žinių vertintojas gali nustatyti neadekvačiai didelę vertę.

Tikslus nuosavybės teisių nustatymas vertintojui gali būti naudingas

šia prasme – jis bus orientuotas, kokias problemas turi išspręsti ir kokia

darbų apimtis jo laukia.

 Data, kuriai reikia įvertinti.

Vertinimas turi būti numatytas konkrečiam laiko momentui. Nuosavybės

vertė gali kisti diena iš dienos. Pvz., netikėtas kokio nors įvykio,

galinčio paveikti rinkos konjunktūrą, paskelbimas gali turėti įtakos

nekilnojamojo turto vertinimui. (.). Įvairiais turto vertinimui įtaką

turinčiais veiksniais galima laikyti šiuos: paskelbimą apie naujas statybas

ar kelių maršrutų pakeitimą; greitkelių nutiesimą ar kitus analogiškus

pakeitimus netoli nuo nekilnojamojo turto objekto.

Ryškūs nekilnojamojo turto fiziniai pakeitimai, pvz., gaisro

padariniai, gamtos ar antropogeninė įtaka, taip pat įtakoja vertės

nustatymą.

Jei vertinimo data sutampa su paskutinio nekilnojamojo turto objekto

apžiūrėjimo data, nėra būtinybės stengtis numatyti ateities ar analizuoti

praeities vertinamo objekto būklės.

Jei vertinimo data yra ankstesnė ar vėlesnė nei apžiūros momentas,

ataskaitoje vertintojas turi pateikti turto įvertinimą, paminėdamas, kad

rėmėsi atitinkamos datos ((t.y. apžiūros momento) duomenimis. Be to, jis

gali pateikti galimą turto vertės pasikeitimą ateityje, t.y. prognozę,

remdamasis paskutinės apžiūros momentu, jo data.

 Vertinimo panaudojimas.

Daugeliu atvejų vertinimo tikslas – nuosavybės įvertinimas tam

tikrai datai. Dažniausiai turto vertintojai vertina rinkos verte, tačiau

egzistuoja ir kiti vertės tipai, t.y. draudimo, investavimo, atskirų

nuosavybės teisių ir t.t., kurie pastaruoju metu tampa vis populiaresni.

Vertintojui būtina gauti iš užsakovo visą informaciją apie vertinimo

tikslą tam, kad vėliau ataskaitoje jo pateikta informacija (išvados)

atitiktų iškeltą tikslą. Jei vertinimo tikslas – hipotekos kreditavimas,

vertintojui svarbu išsiaiškinti, kokios specialios organizacijos

reikalavimus turi atitikti jo atliekamas vertinimas.

 Vertės nustatymas.

Visais atvejais vertinimas būtinas, kad ataskaitoje būtų aišku,

kokiu vertės tipu buvo vertinama. Vertinimas, kurio tikslas – kreditavimas,

grindžiamas rinkos verte. Pripažintas pastaruoju metu vertinimas rinkos

verte arba pridedamas prie ataskaitos arba šio dokumento kopija perduodama

klientui atskirai, o ataskaitoje daroma nuoroda į šį faktą.

Rinkos vertės nustatymas: “Tai labiausiai tikėtina suma, už kurią

nuosavybė gali būti parduota konkurencinėje ir atviroje rinkoje, laikantis

visų sąlygų, reikalingų teisingam sandėriui tarp pirkėjo ir pardavėjo

sudaryti, esant sąlygai, kkad kiekvienas iš jų veikia atsakingai ir kad

kainos neįtakoja jokie papildomi stimulai”. [4, 6] Šis apibrėžimas aiškiai

nurodo, kad sandoris sudaromas konkrečiai datai ir nuosavybės teisių

perdavimas pirkėjui pagrįstas šiomis sąlygomis:

1)     pirkėjui ir pardavėjui būdinga tipinė duotai

rinkai motyvacija;

2)     kiekviena šalis informuota ar konsultuota, ir

kiekviena iš jų veikia ta kryptimi, kuri, jų manymu,

geriausiai tenkina abiejų šalių interesus;

3)     yra protingai pasirinktas laiko tarpas

nuosavybės “pateikimui, pristatymui” atviroje rinkoje;

4)     mokama atitinkama valiuta arba analogiškomis

sąlygomis finansuojama sutartis; ir

5)     sutarties kainai neturi įtakos specialios

finansavimo sąlygos, pareikštos šalių, ryšium su įgyvendinama

sutartimi.

Taikant palyginamosios vertės metodą, būtinos pataisos,

atspindinčios neįprastas finansavimo sąlygas. Paprastai analogų pardavimo

kainai pataisos netaikomos, jei sutarčių finansavimo sąlygos tipinės duotam

regionui; šias išlaidas pakankamai lengva nustatyti, nes pirkėjai apmoka

jas visose pardavimų sutartyse.

 Kiti apribojimai.

Siekiant apsaugoti vertintojo ir jo kliento interesus, dažnai

svarbu nurodyti papildomus apribojimus. Žemiau pateikti apribojimai gali

būti naudingi vertintojui, ruošiant ataskaitą.

1)     Bet kokie vertės perskaičiavimai, pateikti

atskaitoje, priskiriami viso turto įvertinimui ir bet koks

turto suskaidymas bei tų atskirų dalių įvertinimas, o vėliau

minėtų verčių sumavimas veda prie neteisingo vertės

nustatymo. Todėl ataskaitoje, esant būtinumui, dažnai

pateikiamos atskirų objekto dalių įvertinimas.

2)     Ruošiant atskaitą paprastai naudojamasi tik

apytiksliais planais ir specifika. Todėl, vertinant objektą,

būtina, kiek tai leidžia galimybės, naudotis galutiniais

planais.

3)     Bet kokie siūlomi patobulinimai vertinami kaip

įvykdyti, jei nenumatytos kitos sąlygos. Bet kokia statyba

vyksta, remiantis statybos darbų planu, paminėtu (bei

pridėtu) ataskaitoje.

4)     Vertintojas tikisi, kad skaitytojas ar

ataskaitos naudotojas turi pakankamai būtinų statybos

brėžinių ir planų, nuomos sutarčių ir pataisymų (jei tokių

yra) kopijų, susijusių su vertinama nuosavybe.

5)     Vertintojui svarbu žinoti, buvo ar nebuvo

atlikta speciali juridinė ekspertizė, žemėtvarkos darbai, ar

visi duomenys apie fizines objekto savybes (apimtis,

užimama teritorija) gauti iš mokesčių inspekcijos. Jei

žemėtvarkos duomenys skirsis nuo nurodytų charakteristikų,

būtina pakoreguoti ataskaitą.

6)     Prognozės, pastebėjimai ar eksploatacinės

ataskaitos, įeinančios į vertinimo ataskaitą, turi būti

pagrįstos esamos rinkos sąlygomis ir galimais trumpalaikio

poveikio faktoriais, įtakotais paklausos ir pasiūlos

pasikeitimų, o taip pat išliekančios stabilios ekonominės

situacijos pagrindu. Tačiau tos prognozės gali kisti dėl

kintančių sąlygų ateityje.

7)     Ši ataskaita turi būti laikoma ribotu tyrimu,

kurį atlikdamas vertintojas nesilaikė (nes tai labai

sudėtinga) visiškai visų vertinimo reikalavimų, numatytų

vertinimo standartuose ar vertinimo organizacijų.

8)     Ši trumpa ataskaita nėra vertinimas, ir todėl

joje nėra nustatyta galutinė vertinamos nuosavybės vertė.

 

3.      IŠANKSTINIS DUOMENŲ RINKIMAS IR VERTINIMO PLANAS

 

Tai antrasis vertinimo proceso žingsnis. Šį etapą galima suskaidyti

į 6 dalis:

1.      Reikia nuspręsti, kokių duomenų reikia.

2.      Nustatyti duomenų gavimo šaltinius.

3.      Nustatyti personalo, reikalingo darbui atlikti,

poreikį.

4.      Sudaryti darbo planą.

5.      Sudaryti kalendorinį grafiką.

6.      Susitarti dėl užmokesčio ir pasirašyti sutartį.

 Būtini duomenys.

 Duomenų tipai, būdingi įvertinimui, skirstomi į bendruosius – apie

rinką ir vietos padėtį bei specialiuosius – apie vertinamą nekilnojamojo

turto objektą ir palyginamuosius objektus.

Bendrieji duomenys – tai platus socialinių, ekonominių, teisinių ir

ekologinių faktorių spektras, turintis įtakos nuosavybės vertei. Labiausiai

paplitęs bendrųjų duomenų įsivaizdavimo būdas – jų suskaidymas į atskirus

lygius, liečiančius regioną, valstiją, miestą ar mikrorajoną.

Šios duomenų bazės privalumas tas, kad, vieną kartą surinkus ir

susisteminus minėtus duomenis, juos galima panaudoti kitiems vertinimams,

atliekamiems tame pat regione, valstijoje, mieste ar mikrorajone.

Kai kuriose teritorijose galima sutikti du klasifikavimo variantus,

t.y. jų kombinaciją. Pvz., valstijos ir regiono duomenys dažnai sutampa, o

nedidelė gyvenama teritorija gali sutapti su mikrorajonu.

Surinkti specialiuosius duomenis – pats sunkiausias vertinimo

proceso uždavinys.

Tai ypač sudėtinga tais atvejais, kai nekilnojamasis turtas

išsidėstęs teritorijoje, nepažįstamoje vertintojui.

Vertintojas turi išanalizuoti duomenis ir įsitikinti, kad jų pakanka

teisingai analizei atlikti.

 Duomenų šaltiniai.

 Vertintojas turi turėti ir laikytis duomenų rinkimo ir patikimo

saugojimo sistemas. Rinkos informaciją vertintojui patartina saugoti

atitinkamuose failuose (bylose) ir juos (jas) taip sugrupuoti, kad minimoji

sistema funkcionuotų kuo efektyviau. Tik kai kuriuos duomenis, turinčius

ryšį su konkrečiu atveju, galima iš karto panaudoti; kitus duomenis reikia

rūšiuoti ir indeksuoti vėlesniam panaudojimui. Pardavimų informacija

paprastai renkama standartinėse lentelėse. Daugelis vertintojų naudojasi

kompiuteriais duomenims rinkti, saugoti ir apdoroti.

 Būtinas personalas.

 Paprastą mažos įmonės ar parduotuvės įvertinimą gali atlikti vienas

žmogus.

Paprastai vertintojų kompanija susideda iš sertifikuoto

(licencijuoto) vertintojo, kuris, kaip taisyklė, būna valdytoju ar

savininku, ir padėjėjo (asistento), kuris padeda rinkti duomenis ir

savarankiškai (bet stebimas) vykdo pačias paprasčiausias užduotis. Į

firmos personalo sudėtį dar gali įeiti kontoros tarnautojas (klerkas),

atsakingas už paštą, pokalbius telefonu, dokumentų

spausdinimą, duomenų

suvedimą į kompiuterį ir pan.

Nepriklausomai nuo firmos dydžio, sprendimas apie darbų tarp esamo

personalo padalijimą turi būti priimtas priklausomai nuo užsakymo.

 Darbų atlikimo grafikas.

 Įvertinimas laiku – būtina vertinimo praktikos sąlyga. Daugelyje

JAV regionų aukštas konkurencijos lygis turto vertinimo rinkoje įtakoja

labai trumpus ir greitus darbų atlikimo terminus (nuo 1 iki kelių dienų ).

Tikslus atliekamų darbų planas – grafikas – tai firmos efektyvaus

valdymo instrumentas.

Planavimas firmos darbuotojams padeda aiškiai suprasti darbo, kurį

kiekvienas turi atlikti, pobūdį. Be to, tai leidžia efektyviai atlikti

užsakymą.

 Tinklinis planavimas.

 Plačiai paplitęs darbo kontrolės vertinimo firmoje būdas –

kalendorinio grafiko sudarymas. Jis gali būti sudarytas paprasto

kalendoriaus pagrindu, kuriame pažymėtos datos, iki kurių turi būti

įvykdyti atskiri darbo etapai. Kitas kalendorinio grafiko pavyzdys –

metalinė lentelė, ant kurios magnetais nurodyti vertinimo darbų etapai.

Ypač didelėse firmose kalendoriniai grafikai įvesti į kompiuterius. Tai

leidžia kontroliuoti darbą po kiekvieno atlikto užsakymo.

 Darbų apmokėjimas ir sutarties sudarymas.

 Kai kurie stambūs užsakovai patys nustato maksimalią sumą už

siūlomą atlikti darbą, ir vertintojams telieka nuspręsti, ar imtis siūlomo

darbo, eesant nustatytam (tai yra siūlomam) užmokesčiui.

Kiti klientai reikalauja, kad vertintojas nustatytų ar su juo būtų

suderintas atlyginimas prieš jam imantis vertinimo.

Kartais tarp nuolatinių užsakovų ir vertintojų susiklosto tokie

santykiai, kad klientai leidžia pačiam vertintojui atlikti darbą, prieš tai

nenustačius užmokesčio sumos.

Apdovanojimas, kurio gali reikalauti vertintojas už atliktą darbą,

labai priklauso nuo jo reputacijos.

Vertintojai, žinomi kaip geros reputacijos, patyrę ir pan.,

gauna didesnius honorarus nei tie, kurie neturi išvardintų privalumų.

Išmokamas “apdovanojimas”, t.y. užmokestis, visada pagrįstas

sutartimi tarp vertintojo ir kliento.

Galiausiai, kadangi vertintojai – profesionalai, iš jų

reikalaujama kompetetingai atlikti darbą, nepriklausomai nuo

užmokesčio dydžio. Mažas užmokestis negali būti pasiteisinimu dėl

nekokybiškai atlikto darbo. Todėl vertintojas turi tiksliai ir

teisingai nustatyti darbų apimtį, reikalingą užduočiai atlikti, taip

pat nustatyti “protingą užmokestį”.

 

4.      DUOMENŲ RINKIMAS IR ANALIZĖ

 4.1. BENDRIEJI DUOMENYS

 

Ekonominiai faktoriai.

 Vertintojas turi įvertinti visus socialinius, ekonominius,

teisinius ir ekologinius faktorius, kurie įtakoja nuosavybės vertę tam

tikrame regione.

Šią informaciją galima surinkti iš bendrųjų ir specialiųjų

publikacijų, įskaitant respublikinius ir vietos laikraščius, finansinius

žurnalus bei leidinius apie nekilnojamojo turto vertinimą. Ekonominių

sąlygų analizavimas apima tokius rodiklius kaip banko siūlomi procentai,

vartotojų perkamoji galia, finansavimo galimybės ir t.t.

 Vietos padėties informacija.

 Šios kategorijos pagrindiniai duomenys susiję su vietos padėties

faktoriumi, ekonominiais faktoriais, veikiančiais už nekilnojamojo turto

ribų, bet įtakojančiais jo vertę. Čia turima galvoje informacija “apie

regioną, miestą ar mikrorajoną, įskaitant gyventojų sudėties ypatumus,

kainų lygį, užimtumą, ekonominės analizės duomenis”.

 

4.2.    SPECIALIEJI DUOMENYS

 

Specialieji duomenys – vertinama nuosavybė.

Specialieji duomenys, liečiantys vertinamą nuosavybę, išskiriami į:

•        Nuosavybės teisę patvirtinančius dokumentus;

•        Inventorizacijos knygos duomenis;

•        Žemės sklypo panaudojimo pagal paskirtį

dokumentus;

•        Nekilnojamojo turto fizinių parametrų aprašymą

ir analizę bei

•        Geriausio ir efektyviausio panaudojimo

analizę.

Nuosavybės teisę patvirtinantys dokumentai.

 Ši informacija apima savininko asmenybės identifikavimą, nuosavybės

tipą, nuosavybės teisių apribojimą, zoninį reguliavimą, įtakojantį

nekilnojamojo turto vertę, mokesčių sistemą, nuosavybės teisių perdavimo ir

kt. apribojimus.

 Žemės sklypo ryšys su jį supančiu gamtovaizdžiu.

 Žemės sklypo aprašymas turi įjungti visas jo charakteristikas. Čia

analizuojamos tokios žemės sklypo charakteristikos kaip sklypo dydis,

forma, topografinis žemėlapis, žemės sklypo orientacija ir pastatai ant jo,

komunaliniai patogumai ir žemės sklypo atitikimas žemės panaudojimo

taisyklėms.

 Žemės sklypo charakteristikos ir atitinkami patobulinimai (t.y.

pastatai)

 Žemės sklypas priklauso kieno nors nuosavybei, kurią galima

identifikuoti bendro aprašymo būdu. Ypatingu nekilnojamojo turto bruožu

galima laikyti tai, kad kiekvienas sklypas unikalus savo

charakteristikomis. Geriausias žemės taikymo būdas – juridinis aprašymas

bei išnagrinėjimas, atmetant visus nesusipratimus.

JAV juridiniam žemės sklypo aprašymui naudojami 3 metodai:

• Ribų (sienų) sistema;

• Stačiakampio matavimo sistema;

• Blokų ir luotų sistema.

 Ribų (sienų) sistema.

 Tai sistema, matuojanti ir identifikuojanti nekilnojamojo turto

objektą jo sienų (ribų) aprašymo principu. Ši sistema buvo pradėta naudoti

16 amžiuje pirmose 13-oje angliškų kolonijų, kur ir liko ligi šiol. Žemės

sklypo ribos aprašymas, remiantis atpažįstamais ženklais.

 Stačiakampio matavimas.

Ši amerikietiška sistema apima kvadrato formos žemės sklypų, kurių

kiekviena siena –– 6 mylios, matavimą; taip pat segmentų (sekcijų) , zonų

ir akrų matavimą. Ji pradėta naudoti 1765 metais ir žinoma kaip valstybinė

matavimo sistema (JAV).

 Blokų ir luotų matavimas.

Šia sistema naudojasi matininkai, kurie stambesnius žemės sklypus

skaido į smulkesnius. Šia sistema naudojantis, remiamasi žemės sklypo

planu, kuris įregistruotas žemės knygose, kur nurodyta jo padėtis,

identifikavimo numeris ir kita aprašomojo pobūdžio informacija.

Žemės sklypo aprašymo informacijoje taip pat turi būti nurodyta

nuosavybės valdymo forma. Pvz., visiška nuosavybė, kondominiumas,

kooperatyvo nuosavybė ar kitos unikalios nepilnos nuosavybės formos.

Vertintojas taip pat turi patikrinti visas galimas svarbias, su

tiriamu žemės sklypu susijusias teises, kurios gali turėti įtakos vertei,

pvz., teises į žemės paviršių ar požeminius išteklius; pervažiavimo ar

perėjimo per žemės sklypą teises; servitutus; teises į oro erdvę virš žemės

sklypo; teises į naudojimąsi vandens bei mineraliniais ištekliais; bendros

sienos laikymosi įsipareigojimus ir pan. Vertintojas neprivalo domėtis

tomis teisėmis, kurios neakivaizdžios.

Aprašyme taip pat svarbu nurodyti informaciją apie egzistuojantį

zonų reguliavimą ar įstatymų sistemą, galinčią daryti įtaką nekilnojamojo

turto valdymui.

Vertintojo pareiga – nustatyti ir aprašyti ataskaitoje, ar

naudojamasi patobulinimais ir, jei taip, tai kokiu būdu : pagal įstatymus

ar ne.

 Mokesčių sistema.

 Nuosavybę liečiantis mokesčių sistemos tipas tiesiogiai įtakoja

nekilnojamojo turto vertę. Mokestis už nekilnojamąjį turtą pagrįstas

mokesčių mokėjimu, priklausomai nuo turto vertės. Kaip minimumas,

vertintojas turi atkreipti dėmesį į mėnesinius mokesčius. Jei jie

netipiniai, vertintojas turi priešpastatyti juos tipiniams ir perskaičiuoti

netipinių mokesčių įtaką nekilnojamojo turto vertei. Tai galima patikrinti

mokesčių inspekcijoje ar savivaldybės registracijos knygose.

 Fizinės žemės sklypo charakteristikos.

 Svarbiomis žemės sklypo charakteristikomis galima laikyti šias:

užimamą teritoriją, formą, topografiją, komunalinius patogumus, teises į

žemės sklypą, padėtį ir supančią aplinką.

Ų  Užimama teritorija ir forma.

Svarbu aprašyti, nurodant žemės sklypo dydį, sienas, einančias

keliu, gatve ar upe; plotį, gylį ir kitus privalumus bei trūkumus,

susijusius su fizinėmis charakteristikomis. Ypatingą dėmesį reikėtų

atkreipti į bet kokius netipinius faktorius. Nukrypimai nuo užimamos

teritorijos ar dydžio gali turėti reikšmingą įtaką žemės sklypo vertei.

Kitais atvejais jie nėra tokie reikšmingi.

Žemės sklypų sujungimas.

Kai kuriose rinkose paprastai būna nustatytas optimalus žemės sklypo

dydis konkrečiam jo naudojimui. Jei žemės sklypų sujungimas turi didesnę

vertę nei jų vertės atskirai, būtina paminėti būtent tą, t.y. didesnę,

vertę.

 Žemės perteklius.

Dažnai galima pastebėti, kad bendra žemės sklypo apimtis didesnė

nei būtina ant jos esantiems patobulinimams. Jei tas žemės perteklius

išdėstytas taip, kad jo ir ateityje nebus galima panaudoti, tai jis

praktiškai neturi įtakos vertinimui. Iš kitos pusės, jei tą žemės

perteklių galima panaudoto praplėtimui (pvz., priestatams), tai gali

turėti esminės įtakos vertinant.

Topografija.

Topografinis žemėlapis būtinas, aprašant žemės sklypą. Jame turi

būti informacija apie horizontales, nukrypimus, drenažą, dirvos sudėtį,

peizažą bei fizinį

žemės panaudojimą.

 Komunaliniai įrengimai (patogumai).

 Aprašant žemės sklypą, būtina nurodyti visus komunalinius

įrengimus bei paslaugas, esančias žemės sklype. Esminiais komunaliniais

patogumais yra šie: nutekamieji kanalai, vandentiekis, elektra, dujos,

telefonas.

Žemės sklypo patobulinimai.

 Pirmoji šio aprašymo dalis susijusi su visų patobulinimų, esančių

už žemės sklypo ribų, nurodymu bei jų poveikio vertinamo objekto vertei

analize. Šis aprašymas apima kanalizacijos sistemas, vandentiekio,

komunikacinių sistemų, infrastruktūros analizę.

Pačio žemės sklypo patobulinimai apima sodų, parkų, architektūros,

sienų, kanalizacijos vamzdžių, vandentiekio kanalų, kelių, vidinių takelių

ir kkitų įstatymais leistinų žemės sklypo patobulinimų aprašymą.

Visi pastatai ir priestatai, esantys vertinamame sklype, turi būti

aprašyti . Ataskaitos skaitytojui labai naudinga, jei vertintojas pateikia

žemės sklypo planą, kuriame pažymėti visi pastatai bei statiniai.

 Žemės sklypo padėtis, išsidėstymas.

 Žemės sklypo išsidėstymas kitų artimų kaimyninių sklypų atžvilgiu

taip pat labai svarbus ataskaitoje. Į šį aprašymą įeina informacija apie

geležinkelio kelius, stoteles, gatvių dydžius bei reikšmingumą,

greitkelius, nes tai sąlygoja transporto prieinamumą prie žemės sklypo.

Žemės sklypo vertei, jei jame ruošiamasi statyti gyvenamą namą,

įtakos turi ir kiti patogumai, kuriais galėtų naudotis būsimi gyventojai.

Tai susiję su galimybėmis pasiekti darbo vietą, mokslo įstaigą,

organizuoti poilsį ir t.t.

 Supanti aplinka ir užterštumas.

 Jei egzistuoja ypatingos supančios aplinkos sąlygos ar jų

kenksmingumas vertinamam objektui, ttai turi būti nurodyta ataskaitoje.

Tokia įtaka gali apimti vėjų gūsius, padidintą saulės aktyvumą,

išsidėstymą šalies viduje ar pakraštyje, kritulius ir su tuo susijusius

žemės sklypo panaudojimo apribojimus.

Teigiamais aspektais galima laikyti puikius kaimyninius pastatus,

galimybę pasiekti komercinius centrus ir “patogią” supančią gamybos bei

parkų aplinką.

 Fizinės patobulinimų charakteristikos.

 Bendras aprašymas.

Visose vertinimo ataskaitose būna bendras aprašymas. Būtina

atkreipti dėmesį į tikslų ir adekvatų vertinamo nekilnojamojo turto

aprašymą, įjungiant patobulinimų aprašymą.

Prieš atlikdamas darbus vertintojas nustato faktinį (chronologinį)

namo amžių ir jo efektyvų amžių. Faktinis amžius – tai metų skaičius,

praėjęs nuo pastato pastatymo datos. Efektyvus amžius nustatomas, įvertinus

nusidėvėjimą, o taip pat pastato atitikimą tam tikram projektui ar

egzistuojantiems dabartyje reikalavimams.

Vidutinės padėties (būklės) pastatai, pastatyti pagal tipinius

architektūros projektus, turi būti apytikriai tokio pat chronologinio ir

efektyvaus amžių. Prastos būklės namo efektyvus amžius bus daug mažesnis

nei jo chronologinis amžius.

Patobulinimų aprašymą gali sudaryti sklypo patobulinimų aprašymas;

bendras patobulinimų aprašymas ir klasifikacija; komunalinės sistemos ir

įrengimų aprašymas; elementai, kuriems reikia remonto; gyvenimo sąlygoms

užtikrinti būtini objektai; bendras patobulinimų pobūdis; dizainas ir

sklypo suskaidymas; palanki sklypo padėtis ir pastatų modernizavimo

galimybės ir t.t.

 

5. GERIAUSIO IR EFEKTYVIAUSIO PANAUDOJIMO ANALIZĖ

 

Kai kurie vertintojai mano, kad dviejų atskirų geriausio ir

efektyviausio panaudojimų analizė – svarbiausia vertinimo proceso dalis.

 Geriausias ir efektyviausias įsivaizduojamo tuščio žemės sklypo

panaudojimas.

 Ši analizė apima 2 funkcijas. Pirma, tai leidžia vertintojui rasti

palyginamus nekilnojamojo turto objektus. Taip lengviau įvertinti sklypo

panaudojimo galimybes (lyginant).

Antra, galima nustatyti, kokį maksimalų pelną galėtų duoti

vertinamas žemės sklypas, prieš tai įvertinus, kokia pelno dalis tenka

atitinkamiems patobulinimams. Naudojant atkuriamosios vertės metodą ar

kitus, pagrįstus naudojimo pajamų metodu, būtina atskirai nustatyti žemės

sklypo ir patobulinimų vertes.

 Geriausias ir efektyviausias žemės sklypo (su patobulinimais)

panaudojimas.

 Tai būtina atlikti dėl 2 priežasčių. Pirma, tai leidžia nustatyti

ir parinkti palyginimo objektus. Palyginami objektai turi pasižymėti

analogiškais ar atitinkamais geriausio ir efektyviausio panaudojimo

variantais.

Antra, galima nustatyti esamų patobulinimų būtinumą, t.y. poreikį –

ar juos, pvz., būtina panaikinti, atnaujinti ar palikti tokius, kokie yra.

Esamus pagerinimus reikia išsaugoti iki tol, kol jie turi tam tikrą vertę

ir kol pajamos iš nekilnojamojo turto objekto viršija prognozuojamas

pajamas, kurios bus gautos, esant naujam jo panaudojimui, atskaičius

išlaidas, susijusias su senų įrengimų pašalinimu ir naujų pastatymu. Pačio

pelningiausio esančių patobulinimų panaudojimo nustatymas – svarbiausias

šio proceso elementas.

 

6. ŽEMĖS SKLYPO VERTĖS NUSTATYMAS

 

Atskiro žemės sklypo įvertinimo tikslas.

 Kai kieno teigimu, po namo pastatymo ant žemės sklypo atskiras

žemės sklypo įvertinimas ir atskiras patobulinimų įvertinimas – sudėtingas,

o jei ir įmanomas, tai beprasmis. Kai kurie taip pat teigia, kad tokiu

atveju galimas tik viso turto, kaip visumos, įvertinimas, laikant, kad žemė

ir patobulinimai (pastatai, įrengimai, palanki teritorijos padėtis) –

neatskiriami elementai. Nepaisant teorinio šio argumento pagrįstumo,

egzistuoja daug praktinių priežasčių, kad būtų atliktas atskiras žemės

sklypo įvertinimas, netgi tuo atveju, kai tame žemės sklype yra

patobulinimai.

Daugelyje JAV valstijų atskiras žemės įvertinimas reikalaujamas,

siekiant nustatyti mokesčius už nekilnojamąjį turtą. Apmokestinimas

paprastai dalijamas – už žemę ir už patobulinimus.

Specialus bendrų patobulinimų įvertinimas, tokių kaip gatvės,

vandentiekis, kanalizacijos sistema ir t.t., dažnai grindžiamas jų įtaka

sklypo ar žemės vertei. (.).

Pirmu atkuriamosios vertės metodo žingsniu laikomas – žemės sklypo

rinkos vertės apskaičiavimas.

Sklypo vertės perskaičiavimas plačiai naudojamas tokiais atvejais:

mokestis ar bauda teismo sprendimu; netikėtų nuostolių atveju;

sprendžiant klausimą dėl esamų patobulinimų likvidacijos ar pakeitimo

naujais; nustatant nuomos mokesčio dydį.

Daugelis finansinių institucijų reikalauja atskiro žemės sklypo

vertės apskaičiavimo.

 Vertinimo metodai.

Egzistuoja 5 žemės sklypų vertės nustatymo metodai:

1.                  Palyginamosios vertės metodas;

2.                  Perkėlimo metodas;

3.                  Ekstrakcijos metodas;

4.                  Naudojimo pajamų metodas;

5.                  Likučio žemės pertekliui metodas.

  Palyginamosios vertės metodas.

Šis metodas pagrįstas palyginimu analogiškų žemės sklypų, kurie buvo

parduoti. O lyginama, suprantama, su žemės sklypais. Tai populiarus būdas.

Vertintojas turi įvertinti pardavimų kainas bei sąlygas, o taip pat

atsižvelgti ir į kitą rinkos informaciją. Tačiau esminis dėmesys turi būti

skirtas duomenų apie vykstančius analogiškų žemės sklypų pardavimus

analizei, atsižvelgus į rinkos aplinką ir kkiek galima priartėjus prie to

paties laiko momento.

Pardavėjai gali siūlyti nekilnojamąjį turtą už bet kokią jiems

palankią sumą, o potencialūs pirkėjai gali siūlyti jiems palankią sumą,

tačiau žemės sklypo kaina, patenkinanti ir pardavėją, ir pirkėją atspindi

rinkos sąlygas.

Rinkos vertė – tai pardavėjo ir pirkėjo sąveikos rezultatas, nes

minėti asmenys veikia atviroje rinkoje, esant sąlygai, kad abi šalys yra

informuotos bei veikia laisva valia. Tokiu būdu nekilnojamojo turto

eksponavimas atviroje rinkoje protingai numatytą laiko tarpą, veda prie

galutinės jo vertės (t.y. piniginės sumos) nustatymo. Toji vertė vadinama

nekilnojamojo turto rinkos verte.

Palyginamosios vertės metodo taikymo rezultatas – žemės sklypo

vertės dydis, nustatytas pagal analogų pardavimų kainas, transformavus į

vertinamo sklypo rinkos vertę.

 Palyginimo elementai.

Siekdami priešpastatyti žemės sklypus, vertintojai naudojasi 6-iais

palyginimo elementais.

1.      Sutarties finansavimo sąlygomis.

2.      Pardavimo sąlygomis.

3.      Rinkos sąlygomis (sutarties sudarymo laikas).

4.      Padėtimi (vieta).

5.      Fizinės charakteristikomis.

6.      Pelningumo rodikliai.

 Profesionalūs vertintojai paprastai sutinka, kad įvertinimas pagal

6 elementus praktiškai visada būtinas, norint nustatyti rinkos vertę rinkos

kainų pagrindu.

 Duomenų apie pakoreguotas žemės sklypų pardavimų kainas

palyginimas.

Tai daroma, siekiant nustatyti vertinamo sklypo vertę. Norint

nustatyti rinkos vertės tendenciją, kartais tenka ieškoti nedidelių duomenų

grupių vidurkių. Praktiškai vertinant analizuojami panašių pardavimų

duomenys ir nustatomas vertinamo objekto panašumas su lyginamu objektu.

Galutinės vertės nustatymas pagrįstas visa vertintojui prieinama

informacija. Be to, didelė reikšmė tenka duomenims

apie konkrečius

palyginamus objektus. Bet tai reikia argumentuoti.

 

7. TRIJŲ VERTINIMO METODŲ TAIKYMAS

 

Tai penktasis nekilnojamojo turto vertinimo proceso žingsnis.

Vieningi profesionalios vertinimo praktikos standartai reikalauja,

kad vertintojas, atlikdamas konkrečią užduotį, naudotų visus 3 vertinimo

metodus, nors ir pripažinta, kad tai ne visada įmanoma dėl informacijos

trūkumo. Jei vertintojas naudojasi tik vienu ar dviem vertinimo metodais,

ataskaitoje jis turi nurodyti priežastis, dėl ko nesinaudoja likusiais.

Vertintojas turi būti įsitikinęs, kad jo atsisakymas naudotis

palyginamosios vertės metodu yra pagrįstas. Prieš padarant tokį pareiškimą,

vertintojui būtina išnagrinėti duomenis, ttaip pat galimas pardavimo kainas

visame geografiniame regione tam, kad įsitikintų, jog nėra kito tinkamesnio

vertinimo būdo.

Trimis tradiciniais turto vertinimo metodais laikomi [ 2, 3, 5, 7]:

  1.      Atkuriamosios vertės metodas.

2.      Palyginamosios vertės metodas.

3.      Naudojimo pajamų metodas.

 Atkuriamosios vertės metodas.

Skaičiuojama, kiek kainuotų pastatyti dabartinės fizinės būklės ir

esamų eksploatacinių savybių bei naudojimo objektus pagal vertinimo metu

taikomas darbų technologijas ir kainas.

Šio metodo taikymas neleidžia vertintojui papildomai perskaičiuoti

nekilnojamojo turto vertės. Atitinkamas perskaičiavimas gali būti atliktas,

naudojantis skirtingais duomenimis, t.y. kurie reikalingi, atliekant

įvertinimą palyginamosios vertės ar naudojimo pajamų metodais. Šis metodas

ypač patikimas, vertinant naujus nekilnojamojo turto objektus, kurie

vertinami pagal geriausio ir efektyviausio panaudojimo principą.

 Atkuriamojo metodo taikymo žingsniai:

Būtini duomenys, reikalingi šiam metodui, apdorojami palaipsniui:

1.      Žemės sklypo vertės perskaičiavimas bei ttas pats veiksmas,

tik įvertinus patobulinimus.

2.      Atkuriamosios patobulinimų vertės perskaičiavimas.(.)

3.      Nusidėvėjimo nustatymas, išskyrus į 3 tipus: fizinį,

funkcinį ir vidinį.

4.      Suminio nusidėvėjimo, susijusio su gamyba ar patobulinimų

pakeitimu, apskaičiavimas, norint gauti galutinę pakeitimų vertę.

5.      Žemės sklypo vertės, išlaidų sklypui palankioje

teritorijoje įrengti (landšafto apiforminimas) ir patobulinimų vertės

(įvertinus nusidėvėjimą, panaudojimą) susumavimas.

 Palyginamosios vertės metodas.

Šis metodas grindžiamas nuostata, kad investuotojas ar pirkėjas

nemokės už konkretų nekilnojamąjį turtą daugiau nei kainuotų kitas panašios

nuosavybės, turinčios tą patį naudingumą, įsigijimas. Todėl kainos,

sumokėtos už analogiškus objektus, yra panašios ir rodo vertinamos

nuosavybės rinkos kainą.

Šio metodo pagrindas – nepriklausomas vertinamo objekto palyginimas

su kitais parduotais ar tik ruošiamais parduoti nekilnojamojo turto

objektais.

Po rūpestingo duomenų rinkimo, analizės ir suderinimo rinkos

pardavimų duomenys paprastai gali atitikti geriausios nekilnojamojo turto

vertės rinkoje variantą.

Kaina, sumokėta tipinio pirkėjo, paprastai reiškia prekybos proceso

rezultatą, nes šiame procese daugelis pardavimui pateiktų nekilnojamojo

turto objektų buvo išnagrinėti ir įvertinti.

Pirkėjai dažnai grindžia savo supratimą apie vertę pagal parduodamus

objektus. Iš kitos pusės vertintojai taip pat naudojasi šia informacija,

įjungiant informaciją apie parduotus ar išnuomotus objektus.

 Naudojimo pajamų metodas.

Šiuo metodu vertinant, reikia nustatyti būsimas pajamas, kurias duos

nuosavybės valdymas.

Pajamų įplaukos ir suma nuo perpardavimo konvertuojamos į bendrą

vertę. Ypatinga reikšmė skirta šioms formulėms.

Pajamos (pelnas) / Kapitalizacijos nnorma = Vertė ;

Pajamos * Faktorius = Vertė;

 Šis metodas, beje, kaip ir kiti du reikalauja nuoseklios rinkos

analizės ištyrimo. Specifiniais duomenimis, reikalingais įvertinti šiuo

metodu, laikomi: laukiamos nekilnojamojo turto objekto bendrosios pajamos;

laukiamas vertinamo turto objekto pajamų sumažėjimas dėl ne viso jo

panaudojimo arba nesurinkus visų sumų už nuomą; taip pat laukiamos

kasmetinės eksploatacinės išlaidos; pajamų gavimas, priklausomai nuo

nekilnojamojo turto valdymo, ir galimos gauti pajamos iš būsimų

perpardavimų (arba kitos pajamų rūšys, pvz., perdavus tam tikras teises į

nuosavybę).

Po kruopštaus pajamų ir išlaidų nustatymo, pajamų įplaukos ir

išlaidos duos vertintojui gryno operacinio pelno dydį, kuris ir sudaro

vertę kapitalizacijos procese. Kapitalizacijos norma nustatoma,

išnagrinėjus analogiškų nekilnojamojo turto objektų duodamas pajamas.

Šio metodo taikymas pagrįstas paklausos ir pasiūlos analize. Žinios

apie šių dviejų faktorių priklausomybę leidžia gauti informacijos apie

tendencijas ar esamą rinkos padėtį. Tuo remiantis galima patikrinti

duomenis, reikalingus, norint įvertinti pagal naudojimo pajamų metodą.

 Naudojimo pajamų metodas.

Bendras mėnesinės nuomos multiplikatorius.

 Vertinant šiuo metodu gyvenamąjį nekilnojamą turtą, vadovaujamasi

principu, kad vertė susijusi su laukiamos nuomos dydžiu (t.y pajamomis,

išnuomavus nekilnojamąjį turtą).

Šis metodas taikomas tuose rajonuose, kur daug nuomojama (yra nuomos

rinka) ir kur galima gauti informacijos apie nuomos sąlygas. Tuose

rajonuose, kur vyrauja savininkų gyvenamieji namai, duomenys apie nuomos

dydį gali būti labai riboti, kad galima būtų taikyti šį metodą, kaip ir tuo

atveju, jjei nėra pakankamai duomenų apie iš nuomos gaunamas pajamas ar

duomenų apie išnuomoto nekilnojamojo turto pardavimus.

Jei informacijos pakanka, vertintojas turi sekti šiais žingsniais:

1.      Nustatyti priimtiną multiplikatoriaus dydį:

a)     rasti rajone neseniai parduotus namus, kurie gali

būti palyginami su vertinamuoju nekilnojamojo turto objektu ir

kurie buvo išnuomoti jų pardavimo momentu;

b)     padalinti kiekvieno palyginamojo objekto pardavimo

kainą į mėnesinių nuomos pajamų sumas, kad būtų galima nustatyti

bendrąjį mėnesinės nuomos multiplikatorių;

c)      suderinti b) punkte gautus multiplikatorius arba

juos “išrikiuoti” paeiliui, kad būtų galima įvertinti norimą

objektą. Tačiau reikia įsidėmėti, kad gautas multiplikatorius nėra

vidutinis dydis, nes jo nustatymas pagrįstas vertintojo

samprotavimais apie analogų ir vertinamo objekto panašumą.

2.      Paskaičiuoti vertinamo objekto ekonominės nuomos dydį:

a)     nustatyti analogiškų objektų nuomų dydžius duotame

mikrorajone;

b)     išanalizuoti kiekvienas analogiškos nuomos pajamas ir

palyginti jų charakteristikas su vertinamo objekto

charakteristikomis;

c)      perskaičiuoti visus pataisymus, kad būtų gautas

nuomos pajamų rodiklis, reikalingas atitinkamo objekto įvertinimui;

d)     kruopščiai išanalizuoti kiekvienas priešpastatytas

nuomos pajamas, įskaitant būtinus pakoregavimus, ir suformuluoti

nuomonę apie rinkos (ekonominę) nuomą vertinamam objektui,

remiantis analogiškų objektų faktinių nuomos pajamų dydžiais.

3.      Padauginti ekonominę nuomą iš priimto multiplikatoriaus,

kad būtų gauta vertinamo objekto vertė.

 

8. GAUTŲ VERTĖS RODIKLIŲ SUDERINIMAS IR GALUTINIO RODIKLIO NUSTATYMAS

 

Tai kkitas žingsnis, reikalingas suderinti 3-jų vertės metodų vertės

nustatymo rezultatus bei nustatyti galutinę vertinamojo objekto vertę.

Jokiu būdu negalima nustatyti galutinės vertės rodiklio vidurkio

pagrindu – tai būtų analogiška, jei jūs klaustumėte tikslaus laiko 3–jų

žmonių, ir, remdamiesi jų atsakymais, nustatytumėte laiką kaip tų atsakymų

vidurkį. Priešingai, vertintojas turi peržiūrėti kiekvieno vertinimo metodo

priimtinumą galutinės vertės nustatymui bei įsitikinti panaudotų duomenų,

atliekant vertinimą kiekvienu iš 3-jų metodų, patikimumu.

Duomenų derinimas prasideda nuo vertinimo proceso pradžios, t.y. nuo

problemos iškėlimo, išankstinio tyrimo (analizės) ir. iki duomenų rinkimo

programos įgyvendinimo. Vertintojas turi tiksliai nustatyti reikiamų

atlikti darbų apimtį ir pobūdį bei pradėti vertinti atitinkamų duomenų

reikšmingumą ir panaudojimo galimybę kiekvienu iš 3-jų problemos sprendimo

atvejų. Suvienodinimas baigiasi, apjungus vieną, du ar tris vertinimo

rodiklius, gautus, panaudojus atkuriamosios vertės, palyginamosios vertės

ir naudojimo pajamų metodus į vieną galutinę vertinamo nekilnojamojo turto

vertę. Kad būtų išvengta klaidų, atliekamas galutinis duomenų ir vertinimo

metodų patikrinimas.

Vienodindamas rezultatus, vertintojas surenka visus duomenis ir

vertės rodiklius, gautus, taikant kiekvieną iš vertės nustatymo metodų, ir

vertina juos, naudodamas priežasties – pasekmės analizės metodą, kuris ir

skirtas galutinei vertinamo objekto vertei nustatyti.

Galutinė vertė turi būti suapvalinta, kad būtų galima parodyti

tikslumo laipsnį (lygį). Suapvalindamas iki artimiausio šimto dolerių,

vertintojas parodo, kad jis yra įsitikinęs, jog vertė bus iki jo nustatytos

ribos. Tačiau dažnai dėl nepakankamų duomenų vertintojai apvalina iki

artimiausio tūkstančio.

Vertinant labai brangų turtą, gali reikėti

suapvalinti iki 5 ar 10 tūkstančių dolerių.

 

9. VERTINIMO ATASKAITOS

 

Paskelbdamas nekilnojamojo turto vertinimo rezultatus, vertintojas

turi pateikti duomenis apie kiekvieną atliktą analizę, nuomonę ar išvadą

suprantama forma [6].

Vertintojo ataskaitos funkcija ta, kad “pravesti” skaitytoją nuo

problemos iškėlimo, argumentacijos ir analizės iki svarbios informacijos

reikšmingam sprendimui priimti. Vertinimo procesas turi būti pateiktas

aiškia ir prieinama suprasti forma. (.). Vertinimo ataskaitos gali būti

rašytinės ir žodinės. Rašytinės formos ataskaitos gali būti laiško formos;

standartinės formos ar “pasakojamojo pobūdžio.

Kiekvienoje ataskaitoje ((rašytinėje ar žodinėje):

a)     turi būti aiškiai ir kruopščiai aprašytas nekilnojamojo

turto vertinimo procesas. Prieinama forma:

b)     čia turi būti pakankamai informacijos, kad naudodamasis ja

asmuo galėtų teisingai suprasti ar remtis ataskaitos duomenimis;

c)      tiksliai ir aiškiai atskleisti visus visus neįprastus

požiūrius bei ribojančias sąlygas, kurios tiesiogiai įtakoja įvertinimą

ir vertę.

 Kiekviena rašytinė nekilnojamojo turto ataskaita turi:

1.      Identifikuoti ir aprašyti vertinamą nekilnojamojo

turto objektą.

2.      Nustatyti vertinamo nekilnojamojo turto nuosavybės

interesus.

3.      Nurodyti vertinimo tikslą.

4.      Nustatyti vertinamos vertės ttipą.

5.      Nustatyti efektyviausią vertinimo datą ir ataskaitos

pateikimo datą.

6.      Aprašyti darbų, susijusių su duomenų rinkimu,

tikrinimu ir registravimu, apimtį. Nurodyti svarstymus bei

ribojančias sąlygas, įtakojančias analizę, nuomonę ar galutinę

išvadą.

7.      Aprašyti panaudotą informaciją, turto vertinimo

metodus ir argumentaciją, kuria pagrįsta analizė, nuomonė ar

galutinė išvada.

8.      Pateikti vertintojo nuomonę apie geriausią ir

efektyviausią nekilnojamojo turto objekto panaudojimą, jei yra

tokia būtinybė ar reikalavimas.

9.      Paaiškinti ir pagrįsti tam tikro turto vertinimo

metodo atmetimą (nepanaudojimą).

10.  Pateikti bet kokią papildomą informaciją, reikalingą

atitikimui parodyti ar argumentacijai, kodėl nukrypta nuo 1

“Vieningų profesionalios vertinimo praktikos standartų”,

paaiškinti. Be to, pridėti pasirašytą sertifikatą, sutinkamai su 2

ir 3 standarto (ESPPO) taisyklėmis.

Kiekviena rašytinė nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita turi

turėti sertifikatą, atitinkantį ESPPO nurodytą sertifikato formą.

 Vertinimo fondo standartai tiksliai aprašo sudedamąsias turto

vertinimo ataskaitos dalis bei turinį. Kiekviena rašytinė ar žodinė turto

vertinimo ataskaita, atitinkanti standartinę formą arba esanti apsakomojo

pobūdžio, turi vesti skaitytoją nuo vertinimo problemos nustatymo iki

konkrečios išvados apie įvertinimo dydį, argumentuotą, nnaudojantis reikiama

informacija.

 Pasakomosios vertinimo ataskaitos.

 Pilna ar trumpa šios ataskaitos forma leidžia vertintojui

maksimaliai informuoti skaitytoją, nesvarbu, ar jis būtų klientas ar kitas

asmuo, kuriam skirta ataskaita. Atsižvelgiant į tai, kad ataskaitos

skaitytojas stengiasi, kiek tai įmanoma, greičiau išanalizuoti minimą

dokumentą, svarbu medžiagą pateikti tokiu būdu, kad didelę dalis būtinos

informacijos būtų tiksliai išskirta. Svarbios ribojančios sąlygos ir

prielaidos neturi būti paslėptos ataskaitos tekste.

Pasakomoji turto vertinimo ataskaita gali skirtis savo turiniu ir

forma, tačiau turi išlaikyti visus būtinus esminius elementus. Svarbiausia,

kad ši ataskaita atitiktų vertinimo proceso oorganizavimo nuoseklumą (Ibid.

The Appraisal of Real Estate).

 Kita ataskaitos struktūra rekomenduota vertinimo instituto (JAV)

yra Nekilnojamojo turto vertinimas (9- as leidimas).

Pirmoji dalis. Įvadas.

·      Titulinis lapas.

·      Lydintis lapas.

·      Turinys.

·      Vertinimo sertifikatas.

·      Pagrindinės išvados.

 Antroji dalis. Vertinimo prielaidos.

·      Prielaidos ir ribojančios sąlygos.

·      Vertinimo tikslas ir paskirtis.

·      Užmokesčio ir vertinimo datos nustatymas.

·      Nustatymas, kokia forma bus atsiskaityta grynaisiais, kita

ekvivalentine forma ar. numatytais būdais.

·      Vertinamos nuosavybės teisė.

 Trečioji dalis. Pateikiami duomenys.

·      Nekilnojamojo turto objekto identifikavimas.

·      Kito asmeninio turto ar turto, nesančio nekilnojamuoju,

identifikavimas.

·      Duomenys apie regioną, miestą, mikrorajoną ar vietovės

padėtį.

·      Įstatyminė bazė, naudojama nekilnojamojo turto objektų

naudojimui, reguliuoti, mokesčiai bei vertinimo duomenys apmokestinimo

tikslu.

·      Žemės sklypo duomenys.

·      Patobulinimų aprašymas.

·      Priešistorę, įjungiant informaciją apie ankstesnius

pardavimus, esamus pasiūlymus ar įtraukimą į pardavimų sąrašus

(listingai).

·      Esant būtinybei, vertinamo objekto konkurentabilumo rinkoje

nustatymas.

 Ketvirtoji dalis. Duomenų analizė ir išvados.

·      Geriausiai ir efektyviausias įsivaizduojamai (tariamai)

tuščio žemės sklypo panaudojimas.

·      Geriausias ir efektyviausias tariamai pagerinto sklypo

panaudojimas.

·      Žemės vertė.

·      Palyginamosios vertės metodo taikymas. Išvados.

·      Atkuriamosios vertės metodo išvados. Reikalui esant,

techninis bei ekonominis projektų pagrindimas.

·      Naudojimo pajamų metodo taikymas.

·      Vertinimo rodiklių suvienodinimas ir galutinio vertės

dydžio nustatymas.

·      Vertintojo kvalifikacijos duomenys.

 

Papildymai ir priedai.

·      Detalus juridinis aprašymas (jei neįeina į trečią dalį).

·      Detalūs statistiniai duomenys.

·      Nuomos sutartys ar trumpas jų turinio aprašymas.

·      Kita būtina medžiaga.

 

Standartinių formų ataskaitos (lentelės)

 Daugiau kaip 90 proc. gyvenamųjų namų vertinimo ataskaitų

pateikiama standartine forma. Naudojantis standartinių formų atskaitomis,

jos turi atitikti visus ESPPO reikalavimus. (.). Vertinimo fondas ilgą

laiką stengėsi išrasti specialias formas pelningo nekilnojamojo turto

įvertinimui. Paskutinės versijos data (1991 m.), todėl pastaruoju metu tik

nedidelė dalis negyvenamųjų patalpų vertinimų atliekama standartinėse

formose .

Standartinių formų ataskaitos dažnai apsunkina vertintojo darbą, nes

jose skirta labai mažai vietos turimai informacijai detalizuoti.

Vertintojas, esant būtinybei, turi naudotis priedais (aprašomojo pobūdžio),

kad būtų paminėta, jo manymu, reikšminga informacija.

Tačiau standartinės vertinimo atskaitos turi ir privalumų. Lentelės

forma leidžia vertintojui geriau susisteminti duomenis ir sumažina

tikimybę, kad bus praleista ar pamiršta svarbi vertinimo procesui

informacija. Tokios ataskaitas taip pat lengva tikrinti, nes tikrintojas

gerai supranta ataskaitos struktūrą. Be to, tokias atskaitas lengva

kompiuterizuoti.

 

Ataskaitos laiško forma

 Šios formos ataskaitų naudojimas pakankamai apribotas, ir jas

reikia naudoti tik tais atvejais, jei tai atitinka kliento reikalavimus

arba, kai, vertintojo nuomone, ši forma geriausiai atitinka užsakovo

interesus. Tipiškoje laiško formos ataskaitoje galima susipažinti tik su

vertės dydžio nustatymu, atliktu vertintojo, kuris atliko tyrimą. Daugelis

argumentų ar svarstymų laiške neminimi, tačiau jame turi būti nustatyti

elementai, būtini teisingam rezultatų išaiškinimui. Laiško formos ataskaita

turi atitikti šiuos reikalavimus:

·      teisingai identifikuoti nekilnojamojo turto objektą ir

atitinkamas vertinamos nuosavybės teises;

·      nurodyti vertinimo tikslą;

·      nurodyti vertinimo datą, vertinimo ataskaitos parengimo

datą ir visas ribojančias sąlygas;

·      pridėti sertifikatą.

  Esant būtinybei, pridėti nurodymus, paaiškinančius ataskaitos

apribojimus (.). Be to, vertintojas turi išsaugoti visus užrašus ir

duomenis, įskaitant visą tyrimo eigos aprašymą, vertintojo pamąstymus,

analizę ir išvadas.

 

Žodinės ataskaitos

 Vis daugiau vertintojų atsisako pateikti vien žodinę informaciją be

jokios rašytinės formos ataskaitos. Daugelis įsitikinę, kad žodinės

ataskaitos gali būti neteisingai suprastos, arba klientas gali būti

suklaidintas.

Tačiau vertintojas gali pateikti žodinę ataskaitą, jei yra tokios

galimybės ar kliento reikalavimas ir jei tokia ataskaita visiškai atitinka

užsakovo reikalavimus.

Tokiais atvejais kiekviena žodinė ataskaita turi būti sudaryta iš

vertinamo objekto aprašymo ir atitinkamos faktinės medžiagos, taip pat

prielaidų, ribojančių sąlygų ir argumentacijos, paaiškinančios priimtą

sprendimą, lygiai taip, kaip laiško formos ataskaitos atveju.

Nors ir atlikęs žodinę ataskaitą, vertintojas turi išsaugoti visus

užrašus ir duomenis, susijusius su užduotimi ir pilną memorandumą apie

analizę, nuomones bei išvadas. (Ibid. The Appraisal or Real Estate).

 

IŠVADOS

 

Vertinimo procesas yra etapinė procedūra, kurią atlieka

vertintojas, kad galų gale gautų patikimą vertės dydį. Jis prasideda nuo

problemos apibrėžimo ir baigiasi ataskaitos

pristatymu, kuriame nurodytas

įvertinimo dydis. Vertinimo proceso tikslas pagrįstas pagrindinių principų,

reikalingų visų faktorių, būtinų analizei atlikti, panaudojimu, kad būtų

nustatyta vertė.

Išvados, pagrindžiančios nustatytą vertės dydį, turi atitikti

kliento poreikius ir profesionalaus vertinimo standartus bei būti pateiktos

logiška forma, kad neklaidintų.

Nesvarbu, kokia ataskaitos forma vertintojo išrinkta, siekiant

patenkinti kliento poreikius. Vertinimo tikslas tas, kad būtų pranešti

nekilnojamojo turto vertinimo rezultatai, atlikta analizė, pateikta nuomonė

ar išvada suprantama ir priimtina forma.

Visų vertinimo ataskaitų funkcija yra ta, kad klientui būtų

pateikti visi argumentai ir išvados, padarytos analizuojamos informacijos

pagrindu, siekiant nustatyti nekilnojamojo turto vertės dydį. Visos

rašytinės ir žodinės vertinimo ataskaitos turi būti pateiktos paprasta ir

aiškia forma.

 

 

LITERATŪRA

 

 

1.    Dubinas V. Nekilnojamojo turto rinka. Vilnius. Lietuvos

informacijos institutas, 1997. -72 -76 p.

2.    Kauno technologijos Universitetas. Gyvenimas pagal tikslus,

rezultatus ir atpildą. Kaunas. Technologija, 1998. – 313 p.

3.    Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d.

nutarimas Dėl turto vertinimo metodikos // valstybinės žinios, 1996. –

Nr. 16 – 426 p.

4.    Tarptautiniai turto vertinimo sstandartai / vertimas iš anglų

k. – Vilnius. Finansų ministerija, 1995. – T. 1.

5.    Richard M. Betts, Basic Real Estate Appraisal. Third ed. –

1982 (1990, 1994). Prentice – Hall Career & Technology, Prentice – Hall,

Inc. New Jersey 007632.

6.    Ventolo William L., Jr. Martha R. Williams. Fundamentals of

Real Estate Appraisal. – USA. Dearbon Financial Publishing, Inc., 1994. –

14 – 15 p.