Turto vertinimas
ĮVADAS
Po nepriklausomybės atkūrimo Lietuvoje pradėjo sparčiais tempais plėstis turto rinka. Privataus sektoriaus ir rinkos santykių plėtra sukūrė turto vertinimo paslaugos paklausą. Turto vertinimo paslaugų paklausą ėmė kurti ir privataus kapitalo įmonės bei jose dirbantys specialistai. Formuojantis naujai profesijai reikėjo kelti ir tos profesijos specialistų kvalifikaciją, įteisinti turto vertinimą valstybiniu mastu. Tam 1994 m. kovo 22 d. turto vertintojų steigiamajame suvažiavime buvo įsteigta Lietuvos turto vertintojų asociacija, patvirtinti jos įstatai, išrinkta valdyba. Ši visuomeninė organizacija atliko didelį darbą keliant turto vertintojų pprofesinę kvalifikaciją, padedant įteisinti turto vertinimą valstybės įstatymais bei Vyriausybės nutarimais, diegiant Lietuvoje tarptautinius turto vertinimo standartus.
Leidinyje apžvelgiama turto vertinimo raida, jo atlikimo tvarka, pažymimi pagrindiniai veiksniai įtakojantys turto vertę. Apžvelgiami ir pagrindiniai turto vertinimo metodai taikomi Vakarų šalyse ir mūsų valstybėje. Išsamiau nagrinėjami mūsų įstatymais patvirtinti ir tarptautiniu mastu pripažinti pagrindiniai turto vertinimo metodai, pateikiami vertinimo pavyzdžiai.
Leidinys nepretenduoja į visų teisinių nekilnojamojo ir kilnojamojo turto bei verslo funkcionavimo ir jo vertės nustatymo klausimų išaiškinimą. Plačiau analizuoja turto vertintojų kvalifikacijos kkėlimo klausimus, turto vertinimo metodus, taikomus Lietuvoje, suteikia žinių turto vertinimo srityje.
Lietuvoje dar trūksta literatūros turto vertinimo srityje. Todėl, manome, šis leidinėlis bus naudingas ne tik studentams, bet ir tiems, kas pradeda gilintis į turto vertinimo problemas.
1. TURTO VERTINIMAS UŽSIENYJE IR LLIETUVOJE
1.1. Tarptautinio turto vertinimo vystymosi raida
Daug metų vertinant turtą visas pasaulis ir kiekviena šalis taikė savus standartus.
Anglosaksai ėmėsi vienodinti vertinimo taisykles, nes pastebėjo turto lankstumą ir kintamumą. Kitose šalyse, pavyzdžiui, Ispanijoje bei Italijoje, apskritai turtas nebuvo nei toks kilnojamas, nei toks lankstus ar kintamas. Pirmą kartą išsamus vertinimo standartų rinkinys Europoje pasirodė 1973 metais – po nekilnojamojo turto rinkos krizės. Tada britų vertintojai, europietiškai mąstantys žmonės, per TEGOVOFA (angl. The European Group of Valuers of Fixed Assets – liet. Europietiškoji ilgalaikio turto vertintojų grupė) ėmėsi rengti europietiškų standartų rinkinį, o 1977 metais grupė pradėjo dirbti su 6-7 Europos šalimis.
Buvo sukurtas “Guide bleu” (Mėlynasis vadovas) – tai pirmasis tarptautinių standartų rinkinys, kuriuo vertintojai gali naudotis visoje Europos Ekonominėje Bendrijoje. TEGOVOFA išsiplėtė iiki 13 pilnateisių Europos Sąjungos narių ir 12 asocijuotųjų narių iš Rytų bei Centrinės Europos. 1981 metais britų pavyzdžiu Tautų Sandraugos šalyse, JAV ir Europos Sąjungoje buvo įkurta pasaulinė turto vertintojų asociacija. Ši asociacija buvo pavadinta Tarptautiniu turto vertinimo standartų komitetu (TIAVSC – The International Asset Valuation Standards Committee), o 1995 metais jos pavadinimas pakeistas ir dabar ji vadinama Tarptautiniu vertinimo standartų komitetu (IVSC – International Valuation Standards Committee). TIAVSC sudarė standartų rinkinį, suderinę jį su europietiškuoju “Guide bleu”. TIAVSC sstandartų rinkinyje yra 13 nuorodų ir 20 aiškinamųjų dokumentų.
Pasaulis keičiasi, keičiasi ir turto pasaulis, todėl reikėjo peržiūrėti ir jau sukurtus turto vertinimo standartus. Iškilo poreikis pakeisti anksčiau sukurtus tarptautinius apskaitos standartus. Dabar Tarptautinis apskaitos standartų komitetas (IASC – International Accounting Standards Committee) privalės peržiūrėti turto standartus, juos patikslinti ir supaprastinti. Nuo 1994 metų IVSC pradėjo atnaujinti vertinimo standartus. Jau patvirtinti ir išleisti 4 standartai:
1-as tarptautinis vertinimo standartas – Vertinimas rinkos verte.
2-as tarptautinis vertinimo standartas – Vertinimas ne rinkos verte.
3-as tarptautinis vertinimo standartas – Vertinimas finansinėmis ataskaitomis ir sąskaitomis.
4-as tarptautinis vertinimo standartas – Vertinimas paskolų garantijomis, užstatais ir skoliniais įsipareigojimais.
Prieš minėtų standartų dėstymą yra įvadas – Bendrosios vertinimo sąvokos ir principai.
Yra dar ir trys papildomos vertinimo nuorodos:
Pastatų, statinių ir mašinų vertinimas.
Tęsiama diskusija dėl vertinimo veiklos sąvokos.
Kenksmingų ir toksinių medžiagų apibūdinimas.
TEGOVOFA atnaujina ir kai kuriuos standartus: nuorodas, aiškinamuosius bei informacinius dokumentus, kurie įdėti į “Guide bleu”. TEGOVOFA standartų atnaujinimo klausimais stengiasi glaudžiai bendradarbiauti su IVSC ir laukia jos sprendimų, nors jau yra patvirtinusi rinkos vertės apibrėžimą (jį priėmė ir IVSC), jį aiškina ir komentuoja, kad būtų išvengta netinkamos praktikos, pasitaikančios taikant
Philippe Molaquin. Turto vertinimo tarptautiniai standartai. 1996 m. liepos 10-11 d. Tarptautinės konferencijos “Šalies turtas ekonominėje politikoje” medžiaga.
naujas draudimo organizacijų ilgalaikio turto vvertinimo direktyvas, kurių privalo laikytis Europos Sąjungos nariai.
Tarptautinių turto vertinimo standartų kūrimo ir įgyvendinimo būtinybę gali paliudyti ir tokie žemiau pateikiami du pavyzdžiai.
Prancūzų elektronikos pramonės įmonė “Thomson” veikia 45 šalyse, ji priversta taikyti vienodas apskaitos taisykles, vienodas ilgalaikio, 45 šalyse esančio turto vertinimo taisykles. Vokietijos automobilių gamintoja “Mercedes”, kad savo akcijas galėtų platinti Niujorko vertybinių popierių biržoje, vokiškas balansines ataskaitas turėjo pakeisti pagal amerikietiškąjį standartą. Kaip keliose šalyse veikianti įmonė gali sudaryti teisingą balansą, jei nėra tarptautinių standartų?
Verslas vis dažniau pereina sienas. Kad būtų išvengta nesusipratimų, privalome taikyti bendrus visų apskaitos dalykų standartus, pavyzdžiui, turto vertinimo, nes turtas bei ilgalaikis turtas – svarbi balanso eilutė.
Dar viena priežastis, dėl kurios iškyla būtinybė įvesti standartus, tai kapitalo rinkos išplitimas po visą pasaulį. Po visą pasaulį pasklidusius bendrovės akcininkus reikia traktuoti vienodai, išskyrus fiskalinį jų traktavimą, kuris kartais skiriasi.
1.2. Lietuvos turto vertinimo sistema
Turto vertinimas – dar jauna veiklos rūšis Lietuvoje. Planinės ekonomikos laikais turto vertinimas nebuvo toks svarbus kaip dabartinėmis rinkos sąlygomis.
1991-1994 m. pradėjus formuotis rinkos sąlygoms turto vertinimo veikla buvo nepagrįsta įstatymais, nes nebuvo valstybės norminių aktų, kurie apibrėžtų turto vertinimo profesinę veiklą, o rinkos ekonomikos šalyse naudojami turto vertinimo metodai bei tarptautiniai turto vertinimo standartai nebuvo mūsų valstybės pripažinti. Valstybės institucijos tturto vertinimo praktikoje naudojo žinybines, iš planinės ekonomikos paveldėtas bei šiek tiek patobulintas, tačiau rinkos faktoriais nepagrįstas metodikas. Turto vertintojų profesinė veikla apsiribojo privačių ekonomikos struktūrų: komercinių bankų, draudimo kompanijų, turto savininkų užsakymais. Turto vertintojų nebuvo pasitelkta vertinant privatizuojamą valstybės turtą, vertinant turtą dėl mokestinimo arba iškilus teisminiams ginčams.
Kad Lietuvoje būtų įdiegta vieninga turto vertinimo sistema, 1994 m. kovo 22 d. buvo įkurta Lietuvos turto vertintojų asociacija (LTVA), kuri apėmė privačiose įmonėse bei valstybinėse institucijose dirbančių turto vertintojų profesinę veiklą. Viena iš svarbiausių LTVA veiklos krypčių tapo unifikuotos turto ir verslo vertinimo sistemos, pagrįstos tarptautiniais turto vertinimo principais ir standartais bei atitinkančios Lietuvos pereinamojo laikotarpio ekonomikos realijas, kūrimas ir įgyvendinimas. Šiam tikslui įgyvendinti buvo pradėta bendradarbiauti su tarptautinėmis turto vertintojų organizacijomis: Tarptautiniu turto vertinimo standartų komitetu (TIAVSC); Europos pagrindinių fondų vertintojų grupe/Europos vertintojų asociacija (TEGOVOFA/EUROVAL); Tarptautine matininkų federacija (FIG). Šiuo metu LTVA yra šių organizacijų narė ir aktyviai dalyvauja jų veikloje.
1994-1995 m. iš anglų kalbos išversta ir išplatinta TEGOVOFA paruoštos “Pagrindinių fondų vertinimo metodinės pastabos” bei TIAVSC parengti “Tarptautiniai vertinimo standartai”.
Tuo pačiu metu, vadovaudamiesi minėtais standartais ir kita užsienio literatūra, LTVA nariai parengė “Turto vertinimo laikinuosius metodinius nurodymus”.
K.Kristinaitis “Lietuvos turto vertinimo sistema”. 1996 m. Tarptautinės konferencijos “Šalies turto
ekonominėje politikoje” medžiaga.
Šio dokumento tikslas – pereinamuoju ekonomikos laikotarpiu reglamentuoti LTVA narių profesinę veiklą.
Vėliau LTVA iniciatyva, bendradarbiaujant su suinteresuotomis Lietuvos valstybinėmis valdžios institucijomis, buvo parengtas ir 1995 m. kovo 28 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės priimtas nutarimas Nr. 440 “Dėl turto vertės nustatymo”. Kad turto vertė būtų nustatoma laikantis vienodos tvarkos, pagrįstos Tarptautiniais turto vertinimo metodais ir kriterijais, šiuo nutarimu Vyriausybė patvirtino “Bendruosius turto vertės nustatymo principus” bei prie Finansų ministerijos įsteigė Turto vertintojų atestacinę komisiją (TVAK), kuri, remdamasi Tarptautinių turto vvertinimo standartų reikalavimais, toliau įpareigota plėtoti turto vertinimo sistemą, apimančią teisinių, ekonominių, finansinių, informacinių, metodinių ir kitų priemonių kompleksą. Šioje komisijoje dirba LTVA nariai, akademinių sluoksnių bei valstybinės valdžios institucijų atstovai.
1995 m. birželio 23 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybė nutarimu Nr. 895 patvirtino “Turto vertintojų atestacinės komisijos nuostatus” Šių nuostatų pagrindu ir TVAK teikimu Finansų ministerija 1995 09 14 įsakymu Nr. 100 sudarė dvi laikinąsias darbo grupes “Turto vertinimo metodikai” ir “Turto vertintojo kvalifikacinių egzaminų testams” parengti. Remdamasi šiuo darbu, Lietuvos RRespublikos Vyriausybė 1996 m. vasario 14 d. priėmė nutarimą Nr. 244 “Dėl turto vertinimo metodikos”. Juo buvo patvirtinta vieninga Turto vertinimo metodika ir paruošti turto vertintojų kvalifikacinių egzaminų testai. Pagal juos TVAK tikrindavo vertintojų teorinį pasiruošimą.
1999 m. gruodžio 13 d. LLietuvos Respublikos Vyriausybė priėmė nutarimą Nr. 1389 “Dėl Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo įgyvendinimo”. Juo pakeitė 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 patvirtintos turto vertinimo metodikos preambulę išdėstant ją taip: “Siekdama, kad Lietuvos Respublikoje būtų diegiama ir plėtojama turto vertės nustatymo sistema, pagrįsta turto vertės nustatymo principais, Lietuvos Respublikos Vyriausybė nutaria:”
Patvirtintos nurodytu nutarimu Turto vertinimo metodikos 5 punktą išdėstyti taip: “5. Turtas, vertinamas Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų (Žin. 1999, Nr. 52 – 1672) penktame straipsnyje nurodytais atvejais.”
Šiuo nutarimu panaikino 1995 m. kovo 28 d. nutarimą Nr. 440 “Dėl turto vertės nustatymo” ir po to sekusius kitus nutarimus dėl minėto nutarimo atskirų punktų papildymų ir pakeitimų.
1999 m. gegužės 25 d. LR Seimo ppriimtas Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas Nr. VIII-1202 apibrėžė turto vertės nustatymo principus, nurodė taikytinus turto vertinimo metodus, jų derinius, nustatė turto vertintojų kvalifkacijos, turto vertintojų ir turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinę priežiūrą, kurią pavedė vykdyti Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutui.
Atsižvelgiant į visuomeninę-profesinę turto vertintojų bei valstybinių valdžios institucijų veiklą ruošiant įstatyminę bazę, turto vertinimo sistema, pagrįsta tarptautine patirtimi, yra pradėjusi funkcionuoti ir Lietuvoje.
Kad visiškai būtų įdiegta sistema, dar reikės nemažai pačių vertintojų, akademinio mmokymo įstaigų bei valstybinės valdžios insitucijų pastangų, nes būtina išspręsti šias problemas:
– įstatyminės bazės – įstatymuose vartojamų verčių sampratų susisteminimo;
– vertintojų kvalifikacijos: akademinio mokymo (organizuojant specialistų ruošimą aukštosiose mokyklose bei akademinio pobūdžio ilgalaikius teorinius mokymo kursus);
– kvalifikacijos kėlimo (organizuoti trumpalaikius profesinio rengimo kursus bei stažuotes);
– įmonių, užsiimančių turto vertinimo veikla, licencijavimo;
– profesinio draudimo;
– arbitražo.
2. TURTAS
2.1. Pagrindinės sąvokos
Turtas – tai materialios, nematerialios ir finansinės vertybės.
Turto vertinimo metodikoje turtas apibūdinamas kaip vertę ir savininką turintys ekonominiai ištekliai, kuriais disponuoja ekonominis subjektas. Turtą sudaro materialūs ir nematerialūs objektai. Turtas pagal pobūdį gali būti nekilnojamas ir kilnojamas.
Nekilnojamasis turtas – žemė ir su ja susiję objektai, kurių buvimo vietos negalima pakeisti, nekeičiant jų naudojimo paskirties arba nemažinant vertės bei ekonominės paskirties, arba turtas, kuris tokiu pripažįstamas įstatymuose.
Kilnojamasis turtas – tai turtas, kurį galima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo turinio, iš esmės nesumažinus jo vertės, ar be didelės žalos jo paskirčiai, jeigu įstatymai nenustato ko kita.
Verslas – juridinio ar fizinio asmens, įmonės, neturinčios juridinio asmens teisių, veikla, kuriai naudojami ekonominiai ištekliai, kuria siekiama gauti pajamų bei pelno ir už kurią šis asmuo atsako savo turtu.
Vertė – prekių (paslaugų) ar kito turto, ar verslo naudingumo tam tikru metu matas, nustatytas pagal atitinkamą vertinimo metodą.
Kaina – pinigų suma, kuri yra paprašyta, pasiūlyta aar sumokėta už prekes (paslaugas) ar kitą turtą. Kaina už konkrečias prekes (paslaugas) ar kitą turtą yra reliatyvus vertės patvirtinimas, padarytas konkrečiu pardavėju (paslaugų tiekėju) ir pirkėju (paslaugų gavėju) tam tikromis aplinkybėmis.
Rinkos vertė – apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti parduotas turtas vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį sandorį tarp norinčių turtą parduoti ir norinčių turtą pirkti asmenų po šio turto tinkamo pateikimo į rinką, jeigu abi sandorio šalys veiktų dalykiškai, be prievartos ir nesąlygojamos kitų sandorių bei interesų.
Atkuriamoji vertė – apskaičiuota pinigų suma (kaštai), kurios reiktų tokių pat fizinių ir ekonominių savybių objektui sukurti, pagaminti arba pastatyti (įrengti).
Naudojimo vertė – apskaičiuota pinigų suma, išreiškianti turto ekonominį naudingumą (turto teikiamą ekonominę naudą).
Specialios paskirties turtas – turtas, kuris retai parduodamas arba visai neparduodamas, išskyrus atvejus, kai jis yra viso verslo sudedamoji dalis. Atsižvelgiant į specialų panaudojimą, toks objektas laikomas ribotos paklausos arba ne rinkai skirtu turtu.
2.2. Lietuvos nacionalinis turtas
Valstybės turtas – tai suteikta galimybė, kuria, deja, ne visos tautos ir ne visais savo istorijos tarpsniais, pagaliau savo, o gal ir ne savo valia pasinaudodavo. Lietuvoje atkūrus nepriklausomybę, jau pirmais naujos valdžios potvarkiais buvo stengiamasi atsiriboti nuo imperijos pretenzijų į šalies turtą ir į nepriklausomybę.
Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų 1999 005 25 įsakymas Nr. VIII-1202.
Lietuva jau nuo pat nepriklausomybės atkūrimo pradžios suprato ekonominę tiesą: paveldėtas turtas tik tada bus efektyviai panaudotas, jei jis turės savo šeimininką. Dabar jau galima daryti išvadas apie tas pastangas, ar jos buvo rezultatyvios.
Ekonominiu požiūriu adekvačiai įvertinti Lietuvos turto būklę (kiekybiniu ir kokybiniu aspektu) yra gana sudėtinga, nes esama statistika nepateikia tikslaus Lietuvos turto įvertinimo.
1996 m. sausio 1 d. Lietuvos nacionalinis turtas buvo įvertintas daugiau nei 166 mlrd. litų (žiūr. lentelę).
Lietuvos Respublikos nacionalinis turtas ir jo struktūra
pagal nuosavybės formas
Lentelė
Rodikliai Vertė, mln.Lt Proc. Valstybės nuosavybė Privati nuosavybė
mln.Lt proc. mln.Lt proc.
Nacionalinis turtas,
Iš viso 166 509,9 100 109 003,0 65,5 57 506,9 34,5
Žemės fondas 34 802,4 20,9 21 044,2 60,5 13 758,2 39,5
Įžvalgytos naudingo-sios iškasenos
47 251,2
28,4
47 251,2
100
–
–
Įmonių ir bendrovių turtas
39 034,3
23,4
22 608,5
57,9
16 425,8
42,1
Nacionalinio biudžeto išlaikomų įstaigų turtas
14 805,1
8,9
14 805,1
100
–
–
Namų ūkių turtas 27 322,9 16,4 – – 27 322,9 100
Lietuvos banko oficialiosios atsargos
3 294,0
2,0
3 294,0
100
–
–
Iš pateiktos lentelės matyti, kad didžiausią Lietuvos Respublikos nacionalinio turto dalį, t.y. 28,4 %, sudaro naudingosios iškasenos ir įmonių bei bendrovių turtas – 23,4 %. Paskui žemės fondas – 20,9 % ir namų ūkių turtas – 16,4 %. Didesnioji Lietuvos Respublikos nacionalinio turto dalis, t.y. 65,5 %, tenka valstybės nuosavybei. Privatinei nuosavybei Lietuvos Respublikos nacionalinio turto tenka tik 34,5 %. Plėtojantis privatizacijai ši dalis toliau didės. Valstybinei nuosavybei tenka daugiau žemės fondo (60,5 %), įmonių ir bendrovių turto (57,9
%).
Bet kurios šalies svarbiausias nekilnojamojo turto elementas yra žemė. Lietuvos Respublikos žemės fondo struktūra 1996 m. sausio 1 d. pateikiama lentelėje.
Lietuvos Respublikos žemės fondas
Lentelė
Rodikliai Plotas, tūkst.ha Vertė, mln. Lt Strukūra, proc.
Iš viso 6 530,1 34 802,4 100
Žemės ūkio paskirties žemė 3 925,8 9 006,5 25,90
Miškų ūkio paskirties žemė 1 990,2 10 548,1 30,3
Konservacinės paskirties žemė 23,6 53,0 0,2
Valstybinio vandenų fondo žemė 158,7 3,2 0,0
Laisvos valstybinės žemės fondas 96,8 143,8 0,4
Kitos paskirties žemė1 335,0 15 047,8 43,2
1 Kitos paskirties žemę sudaro privatūs ir nuomojami namų valdų sklypai, miestų žemės, transporto, ryšių ir komunikacijų, krašto apsaugos, savivaldybių poreikiams naudojama žemė.
Valentinas Dubinas. Nekilnojamojo turto rinka. V. 1997.
Iš llentelės duomenų matyti, kad didžiausia Lietuvos Respublikos žemės fondo dalis tenka miškų ūkio – 30,3 % ir žemės ūkio paskirties žemei – 25,9 % remiantis lentelės duomenimis, 1 ha žemės vertė Lietuvos Respublikoje prilygsta 5330 Lt arba 1333 JAV dolerių.
Valstybės piliečių nekilnojamasis turtas yra pirmiausia gyvenamasis plotas – butai. Tarp Lietuvos miestų ir kaimų butai yra pasiskirstę tokia proporcija: 66,62 % visų butų yra Respublikos miestuose, o 33,38 % – kaimo vietovėse.
Lentelėse pateikti duomenys byloja apie Lietuvos Respublikos turto vertę, nnustatytą dar prieš 4 metus. Be abejo, šiandien ji būtų žymiai aukštesnė. Tai liudija ir toks pavyzdys. Dabar Respublikos naudingų iškasenų vertė siekia 60 mln.litų, vadinasi, viršija prieš 4 metus nustatytą daugiau nei du kartus.
2.3. Nekilnojamojo turto struktūra
Nekilnojamasis turtas yra eekonominio potencialo sistemos dalis, todėl, norint suvokti jo esmę, būtina ją susieti su ekonominio potencialo struktūra bei atskirų ekonominio potencialo posistemių turiniu.
Pagrindiniai ekonominio potencialo elementai yra:
– žmogiškieji ištekliai, akumuliuojantys sukauptas žmonių fizines, intelektualines, kvalifikacines savybes bei sugebėjimus aktyviai vykdyti darbinę veiklą;
– informaciniai ištekliai, akumuliuojantys sukauptą žinių fondą;
– finansiniai ištekliai, akumuliuojantys pinigine forma išreikštą funkcionuojantį ir sukauptą turtą;
– nekilnojamasis turtas – tai nejudamas piliečių, įmonių ir organizacijų materialus turtas.
Nekilnojamasis turtas kaip ekonominio potencialo elementas yra susijęs su visais kitais šios sistemos elementais.
Bendriausiu atveju nekilnojamasis turtas gali būti struktūrizuojamas orientuojantis į tokius pagrindinius požymius:
– natūralų nekilnojamąjį turtą;
– dirbtinį nekilnojamąjį turtą.
Natūraliuoju laikomas toks turtas, kuris yra arba gali būti sukurtas be žmogaus dalyvavimo. Toks turtas sietinas su gamtos ištekliais, identifikuojamas su žeme, žemės sklypais bei žemės valdomis.
Dirbtinis nekilnojamasis turtas yyra tas turtas, kuris sukurtas žmogaus ar visuomenės. Toks turtas sietinas su žemės plotuose ar sklypuose pastatytais pastatais, statiniais, įrenginiais bei jų sistemomis.
Natūraliai dirbtinas nekilnojamasis turtas – tai toks turtas, kai jį kuriant vyrauja natūralūs procesai, tačiau kartu dalyvauja ir žmogus. Toks turtas siejamas su žemės plotų bei sklypų sukultūrinimu, taip pat su dirbtiniu natūralaus nekilnojamojo turto sukūrimu (pvz. miško išauginimas) ar žemės plote esančių gamtos išteklių bei jų masės parengimu eksploatavimui.
Ir natūralus, ir dirbtinis nekilnojamsis turtas gali būti skirstomas aatsižvelgiant į jo realaus panaudojimo galimybes. Šia prasme nekilnojamasis turtas skirstomas į:
– realiai panaudojamą nekilnojamąjį turtą;
– potencialiai panaudotiną nekilnojamąjį turtą.
Potencialiai panaudotinas nekilnojamasis turtas tam tikru laiku nėra realiai naudojamas, tačiau jis turi vertę, kuri pasireikš įtraukus nekilnojamąjį turtą į apyvartą. Potencialiai panaudotino nekilnojamojo turto vertė yra tarsi įšaldyta. Ji turi tendenciją didėti.
Dirbtinis nekilnojamasis turtas taip pat gali būti skirstomas atsižvelgiant į tai, kad jo struktūrą sudaro dvi gana skirtingos dalys:
– aktyvioji nekilnojamojo turto dalis;
– pasyvioji nekilnojamojo turto dalis.
Skirtingos dirbtinio nekilnojamojo turto dalys nevienodai dalyvauja, kuriant galutinį produktą. Pavyzdžiui, pramonėje galutinio produkto sukūrimą lemia technologiniai įrengimai bei jų panaudojimas. Tuo tarpu pastatai ir statiniai tiesiogiai nedalyvauja, kuriant galutinį produktą.
3. VEIKSNIAI, ĮTAKOJANTYS TURTO VERTĘ
3.1. Turto vertinimo atlikimo tvarka
Turto vertinimas atliekamas sutarčių pagrindu arba įmonės (įstaigos, organizacijos), kurios vidaus reikmėms ir (ar) jų tiesioginėms funkcijoms įgyvendinti reikalingas turto vertinimas, pavedimu.
Vertinant apmokestinamą turtą, vadovaujamasi mokesčių įstatymais ir jų pagrindu priimtais kitais teisės aktais.
Vertinant turtą kitais įstatymų nustatytais atvejais, vadovaujamasi tuos atvejus reglamentuojančiais įstatymais ir jų pagrindu priimtais teisės aktais.
Turto pakartotinio vertinimo dažnumą nustato centrinis mokesčių administratorius, jeigu įstatymai nenustato kitaip.
Turto apskaitos tvarką ir turto įvertinimo apskaitos tikslais tvarką nustato Buhalterinės apskaitos pagrindų įstatymas ir kiti teisės aktai, reglamentuojantys finansinę apskaitą ir atskaitomybę Lietuvos Respublikoje.
Turto vertinimas pradedamas gavus užsakovo pprašymą arba Vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotos institucijos pavedimą nustatyti turto vertę ir sudarius rašytinę sutartį tarp turtą vertinančios įmonės ir užsakovo.
Turto vertinimo sutartyje nurodomas turtą vertinančios įmonės kvalifikacijos atestato numeris, vertinimo tikslas, objektas, terminai, atlyginimas, vertintojo bei užsakovo teisės, pareigos ir atsakomybė bei kitos sąlygos.
Vertindamas turtą, turto vertintojas vadovaujasi Vyriausybės patvirtinta metodika, suderinta su Tarptautiniais vertinimo standartais bei normomis, turto vertintojų veiklos priežiūrą atliekančios institucijos nurodymais ir sprendimais.
Turto vertinimas atliekamas turtą vertinančios įmonės arba Vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotos institucijos vardu.
Turto vertintojas, atsižvelgdamas į vertinimo atvejį, vertinamo turto specifiką bei naudojimo paskirtį, parenka turto vertinimo metodus (metodų derinius), metodo taikymo būdus ir apie tai raštu informuoja užsakovą.
Detalesnę turto vertės nustatymo metodų (metodų derinių) parinkimo tvarką nustato Vyriausybės patvirtinta turto vertinimo metodika.
Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas 1999 05 25 Nr. VIII-1202.V.
E.R.Vaidogas. Rizikos analizė techniškai vertinant nekilnojamąjį turtą. V. “Technika”. 1998.
3.2. Rizika vertinant turtą
Ekonominiams ir fiziniams procesams, susijusiems su nekilnojamuoju turtu, būdingas neapibrėžtumas. Mat, vertinant nekilnojamojo turto objektus, tiksliai negalima pasakyti, kokį pelną jie duos ateityje, kokių išlaidų pareikalaus jų eksploatavimas, ar tie objektai nebus pažeisti stichinių nelaimių arba technogeninių avarijų. Šis neapibrėžtumas dar vadinamas rizika. Taigi nekilnojamojo turto savininkai, nuomininkai ir vertintojai visada vvienaip ar kitaip rizikuoja.
Nekilnojamojo turto rinkų dalyviai stengiasi išvengti rizikos. Kuo didesnis yra suvokiamos rizikos laipsnis, tuo didesne pelno norma yra reikalaujama atlyginti už tą riziką.
Mažiausios pelno normos reikalauja minimaliai rizikingos investicijos, pavyzdžiui, vertybinių popierių su vyriausybės garantuojamu pelno procentu pirkimas. Didėjant suvokiamai rizikai, neproporcingai auga ir reikalaujama pelno norma.
Nekilnojamojo turto rinkoje vyrauja sisteminė rizika. Pelnas, gaunamas iš konkretaus nekilnojamojo turto objekto, priklauso nuo ekonominių ir institucinių rinkos sąlygų. Sisteminės rizikos pavyzdžiai:
– konkuruojančių nekilnojamojo turto objektų pertekliaus atsiradimas;
– gamyklos, užtikrinusios daugumą darbo vietų regione, užsidarymas;
– įstatyminių apribojimų, susijusių su aplinkos apsauga, įvedimas;
– nuomos mokesčio dydžio įstatyminis apribojimas.
Daugelio rinkoje esančių vieno tipo nekilnojamojo turto objektų sisteminės rizikos veiksniai yra maždaug vienodi. Rizika, susijusi tik su vienu konkrečiu vertinamu nekilnojamojo turto objektu, vadinama nesistemine rizika. Tokios rizikos pavyzdžiai:
– mechaninis pastato pažeidimas ar gaisras jame;
– žemės ploto, kuriame yra nekilnojamo turto objektas, konfiskavimas visuomenės reikmėms;
– pagrindinio nuomininko bankrotas;
– greta objekto esančios žemės naudojimas, nesuderinamas su tuo objektu, kaip antai, geležinkelio ruožo nutiesimas per arti vibracijoms jautraus pastato.
Sisteminė ir nesisteminė rizika veikia ekonominį nekilnojamojo turto objektų vertinimą. Jos turi reikšmės nustatant:
– pagrindinę sumą,
– pelną,
– procentines normas,
– hipotetinio finansavimo galimybę,
– kainos padidėjimą,
– esamojo pelno ir pelno už kapitalinių aktyvų pardavimą apmokestinimą,
– perkamąją pinigų galią.
Šių dydžių apskaičiavimas, atsižvelgiant į sisteminę ir nesisteminę riziką, reikalauja, kad būtų kiekybiškai įvertinta pati rizika. Čia
susiduriama su dviem uždaviniais: kiekybiniu finansinio pobūdžio rizikos vertinimu ir kiekybinio techninio arba fizinio pobūdžio rizikos vertinimu. Šios dvi rizikos rūšys yra vadinamos verslo rizika ir grynąja rizika. Jos yra susijusios su dviem galimų investavimo į nekilnojamojo turto objektus pasekmių grupėmis.
3.3. Verslo rizika
Verslo rizika apibrėžiama kaip pelno ar nuostolių galimybė. Jie gali būti finansiniai, techniniai arba fiziniai. Finansinio pobūdžio verslo rizika yra neapibrėžtumas, susijęs su pelnu, kuris bus gautas arba negautas iš nekilnojamojo turto objekto.
Pelnas (Lt)
prognozuojamasis pelnas
prognozuojamojo
pelno viršijimo rizika
mažesnio už pprognozuojamąjį
pelno gavimo rizika
laikas (metai)
Neapibrėžtumo (verslo rizikos) didėjimas ilgėjant prognozuojamajam periodui.
Techninio pobūdžio verslo rizika susijusi, pavyzdžiui, su transporto komunikacijų atsiradimu šalia nekilnojamojo turto objekto. Kai kurių pastatų duodamas pelnas gali labai išaugti arba, atvirkščiai, sumažėti, jeigu, pavyzdžiui, šalia jų yra nutiesiamas greitkelis.
Fizinio pobūdžio verslo rizika susijusi, pavyzdžiui, su pastato nusidėvėjimo greičiu. Pastatas gali tapti netinkamas naudoti ir prieš nustatytąjį eksploatavimo periodą, ir po jo. Pirmuoju atveju pelnas sumažės dėl remonto išlaidų, antruoju atveju pastatą bus galima eksploatuoti ir gauti grynąjį pelną iilgesnį laiką už numatytąjį.
Verslo rizika dar yra vadinama spekuliatyviąją, arba dinamine, rizika.
3.4. Grynoji rizika
Grynąja rizika vadinama nuostolių galimybė, nulemta tam tikro fizinio akto arba žmonių veiklos. Grynoji rizika susijusi tiktai su nuostoliais, pelnas nėra galimas. Nekilnojamojo turto objektams, juos eksploatuojant, ggresia pavojai, keliami natūralios ir žmogaus sukurtos aplinkos. Iškilus tiems pavojams, gali būti patirti įvairūs nuostoliai – nuo nedidelių nekilnojamojo turto objekto pažeidimų iki to objekto netekimo. Grynoji rizika dar vadinama statine, arba nespekuliatyviąja, rizika.
Potencialių nuostolių galimybės atpažinimas, jų dydžio įvertinimas ir sumažinimas yra atsakingas uždavinys. Tokių nuostolių galimybė ir dydis gali tiesiogiai veikti nekilnojamojo turto objekto vertę, jo eksploatavimo išlaidas, patrauklumą rinkoje.
Potencialius nuostolius apibūdina jų patyrimo dažnis (tikimybė) ir šių nuostolių dydis, dažniausiai išreiškiamas piniginiais vienetais. Finansiniai nuostoliai dažnai būna tik dalis tų pasekmių, kurias sukelia pavojingi įvykiai, pasireiškus nurodytiems pavojams:
– pavojams, keliamiems natūralios aplinkos (vėjas, sniegas, žaibas, cheminiai poveikiai, gruntas, gruntinis vanduo, fiziniai poveikiai);
– pavojams, keliamiems žmonių veiklos ir pastato eksploatacijos (nežinojimas, nerūpestingumas, didelės klaidos, aplaidumas, vandalizmas, gaisras, sprogimai ir kkt.).
Pavojingų įvykių sukeltų pasekmių dažnio ir tų pasekmių dydžio sandauga yra tikslesnis grynosios rizikos apibrėžimas. Toliau bus nagrinėjamos problemos, susijusios tik su grynąja rizika, todėl būdvardis “grynoji” bus praleidžiamas ir, vadinasi, galima užrašyti, kad
rizika = pasekmių dažnis x pasekmių dydis.
Potencialių nuostolių (pasekmių) galimybei atpažinti, jiems kiekybiškai įvertinti ir sumažinti yra sukurta procedūra, vadinama rizikos valdymu.
3.5. Rizikos valdymas
Rizikos valdymas, susijęs su nekilnojamojo turto objektais, – tai rizikos tiems objektams mažinimas ir atsakomybės už patirtus nuostolius perėmimo ar perdavimo problemų sprendimas. Rizikos aanalizė yra betarpiškai susijusi su nekilnojamojo turto objektų draudimu, tačiau ji nėra draudimo “sinonimas”. Kita vertus, rizikos valdymas neapima visų įmanomų rizikos rūšių.
Rizikos valdymo procesą sudaro:
– informacijos apie nekilnojamojo turto objektą ir jo aplinką rinkimas;
– techninių rizikos vertinimo ir mažinimo problemų sprendimas;
– vadybinių rizikos perdavimo problemų sprendimas.
Informaciją apie vertinamą objektą sudaro techninės objekto charakteristikos bei to objekto išorinės ir vidinės aplinkos apibūdinimas. Kita svarbi informacijos dalis gali būti istoriniai duomenys apie objektą, ypač apie nuostolius, susijusius su jo eksploatavimu. Svarbi ir informacija apie analogiškų nekilnojamojo turto objektų naudojimą. Informacja gali būti:
– techninio pobūdžio (pvz., pastato konstrukcijų būklė arba pastate esančių ir sprogti galinčių slėginių indų charakteristikos);
– meteorologinio ir geologinio pobūdžio (pvz., uraganų ar grunto nuošliaužų objekto pastatymo rajone galimybė ir dažnis);
– ekonominio pobūdžio (pvz., finansiniai nuostoliai dėl vandalizmo aktų, patirti eksploatuojant pastatą).
Naudojantis visa šia informacija, yra sprendžiamos galimų nuostolių patyrimo ir atsakomybės už tuos nuostolius perėmimo (perdavimo) problemos.
Nekilnojamojo turto objektai ir jų viduje ar išorėje esantys techniniai įrengimai yra projektuojami, kad galiotų tokia tendencija: pavojingi įvykiai, sukeliantys nedideles pasekmes, gali būti dažnesni, o įvykiai, kurių pasekmės yra labai sunkios arba net katastrofiškos, pasitaiko labai retai. Pastatų ir gamybinių įrengimų eksploatavimo praktika rodo, kad visiškai išvengti rizikos neįmanoma. Nekilnojamojo turto savininkas riziką gali perimti pats arba už ttam tikrą mokestį perduoti ją kitiems, paprastai, draudimo įmonei. Nedideli, bet dažnai pasitaikantys nuostoliai, pavyzdžiui, landų išmušimai pastatuose arba pastato funkcionavimą užtikrinančių įrengimų gedimai, dažniausiai nėra draudžiami. Kita vertus, mažai tikėtini, bet labai sunkūs nuostoliai, kylantys, pavyzdžiui, stichinių nelaimių metu, paprastai yra draudžiami. Rizikos valdymo uždavinys yra nuspręsti, ar drausti nekilnojamąjį turtą nuo galimų nuostolių, ar priimti šiuos nuostolius kaip dalį pastato eksploatavimo išlaidų.
Dar viena galimybė sumažinti pavojingų įvykių pasekmes yra savidraudos fondas. Jį gali įsteigti kelių panašių nekilnojamojo turto objektų savininkai, jeigu kiekvienas atskiras savininkas neturi pakankamai lėšų savarankiškai įkurti nuostolių fondo, o draudimo įmonės reikalauja per didelių draudimo įmokų. Draudimas gali būti pranašesnis už nuostolių fondą arba savidraudos fondus, nes daugelyje šalių tų fondų lėšos yra apmokestinamos, o draudimo įmokoms skiriamos lėšos nėra apmokestinamos.
3.6. Aplinkosauginės atsakomybės įtaka turto vertei
1970 metų pabaigoje Amerikoje nekilnojamojo turto savininkai pradėjo suprasti, kaip teisinė asakomybė už aplinkai padarytą žalą gali veikti jų turto vertę. Niujorko valstijos Lekkerkerko gyvenvietės (Meilės kanalo kvartalo) gyventojai pamatė, kad aplink kylančios ligų epidemijos ir alergijos susijusios su cheminėmis medžiagomis, prasiskverbiančiomis į žemės paviršių bei kylančiais garais. Jie sužinojo, kad jų namai stovi ant kenksmingų pramoninių atliekų sąvartyno. Staiga niekas nebenorėjo ten gyventi. Namų savininkai stebėjo, kaip jų naujųjų nnamų vertė nukrito iki nulio.
Jungtinėse Valstijose visuomenės spaudimu 1981 m. buvo priimtas Superfondo aktas, kuriuo nustatyta griežta, veikianti atgaline data, teisinė atsakomybė už žalą aplinkai. Per praėjusius 15 metų teismo byloms išleista milijardai dolerių. Nagrinėjami klausimai: kas ir kiek turi mokėti. JAV yra nekilnojamojo turto, turinčio neigiamą vertę, nes išvalymo darbų kaina didesnė už to turto rinkos vertę.
Užterštas nekilnojamasis turtas ir Vakarų Europoje kelia panašių problemų. Po to, kai buvo nustatyta, jog namai Lekkerkerke buvo pastatyti ant pavojingų atliekų sąvartyno, Olandija priėmė griežčiausius dirvožemio apsaugos įstatymus visoje Europoje. Dėl tos priežasties nekilnojamojo turto pardavimas pramoniniuose rajonuose “užšaldytas” jau daugelį metų, o valdžios institucijos ir savininkai ginčijasi dėl to, kas turėtų atlikti ir padengti praeity padarytos taršos likvidavimo kaštus.
Nekilnojamojo turto vertei įtaką daro dviejų rūšių aplinkosauginės problemos:
– praeity padaryta žala aplinkai;
– teršalų išmetimas, viršijantis nustatytus standartus;
– taigi reikia, kad taršos lygis atitiktų nacionalinių aplinkosaugos įstatymų reikalavimus.
Dėl to, kad minėtos problemos gali padaryti neigiamą įtaką nekilnojamajam turtui, joks apdairus komercinės paskirties nekilnojamojo turto Vakarų Europoje ar Šiaurės Amerikoje pirkėjas nesudarys pirkimo-pardavimo sutarties prieš tai neatlikęs išsamaus tyrimo ir neišsiaiškinęs, ar perkamasis objektas neturi aplinkosauginių problemų. Toks tyrimas vadinamas aplinkosauginiu auditu.
Aplinkosaugos problemų įtaka turto vertei priklauso nuo šalies įstatyminės bazės. Šalyse, kur veikia geri turto ir
aplinkos įstatymai, pirkėjas ar savininkas gali gana tiksliai apskaičiuoti taršos likvidavimo išlaidas. Jeigu aplinkosauginis auditas atskleidžia rimtų aplinkosauginių problemų, pirkėjas stengiasi kiek galima numušti turto kainą, kad jam netektų mokėti už problemas, dėl kurių kaltas ne jis. Kartais pirkėjui gali pasirodyti, kad aplinkosauginė rizika yra per didelė ir tiesiog pasitraukti. Tokių atvejų daug Centrinės ir Rytų Europos šalyse, ypač tose, kur nėra atitinkamų įstatymų.
Ta problema, kas mokės už praeityje padarytą taršą, dažnai iškyla privatizuojant turtą. Jeigu laiku nebus išspręsti teisinės aatsakomybės už padarytą žalą aplinkai klausimai, tokios problemos nuolat iškils turtą perduodant naujam savininkui ar valdžios institucijoms priėmus sprendimą, kad objekto tarša kelia rimtą grėsmę žmonių sveikatai bei aplinkai ir turi būti likviduota.
Pavyzdžiui, privačioms firmoms, neturinčioms galimybės likviduoti taršą, sunku pritraukti užsienio kapitalą, kurio joms reikia, kad galėtų įsigyti geresnių technologijų.
Tarptautinės konferencijos “Šalies turtas ekonominėje politikoje” temos. V. 1996.
Kai kuriose šalyse (Čekijos Respublika ir Slovėnija) įstatymai gana progresyvūs. Čekijos Respublikoje, jeigu žala aplinkai kelia rimtų problemų žmonių sveikatai, vietiniai kkomercinės paskirties turto savininkai privalo atlikti taršos likvidavimo darbus.
Slovėnijoje iš valstybės turtą galima pirkti sumažinta kaina, nes iš tos kainos atimamos taršos likvidavimo išlaidos, bet pirkėjas įsipareigoja likviduoti taršą. Vėliau pirkėjai į taršos likvidavimo darbus turi investuoti skirtumą tarp pirkimo iir realiosios kainos arba atsiskaityti valstybei.
1995 metais Aplinkos apsaugos ministerijos ir Pasaulio banko iniciatyva buvo sukurta neformali tarpministerinė darbo grupė. Ji turėjo peržiūrėti Lietuvos įstatymus, susijusius su teisine atsakomybe už aplinkai padarytą žalą. Ekonomikos, Pramonės ir prekybos, Žemės ūkio, Aplinkos apsaugos ministerijų ir privataus sektoriaus atstovai dalyvavo keliuose susitikimuose, kur buvo sprendžiamos šios problemos Lietuvos kontekste.
1995 metų rugsėjo mėnesį darbo grupė pateikė rekomendacijų paketą politikos klausimais, kurį patvirtimo Aplinkos apsaugos ministerija. Šių rekomendacijų tikslas:
– aplinkosauginiu požiūriu įvertinti numatytus privatizuoti žemės sklypus ir kitus objektus;
– skatinti užsienio investicijas, atsižvelgiant į investuotojų nuogąstavimus dėl atsakomybės už aplinkai padarytą žalą;
– sumažinti grėsmę žmonių sveikatai, kylančią dėl privatizuoti numatytuose ar privatizuotuose objektuose esančios praeityje padarytos taršos aplinkai;
– užkirsti kelią tolesnei pramoninės veiklos daromai žalai aplinkai.
Pateikta medžiaga rodo, kad eekologiniai veiksniai turi ypatingą įtaką turtui, kurie lemia jo vertę.
Ekologinių veiksnių įtaka turto vertei išdėstyta Europos turto vertinimo standartuose, kurie sekančiame skyriuje ir pateikiami.
3.7. Toksiškų ir pavojingų medžiagų poveikis turto vertei
Rinkos ekonomika vis jautriau reaguoja į pavojingąsias medžiagas, žemės užterštumą – ekologinius veiksnius,susijusius su įstatyminiais paslėptiniais bei faktiniais įsipareigojimais. Nors tai dažnai manoma esant vietinės reikšmės problema, vis dažniau globalinė problematika ir tarptautinė nuomonė daro įtaką vietinio masto teisiniams ir sutartiniams santykiams bei gali tiesiogiai lemti rinkoje realizuojamo turto kainą.
Ekologiniai vveiksniai – ir neigiami, ir palankūs – yra vienas iš dalykų, su kuriais nuolat susiduria vertintojas vertindamas turtą. Kai kurie veiksniai veikia konkretų turtą ir daro tiesioginę įtaką vertintojo atliekamiems vertės apskaičiavimams. Į šiuos veiksnius būtina atsižvelgti palyginus su rinkos informacija apie įmanomus palyginti objektus, kuriems tie ekologiniai veiksniai įtakos nedaro. Taip pat būna atvejų, kai visi vienoje vietovėje esantys turto objektai yra veikiami vienodai.
Aktualius ekologinius veiksnius ir teršalus galima suskirstyti į keturias kategorijas:
– gamtoje aptinkami elementai, pvz., radonas arba metano dujos, triukšmas, oro tarša;
– cheminiai teršalai iš žemėje atliktų ar atliekamų cheminių procesų arba iš gretimos žemės prasiskverbiantys teršalai;
Patvirtinti Europos turto vertinimo standartai. 1999. Vertimas į lietuvių kalbą, LTVA.
– juntami teršalai, pvz., elektromagnetiniai laukai;
– šališkas investuotojų požiūris į tam tikrus konkrečius komponentus, pvz., tokius, kuriuos galima perdirbti antriniu būdu.
Ekologiniai veiksniai daro įtaką visų rūšių turtui, tačiau jautrus tokiai įtakai yra parduoti siūlomas arba už paskolą įkeičiamas turtas. Tokiam turtui didelės įtakos turi įstatyminė bazė ir ateityje galimi įstatyminių įsipareigojimų pasikeitimai. Ekologiniai veiksniai yra vertintojo darbo aspektas, dėl kurio daugiausia kyla teisinių ginčų.
Vertintojo, kaip patikėtinio, įsipareigojimai verčia jį iš anksto suderinti su klientu:
– savo kompetenciją visų vertinamojo turto vertę potencialiai lemiančių veiksnių, tarp jų ir ekologinių atžvilgiu;
– padarytų ir planuojamų užklausų informacijai gauti pobūdį,apimtį ir rezultatus.
Vėliau, jjei reikia:
– pagal vertintojo arba kito kvalifikuoto pagalbininko kompetenciją, su deramu kruopštumu atlikus darbą, pateikti aiškias rekomendacijas dėl išaiškintų ekologinių veiksnių;
– su klientu suderinti tolesnius priimtinus veiksmus.
Deramas kruopštumas paprastai aprėpia įvairius tyrimus, kurių poreikis nustatomas pagal pradinį paviršutinišką fizinį apžiūrėjimą, tačiau jis paprastai neaprėpia mokslinės-techninės ekspertizės. Gavęs patvirtintą informaciją iš kliento fizinės objekto apžiūros, vietinio pobūdžio informacijos šaltinių, kadastro, žemės rejestro, vietinių rejestrų, inventorizacijos įstaigų, žinybų, esamo ar ankstesnio žemės ar kaimyninės žemės naudojimo, kad pastatai buvo pastatyti naudojant pavojingas medžiagas ir (arba) žemė yra arba gali būti užteršta, vertintojas turėtų rekomenduoti atlikti ekologinę ekspertizę arba parengti Žemės kokybės ataskaitą. Dėl to gali tekti peržiūrėti pradines instrukcijas, nustatant materialinės atsakomybės ribas ir išlygas būsimame vertinimo sertifikate.
Žinant techninį ir dažnai prieštaringą ekologinio audito pobūdį bei įsipareigojimus, kuriuos parodo tokios ataskaitos, klientui patartina pačiam tiesiogiai instruktuoti specialistus. Vertinimo ataskaitą pateikus su apinkosaugos specialistų išvadomis, visapusiška aplinkosaugos specialistų ataskaita su išvardintais specialistais bei jų pateiktomis instrukcijomis turi būti pridėta prie vertinimo pažymos ir joje nurodyta.
Turint omenyje tai, kad vertintojo profesinės atsakomybės draudimas aprėpia šią konsultacijų sritį, vertintojas, kliento prašomas, gali sudaryti vertinimui aktualių klausimų sąrašą, kuriuos turėtų ištirti aplinkosaugos specialistai.
Vertintojas privalės informuoti aplinkosaugos specialistą apie savo tyrimą, kartu įskaitant ir esamą objekto naudojimą, ir ateityje ggalimas jo naudojimo paskirtis, kuris užtikrintų turto geriausio ir maksimalaus panaudojimo vertę. Reziumė paprastai sudaro šie klausimai:
– Ar taršos šaltinis (pavojus) gali būti sėkmingai ir ekonomiškai pašalintas?
– Jeigu taršos šaltinio ar pavojaus negalima pašalinti visiškai, ar galima jį neutralizuoti arba užkonservuoti taip, kad turtas taptų tinkamas naudoti konkrečiai paskirčiai apibrėžtą, tegul ir ribotą, laiką?
– Ar galima kokiu nors būdu sušvelninti taršos pavojų ar jos šaltinio įtaką?
– Kokios yra pačios efektyviausios taršos ar jo pavojaus kontrolės priemonės?
– Ar būtina (pageidautina) gamybinę bazę perprojektuoti?
Kai taršos šaltinį įmanoma pašalinti arba sušvelninti jo poveikį, nustatant vertę būtina atsižvelgti į pašalinimo ar sušvelninimo kaštus bei į kitus vertę lemiančius veiksnius, t.y. kad:
– objekto visiškai išvalyti neįmanoma;
– lieka “juoda dėmė”;
– yra atsinaujinimo rizika;
– ekologinę įstatyminę bazę sudarantys standartai, įsipareigojimai ir taršos
– likvidavimo priemonės nuolat kinta;
– alternatyvių objekto naudojimo paskirčių diapazonas sumažėja;
– padėtis yra neaiški.
Vertinant turtą bet kokiu tikslu, tiesiog atėmus taršos likvidavimo kaštus iš turto vertės, kurią šis turėtų, jei taršos nebūtų, dėl prarasto prekinio įvaizdžio ir kitų neigiamų veiksnių, rezultatas gali neatitikti rinkos vertės, įrodomos cirkuliuojančiais komerciniais pasiūlymais tokiam turtui.
Tam tikrais atvejais (vertinant finansinėms ataskaitoms) taršos ar pavojingųjų medžiagų buvimas gali ir nedaryti įtakos gamyklos veiklos pajėgumams ar ekonominiam efektyvumui išliekant esamai naudojimo paskirčiai – t.y. ir jos esamo naudojimo rinkos vertei. Tačiau ateityje naudojimo alternatyviai
paskirčiai, o taipogi likutinei vertei tai gali būti labai reikšminga. Būtina palikti atitinkamą atsargą paslėptiniams įsipareigojimams.
Kai kuriais atvejais valdžios žinybas žinojimas apie taršos buvimą gali tik paskatinti leisti veiklą, skleidžiančią taršą ar keliančią tokį pavojų. Išimtiniais atvejais dėl didelės paklausos ir ribotos pasiūlos už pažeistą žemę gali būti mokama “užkelta” kaina.
Esmė yra vertintojo pareiga parengti išsamią ir sklandžią turto vertės ataskaitą, neklaidinančią ir netrikdančią jos gavėjo. Įprastomis aplinkybėmis, kai (a) atlikus standartines procedūras nėra aptinkama pavojingų ar toksiškų medžiagų arba ((b) jų buvimo galimybė ir su tuo susijusios galimos pretenzijos atmetamos vertinimo ataskaitoje pakanka įrašyti tarpusavyje suderintą išlygą dėl ekologinių problemų.
Kuomet nėra identifikuoti jokie taršos veiksniai, EVS 6.01.14 kontekste rekomenduojama sekanti žodžių formuluotė:
“Pagal standartinių tyrimų duomenis nerasta nei gamtinės, nei cheminės taršos, kuri galėtų įtakoti vertinamo ar kaimynystėje esančio turto vertę, požymių. Jeigu vėliau būtų nustatyta, jog vertinamo objekto ribose ar kaimyniniuose sklypuose egzistuoja minėta tarša, arba turtas naudojamas (numatomas naudoti) veiklai, dėl kurios ta tarša gali atsirasti, tuomet nustatytoji oobjekto vertė gali sumažėti.”
Jeigu su užsakovu yra sutartas ir konkrečiu atveju labiau priimtinas absoliutus atsiribojimas nuo materialinės atsakomybės, kaip nurodoma EVS 6.01.14, rekomenduojama įterpti tokį tekstą:
“Gavome nurodymą atlikti šį turto vertinimą remiantis prielaida, jog neegzistuoja užterštumo veiksniai arba išlaidos jų nnukenksminimo darbams atlikti vertei įtakos neturi. Mes nebuvome supažindinti su jokia tyrimų medžiaga, informuojančia apie teršalų ar kenksmingų medžiagų buvimą. Be to, nebuvome įpareigoti domėtis verinamo turto bei aplinkinių valdų buvusio ar esamu naudojimu, siekiant nustatyti, ar dėl to jie nebuvo užteršti, todėl šioji remiasi tvirtinimu, kad minėti faktoriai neegzistavo ir neegzistuoja. Neatsakome nei už teršalų egzistavimą, nei už ekspertizės atlikimą ar mokslines žinias, reikalingas jų buvimui nustatyti. Jeigu vėliau paaiškės jog vertinamo objekto ribose ar kaimyniniuose sklypuose egistuoja tarša, arba turtas naudojamas (numatomas naudoti) veiklai, dėl kurios ši tarša gali atsirasti, tuomet nustatytoji objekto vertė gali sumažėti”.
4.TURTO VERTINTOJAI IR TURTĄ VERTINANČIOS ĮMONĖS
4.1. Turto vertintojai
Susiformavus nacionalinei turto rinkai, kilo poreikis profesionaliam turto vertinimui, pagrįstam tarptautinių turto vertinimo standartų reikalavimais. Tačiau ttik 1995 m. birželio 23 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 895 buvo patvirtinti “Turto vertintojų atestacinės komisijos nuostatai”, o 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 patvirtinta Turto vertinimo metodika ir paruošti turto vertintojų kvalifikcinių egzaminų testai.
Akademinis vertintojų švietimas Lietuvoje kol kas nėra sistematizuotas. Kai kuriais atvejais su vertinimu susijusios disciplinos yra įtrauktos į kitų ekonominių, inžinerinių, techninių bei vadybos specialybių dėstomų dalykų sąrašą. Čia galima paminėti Vilniaus universitetą, Gedimino technikos universitetą, Kauno technologijos universitetą, Šiaulių universitetą.
Vilniaus universitetas. SSpecialybė: Verslo administravimas ir vadyba. Suteikiama verslo vadybininko kvalifikcija. Suteikiamas bakalauro laipsnis. Turto vertinimas yra įtrauktas kaip vienas dėstomų dalykų.
Tarptautinio verslo mokykla prie Vilniaus universiteto. Specialybė: Tarptautinio verslo vadyba. Dieninės studijos (bakalauro laipsnis). Magistro studijos (magistro laipsnis). Specializuotos vakarinės studijos (aukštojo mokslo diplomas (post-graduate)). Turto vertinimas yra įtrauktas kaip vienas dėstomų dalykų.
Gedimino technikos universitetas. Specialybė: Nekilnojamojo turto vadyba (bakalauro laipsnis). Nekilnojamojo turto vadyba (diplomuotas inžinierius-vadybininkas). Nekilnojamojo turto vertinimas (magistras).
Kauno technologijos universitetas. Specialybė: Nekilnojamojo turto vertinimas. Verslo vertinimas (specializuotų studijų programa).
Šiaulių universitetas. Į pasirenkamų dėstomų dalykų sąrašą turto vertinimo disciplina yra įtraukta kai kurioms socialinių mokslų ir technologijos fakulteto studentų specialybėms.
Akademinis išsilavinimas yra bazė, kurios pagrindu toliau formuojama profesinės kvalifikacijos sistema. Lietuvoje pagrindinė sfera, kur vertintojas galėjo tobulinti profesines žinias, ilgą laiką buvo praktinė veikla, susijusi su turto ar verslo vertinimu.
Kaip jau buvo minėta, Lietuvoje kol kas nėra vieningos ilgalaikio vertintojų profesinio švietimo sistemos. Lig šiol asmuo, norintis pradėti vertintojo veiklą, turėjo būti baigęs tam tikrą aukštąjį mokslą, susijusį su vertinimo veikla (ekonominės, inžinerinės, techninės, vadybos specialybės), atitinkamą metų skaičių būti dirbęs su turto ar verslo vertinimu susijusį darbą bei turėti atitinkamą nekilnojamojo turto, kilnojamojo turto ar verslo vertintojo kvalifikacinį pažymėjimą, išduotą Atestacinės komisijos prie LR Finansų ministerijos (nuo 1998m. rudens ššias funkcijas perėmė LR Audito, apskaitos ir turto vertinimo institutas). Iki 1998 m. rudens vertintojų profesijos atstovai nebuvo diferencijuojami pagal kvalifikacijos lygius, žodžiu – bet kuris vertintojas turėjo teisę vertinti įvairaus sudėtingumo ir svarbos objektus, išskyrus strateginės reikšmės objektus, kurių vertinimui būdavo sudaroma vertintojų grupė.
1996 m. buvo pradėta kurti Turto vertintojų daugiapakopė kvalifikacijos sistema, kurios iniciatoriai buvo Lietuvos turto vertintojų asociacija ir universitetai.
Birutė Galinienė. Turto ekonomika ir vertinimas. V. 1999.
LR Vyriausybėje buvo paskelbtas daugiapakopės sistemos kūrimo programos konkursas, kurį tarpininkaujant Lietuvos turto vertintojų asociacijai, laimėjo Vilniaus universitetas. Sistema buvo patvirtinta LR Vyriausybės 1998 m. rugsėjo 28 d. nutarimu Nr. 1157 “Turto vertintojų kvalifikacijos suteikimo tvarka”.
Rengiant Turto vertintojų daugiapakopės kvalifikacijos sistemos programos parengimo konkursinį pasiūlymą Lietuvoje, buvo analizuojama ir apibendrinama daugiau nei dešimties šalių patirtis turto vertintojų kvalifikacinės sistemos formavimo srityje.
Pagrindiniai Turto vertintojų kvalifikacijos sistemos formavimo kriterijai:
– išsilavinimas;
– profesinė patirtis;
– profesinės veiklos sritis;
– vertinamo objekto dydis.
Pagal turto vertintojų kvalifikacijos suteikimo tvarką, patvirtintą Lietuvos Vyriausybės 1998 m. rugsėjo 28 d. nutarimu Nr. 1157, nustatyti tokie vertintojų kvalifikacijos lygiai:
I lygis – Vertintojas asistentas;
II lygis – Vertintojas;
III lygis – Vyresnysis vertintojas;
IV lygis – Vertintojas ekspertas.
Pagal kvalifikacijos lygius yra nustatyti ir tokie turto vertintojų išsimokslinimo ir profesinės patirties reikalavimai:
– Vertintojas asistentas privalo turėti bakalauro ar magistro laipsnį arba aukštąjį išsimokslinimą, vvienerių metų darbo, susijusio su turto vertinimu, patirtį ir būti išlaikęs turto vertintojo asistento kvalifikacijos egzaminą (testą); arba turėti aukštesnįjį (specialujį vidurinį) ekonominį ar techninį išsimokslinimą, dvejų metų darbo, susijusio su turto vertinimu, patirtį ir būti išlaikęs vertintojo asistento kvalifikacijos egzaminą (testą).
– Vertintojas privalo turėti bakalauro ar magistro laipsnį arba aukštąjį išsimokslinimą ir trejų metų praktinę turto vertinimo patirtį; arba turėti aukštesnįjį ekonominį arba techninį išsimokslinimą ir penkerių metų praktinę turto vertinimo patirtį.
Asmenys, siekiantys tapti vertintojais, turi būti įgiję vertintojo asistento kvalifikaciją arba turėti nutarimo įsigaliojimo dieną galiojančius kvalifikacinius turto vertintojo pažymėjimus ir išlaikyti vertintojo kvalifikcijos egzaminą pagal parengtą išplėstinę tam tikro objekto vertinimo ataskaitą.
– Vyresnysis vertintojas privalo turėti magistro laipsnį arba aukštąjį išsimokslinimą, ne mažesnę kaip penkerių metų praktinę tam tikros srities turto vertinimo patirtį, turi būti įvertinęs ne mažiau kaip 15 atitinkamos srities turto objektų ir parengęs vertinimo ataskaitas.
Asmenys, norintys tapti vyresniaisiais vertintojais, turi turėti vertintojo kvalifikacinį pažymėjimą ir pateikti išsamų atliktų praktinių, metodinių, teorinių darbų (turto vertinimo ar vadybos srityse) aprašymą pagal Finansų ministerijos įgaliotos turtą vertinančių įmonių ir turto vertintojų veiklos priežiūros institucijos nustatytą formą ir išlaikyti vyresniojo vertintojo kvalifikcijos egzaminą.
– Vertintojas ekspertas privalo turėti magistro laipsnį arba aukštąjį išsimokslinimą, vyresniojo vertintojo kvalifikacinį pažymėjimą, ne mažesnę kaip
šešerių metų praktinę tam tikros srities turto vertinimo patirtį, dirbti mokslo tiriamąjį arba metodinį darbą vertinimo srityje.
Asmenys, norintys tapti vertintojais ekspertais, pateikia atliktų darbų sąrašą ir aprašymą pagal Finansų ministerijos įgaliotos turtą vertinančių įmonių ir turto vertintojų veiklos priežiūros institucijos (LR Audito, apskaitos ir turto vertinimo instituto) nustatytą formą, mokslo tiriamojo arba pedagoginio darbo apžvalgą arba referatą, turto vertintojų visuomeninės organizacijos rekomendaciją.
Turto vertintojų kvalifikacijos suteikimo tvarka numato sritis, patirtis kuriose gali būti pripažinta patirtimi vertinimo srityje:
– tarpininkavimas perkant, parduodant, išnuomojant bbet kurios rūšies turtą;
– turto draudimas;
– turto apmokestinimas;
– konsultacijos verslo, turto valdymo klausimais;
– nekilnojamojo turto techninės būklės įvertinimas;
– mokslinė, pedagoginė, metodinė veikla, susijusi su turto valdymu ar vertinimu;
– bet kurios rūšies turto vertinimas bei dalyvavimas vertinime.
Daugelio šalių turto vertintojų profesinio ugdymo sistemos reglamentuoja mokymo programą, kurią turi būti išklausęs turto vertintojas bei išskiria atskiras būtinas disciplinas:
– bendros socialinių mokslų žinios;
– mikroekonomika ir makroekonomika;
– finansai;
– apskaita ir auditas;
– teisė;
– specialios disciplinos pagal pasirenkamą vertinimo sritį.
Šiandieniniai Lietuvos turto vertintojai bei pretendentai į juos yra įgiję įvairiausių specialybių ir skirtingo lygio bazinį išsilavinimą, o taip ppat yra nelygiaverčiai pagal įgytą profesinę patirtį.Todėl turto vertintojų kvalifikacinių lygių formavimas pagal nurodytus kriterijus turėtų būti specifinis atskiroms turto vertintojų grupėms. Patvirtinta Turto vertintojų kvalifikacijos suteikimo tvarka to nenumato.
Turto vertintojams keliami reikalavimai, jų kvalifikacija, teisės, nustatytos 1999 m. gegužės 225 d. Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme Nr. VIII-1202. Jame pabrėžiama, kad turto ir verslo vertintojas – fizinis asmuo, turintis Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo instituto išduotą turto vertintojo kvalifikacijos pažymėjimą ir besiverčiantis turto vertinimo veikla.
Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 patvirtintoje turto vertinimo metodikoje turto vertintojas apibrėžiamas kaip nepriekaištingos reputacijos fizinis asmuo, turintis atitinkamą išsimokslinimą oficialiai pripažintoje mokymo institucijoje, kvalifikacinį turto vertintojo pažymėjimą ir pakankamai patirties bei kompetencijos, kad galėtų įvertinti turtą.
Remiantis minėtu LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu Nr. VIII-1202, turto vertintojo kvalifikacija nekilnojamojo, kilnojamojo turto ir verslo vertinimo srityse gali būti suteikiama asmenims, kurie:
– yra veiksnūs;
– neturi teistumo už sunkius nusikaltimus ir kitus nusikaltimus nuosavybei, valstybės tarnybai, teisingumui, ūūkininkavimo tvarkai bei finansams;
– atitinka Vyriausybės nustatytus išsilavinimo ir profesinės patirties kvalifikacijos reikalavimus.
Turto vertintojams gali būti suteikiama vertintojo asistento, vertintojo, vyresniojo vertintojo, vertintojo eksperto kvalifikacija.
Pagal kvalifikaciją:
– vertintojas asistentas atlieka vertinimus vadovaujamas vertintojo, vyresniojo vertintojo, vertintojo eksperto. Jo parengti ir pasirašyti vertinimo dokumentai turi būti patvirtinti vieno iš minėtų kvalifikacijos lygių specialisto;
– vertintojas savarankiškai vertina konkrečios turto srities objektus, išskyrus unikalius, retai šalies rinkoje parduodamus objektus;
– vyresnysis vertintojas savarankiškai vertina visus konkrečios turto srities objektus, neribodamas objekto reikšmingumo;
– vertintojas ekspertas savarankiškai vertina visus konkrečios turto srities oobjektus ir, iškilus ginčui dėl turto vertės nustatymo, šiuo klausimu teikia išvadas.
Turto vertintojas turi šias teises:
– nepažeisdamas įstatymų, gauti iš užsakovo ir kitų informacijos šaltinių informaciją bei duomenis, reikalingus turto vertinimui atlikti, taip pat naudotis valstybės ir valdžios institucijų bei įmonių vieša informacija, reikalinga turto vertinimui atlikti;
– patikrinti vertinamą turtą, jo fizinę ir ekonominę būklę, teises į vertinamą turtą, nuosavybės teisių apribojimus ir kitas turto charakteristikas, reikšmingas turto vertei nustatyti;
– suderinęs su užsakovu, pasitelkti reikalingus specialistus bei ekspertus vertinimui atlikti.
Turto vertintojui draudžiama vertinti turtą, jeigu:
– turto vertintojas yra vertinamo turto savininkas (bendrasavininkis);
– turto vertintojas yra susijęs šeimos ar giminystės ryšiais – tėvai (įtėviai), vaikai (įvaikiai), senoliai, broliai, seserys, vaikaičiai, provaikaičiai, proseneliai ir prosenelės, brolio ir sesers vaikai (sūnėnai ir dukterėčios), tėvo ar motinos broliai ir seserys (dėdės ir tetos), tėvo ar motinos brolių ir seserų vaikai (pusbroliai ir pusseserės) – su vertinamo turto savininku (bendrasavininkiu) ar patikėjimo teise valdančiais turtą įmonių, įstaigų ir organizacijų vadovais;
– atsiranda kitos sąlygos, galinčios turėti įtakos turto vertintojo nepriklausomumui, nešališkumui ir objektyvumui.
Turto vertintojas gali vertinti tik tą turto sritį, kuri yra nurodyta turto vertintojo kvalifikacijos pažymėjime.
4.2. Duomenų bazės turto vertintojui
Turto vertintojo profesinė veikla reikalauja ne tik profesinės patirties, bet ir išsamios bei patikimos duomenų bazės. Turėti tokią duomenų bazę – kiekvieno tturto vertintojo (eksperto) profesinės garbės reikalas ir profesinės veiklos garantas.
Turto rinkos vertės nustatymo metodai turi remtis rinkos konjuktūros stebėjimais ir analize, šalies ūkio bei finansų konkrečios ūkio šakos tendencijų pažinimu.
Nesant Lietuvoje nusistovėjusios teisinės sistemos, o tuo pačiu ir turto vertinimo sistemos, labai aktuali vertintojui teisinių ir metodologinių šaltinių bazė, kurią trumpai pristatėme ankstesnėse paskaitose. Vertintojui privalu:
– turėti Lietuvos teisės aktų, reikšmingų jo veiklos, jo vertinamo turto valdymo,
Lietuvos Respublikos 1999 05 25 Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas Nr. VIII-1202. V.
naudojimo, taigi ir vertės sąlygomis, rinkinį;
– mokėti juo naudotis ir vadovautis, mokėti jį atnaujinti;
– turėti aktualizuotą metodologinių šaltinių rinkinį (žr. pagrindinės literatūros sąrašą);
– vadovautis tais šaltiniais, tačiau visada galvoti apie vertinimo dienos aktualijas ir vertinamo turto vertės realijas.
Turto vertę apsprendžiančių duomenų surinkimas ir duomenų bazės pobūdis priklauso nuo turto vertintojo veiklos pobūdžio, vertinamo turto rūšies (nekilnojamasis turtas, kilnojamasis turtas, verslas), pasirinkto vertės nustatymo metodo, pagaliau paties vertinimo proceso, užsakovo ir vertintojo santykių.
Pagrindinės duomenų bazės ir informacijos šaltiniai yra tokie:
– turto vertintojo asmeninis duomenų bankas;
– valstybiniai ir kiti duomenų bankai (LRV 1992 10 23 nutarimas Nr. 793 “Dėl kadastrų, klasifikatorių, registro rengimo ir funkcionavimo”);
– spauda ir kitos visuomenės informavimo priemonės:
• “Lietuvos rytas” – (Būstas, Vartai)
• “Verslo žinios”
• “Lietuvos aidas” (Verslo puslapiai)
• TV ir kiti
– statistikos ir informacijos tarnybų žinynai, analitiniai dokumentai;
– įmonių finansiniai dokumentai;
– biržų, pprekybos agentūrų informaciniai biuleteniai;
– parodų katalogai;
– kiti šaltiniai.
Vertintojui, vertinimo užsakovui, tretiesiems asmenims aktuali yra turto registrų (teisinio registravimo) sistema.
Lietuvoje turime pakankamai aiškiai sutvarkytą nekilnojamojo turto (žemės, pastatų ir statinių) teisinės registracijos sistemą:
– Valstybinio žemės kadastro registras, kuris tvarkomas 11 Respublikos miestų ir 44 rajonuose įsteigtose apskričių žemėtvarkos ir geodezijos tarnybose. Registracija atliekama pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatytą vieningą tvarką ir rodiklių sistemą, vadovaujantis Lietuvos Respublikos įstatymais, Valstybinio žemės kadastro duomenimis, teisėtais žemės sandoriais, Lietuvos Respublikos Vyriausybės bei kitų valstybinių institucijų sprendimais dėl žemės nuosavybės, valdymo ar naudojimo teisių suteikimo, apribojimo, nutraukimo ir servitutų nustatymo, teismų sprendimais, notarų išduotais žemės paveldėjimo teisės liudijimais bei prievolių, susijusių su teise disponuoti žemės sklypais, juos valdyti ar naudoti, atsiradimą, patvirtinančiais dokumentais.
Valstybinio žemės kadastro registre neįregistruoti sandoriai juridinės galios neturi ir savininkas negali neįregistruotais žemės sklypais teisėtai disponuoti.
Kiekvienam registruojamam žemės sklypui turi būti parengtas nustatyto turinio planas.
Valstybinio žemės kadastro registro duomenys saugomi kompiuterizuotuose miesto, rajono duomenų banke, o dokumentai, kuriais remiantis buvo atlikta registracija – miesto, rajono žemės registro tvarkytojo archyve.
Valstybinio žemės kadastro registro duomenys ir šių registrų tvarkytojų išduoti dokumentai apie žemės sklypo registraciją yra vieša oficiali valstybinė informacija apie žemę.
– Valstybinė įmonė “Respublikinis inventorizavimo, projektavimo ir paslaugų biuras”, turintis 12 filialų (ateityje numatoma palikti 10 filialų apskričių
centruose). Čia pastatų ir statinių teisinė registracija atliekama pagal nustatytą vieningą tvarką ir rodiklių sistemą. Čia pakankamai gausi informacija apie sandorius ir energetinius bei kitus mokesčių įsiskolinimus. Tuo pačiu šiame registre nurodomas pastatų ir statinių įkainojimas (įvertinimas) taip vadinamąja “rinkos kaina”, taikant seniems kainininkams įvairius koeficientus.
Bendra Žemės ūkio ministerijos bei Statybos ir urbanistikos 1995 07 24 įsakymu Nr. 539/167 patvirtinta keitimosi duomenimis tarp šių dviejų registrų tvarka, galiojanti nuo 1995 m. spalio 1 d.
Kilnojamojo turto registrai – skausminga vieta mūsų ūūkyje, o ypač bankų veikloje. Visi žinome transporto priemonių teisinę registraciją Kelių policijoje. Yra laivų, lėktuvų registrai, tvarkomi atitinkamų žinybų. Tačiau daugumos kilnojamojo turto (įrengimų ir pan.) nuosavybės klausimai nėra kitaip p
