Ilgalaikio turto vertinimo ir skaičiavimo metodai

TURINYS

ĮVADAS …………………………3

ĮMONĖS TURTO STRUKTŪRA…………………………4

NEKILNOJAMOJO TURTO VERTINIMO METODAI……………….5-7

SPECIFINIAI TURTO VERTINIMO METODAI ………………….8-9

TURTO VERTINIMO TEORINIAI PAGRINDAI ………………….10

IŠVADOS …………………………11

LITERATŪRA …………………………12

ĮVADAS

Turto ir įmonės vertė yra vienas iš svarbiausių kriterijų, lemiančių imonės patikimumą, likvidumą, krizinės situacijos gilumą. Įmonės veikla priklauso nuo daugelio veiksnių. Tačiau pagrindinis trūkumas tas, kad labai sunku tiksliai apibrėžti atskirų veiksnių įtaką veiklos sėkmei. Vienodi veiklos rezultatai gali būti pasiekiami įvairiomis pasirnktų rodiklių kombinacijomis. Būtina išanalizuoti įmonės ir turto vertę nulemenčius veiksnius. Todėl pasitelkiami specialūs analizės ir įvertinimo metodai leidžia nustatyti bbendrą įmonės vertę arba atskiros aktyvų dalies vertę. Įmonės įvertinimas reikalingas daugeliui uždavinių spręsti, todėl reikia gerai išanalizuoti ir įvertinti visais galimais įvertinimo metodais ir būdais.

Įmonės turto struktūrą sudaro:

Žmogiškieji ištekliai, akumuliuojantys sukauptas žmonių fizines, intelektualines, kvalifikacines savybes bei sugebėjimus aktyviai vykdyti darbinę veiklą;

Informacinai ištekliai, akumuliuojantys sukauptą žinių fondą;

Finansiniai ištekliai, akumuliuojantys pinigine forma išreikštą funkcionuojantį ir sukauptą turtą;

Nekilnojamasis turtas- tai nejudamas piliečių, įmonių ir organizacijų materialus turtas;

Apyvartinis turtas – medžiagos, žaliavos , pusgaminiai.

ĮMONIŲ TURTAS

APYVARTINIAI AKTYVAI PASTOVIEJI

AKTYVAI

FINANSINIS TURTAS ATSARGOS MATERIALUS NEMATERIALUS TURTAS TURTAS

Pinigai ir lėšos

Atsiskaitymams

Rinkos vertybiniai popieriai

Trumpalaikis Prestižas,patentai,

turtas lizenzijos,autorinės

teisės

Nekilnojamasis turtas Kilnojamasis turtas

(žemė,pastatai) (įrengimai,transporto prie-

monės,baldai, inventorius)

NEKILNOJAMOJO TURTO VERTINIMAS

Nekilnojamojo turto vertė nustatoma Tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto pripažintais metodais. Pagal LR Vyriausybės 1996.02.14 (Nr.244) patvirtintą nutarimą, taikomi ššie turto vertės metodai:

– lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodas;

– atkuriamosios vertės (išlaidų) metodas;

– pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo, arba piniginių srautų diskonto) metodas;

– ypatingosios vertės metodas.

Šiuos visus metodus panagrinėsime plačiau.

Grynosios balansinės vertės metodas.

Šis metodas nerekomenduotinas tiesioginėje profesionalioje vertinimo praktikoje, tačiau juo labai dažnai naudojasi politikai, spaudos darbuotojai, sakydami, kad įmonė parduota už žymiai mažesnę kainą negu balansinė jos vertė. Čia įmonės turto vertė apskaičiuojama pagal įmonės balansą kaip ilgalaikio ir trumpalaikio turto suma, finansuojama iš nuosavo kapitalo, t.y. kaip turto ir skolų, nurodytų įmonės balanse, skirtumas.

Grynosios balansinės vertės taikymo ribotumą lemia keletas veiksnių:

– įmonės turtas vertinamas atsižvelgus į įsigijimo arba vykusių perkainojimų kainas, kurios gali žymiai skirtis nuo šiandieninių realių kainų. Tai ypač būdinga skaičiavimo, komunikavimo technikos srityje, net ir tokioje tradicinėje srityje kaip statyba, kkur pastebimas labai spartus naujų medžiagų įsisavinimas, technikos pigimas ir moralinis senų gaminių nuvertėjimas; Lietuvoje įtakos turi ir valiutos perkainavimai;

– neįvertinama nemarerialaus turto vertė: geras vardas, įvaizdis, personalo kvalifikacija;

– tą pačią grynąją balansinę vertę gali turėti ir sėkmingai dirbanti ir bankrutuojanti įmonė, tuo tarpu pastarosios rinkos vertės tikrai bus mažesnė;

– dažnai parduodamas objektas yra vertingas tik komplekse ir visiškai neturi vertės, parduodant jį atskirai.

Todėl šiuo vertinimo metodu reikia naudotis atsargiai, nes iš tikrųjų įmonė gali negauti realios vertės už daugelį nekilnojamo turto objektų.

Lyginamosios vvertės metodas.

Vertė nustatoma pagal analogų vertę, įvertinant lyginamų objektų skirtumus. Vertinama trimis etapais.

1. Parenkami analogai ir nustatomos jų pardavimo sąlygos. Informacija renkama spaudoje, pardavimo kompanijose, teismuose.

2. Surinktos informacijos analizė. Siekiama išsiaiškinti, ar tikrai gauta kaina buvo reali, ar neturėjo įtakos užkulisiniai susitarimai, gimunystės ryšiai, galų gale ar tikrai lyginamą turtą galima laikyti analogu.

3. Atliekama analogo kainos korekcija. Čia įtakos turi ir turto vieta, ir jo techninės, eksploatacinės charakteristikos. Be to, reikia atsižvelgti ir į paklausą, nes vieno parduoto objekto kaina dar nereiškia, kad už tokią pat kainą bus perkamas ir antras panašus objektas.

Koreguoti galima ir absoliučiomis sumomis, ir bandant susieti gautų kainų ir techninių eksploatacinių charakteristikų lygį. Antrasis variantas reikalauja sukaupti didelę statistiką apie kainos priklausomybę nuo kurios nors charakteristikos.

Atkuriamosios vertės metodas.

Čia vertė priklauso nuo to, kiek pinigų reikėtų, norint dabar pastatyti analogišką pastatą, įsigyti įrengimą.

Labai dažnai mūsų netenkina nekilnojamojo turto būklė – jį reikia rekonstruoti, įdėti tam tikrą pinigų sumą. Fizinis nekilnijamojo turto nusidėvėjimas parodo, ką prarado perkamas turtas per naudojimo laikotarpį. Tačiau tai, kokį lygį pasirinksime – ar patį didžiausią, ar mus tenkins žemesnis,- sprendžia pirkėjas, atsižvelgdamas į savo finansinius išteklius ir siekiamus tikslus. Šis nusidėvėjimas priklauso nuo darbo pobūdžio, laiko ir intensyvumo. Fizinio nusidėvėjimo atkūrimo vertę apskaičiuoti nesudėtinga.

Funkcinis nekilnojamojo turto nnusidėvėjimas atsiranda dėl pasikeitusios technologijos, standartų ir kt. Rekonstrukcijos vertei nustatyti reikia atlikti tiesioginius apskaičiavimus sudaryti darbų sąmatas. Ekonominį nekilnojamojo turto nusidėvėjimą sąlygoja objektyvūs aplinkos pasikeitimai. Pvz., triukšmas dėl arti nutiestos autostrados, atliekų valymo įrenginių kvapas – visa tai sukuria nepalankią aplinką, kurios gerinimas reikalauja kapitalinių įdėjimų. Tai gali mažinti žemės sklypo ir pastatų vertę.

Pajamų vertės metodas.

Šis metodas naudojamas tik pajamas teikiančiam turtui vertinti. Yra du vertinimo būdai:

– diskontuotų pajamų būdas;

– tiesioginės kapitalizacijos būdas.

Diskontuotų pajamų būdas. Šiame metode įvertinamos ir laukiamos pajamos, ir einamoji nekilnojamojo turto vertė. Būsimąsias investuotojo pajamas sudaro: grynosios investuotojo pajamos, gautos eksploatuojant nekilnojamąjį turtą; piniginės lėšos, kurios gali būtigautos pardavus nekilnojamąjį turtą. Pjamų metodas remiasi reikalavimu, kad galutinis investuotojo tikslas yra gauti pajamas, kurios viršija pirminę investuotą sumą: susigrąžinti investuotą sumą ir gauti pelną. Vertinant nekilnojamąjį turtą pajamų metodu, reikia labai gerai suprasti ekonominę ir materialinę diskontavimo esmę. Matematiniu požiūriu diskontavimo norma yra procentinė norma, kuri naudojama perskaičiuojant būsimuosius pinigų srautus į jų dabartinę vertę. Ekonominiu požiūriu diskontavimo norma yra minimali pelno suma, kurios tikisi investuotojas, įdėdamas pinigus į pelningus aktyvus. Kuo didesnė rizika, tuo didesnė turi būti diskontavimo norma. Tačiau yra ir minimali pelningumo riba, kurios negaudamas, investuotojas atsisako investuoti. Tai apskaičiuojant laikomasi tokio eiliškumo:

– nustatomas bendras turto nnaudojimo laikas, kurį dažniausiai lemia nauji kapitaliniai įdėjimai ir naudojamo kapitalo amžius, dar leidžiantis pirkėją sudominti pirkiniu;

– prognazuojama diskonto norma, kuriai nustatyti reikia žinoti laukiamą infliaciją;

– prognazuojamos periodiškai gaunamos pajamos – apskaičiuojamos grynosios operacinės pajamos;

– prognazuojama nekilnojamojo turto vertė jo disponavimo laikotarpio pabaigoje – įvertinamas žemės vertės kitimas, nekilnojamojo turto nusidėvėjimas;

– apskaičiuojama diskontavimo norma, suprantant ją kaip žemutinį ribinių įdėjimų lygį, kuriam esant investuotojas ryžtasi investuoti.

Tiesioginės kapitalizacijos būdas.

Šiame būde irgi akcentuojama pelningumo svarba, tačiau naudojama ne diskonto, bet kapatalizacijos nora (koeficientas). Pajamų kapitalizavimo būdas naudojamas, kai:

– pajamos ilgą laiką stabilios ir pastoviai didelės;

– pajamų augimo tempai yra stabilūs.

Šis metodas nerekomenduojamas, jei nekilnojamasis turtas reikalauja didesnės rekonstrukcijos arba yra nebaigtas statyti. Dar jo nerekomenduojama ir tada, kai susiduriama su neskaidria rinka, negalima gauti objektyvios informacijos. Apskaičiavimai atliekami trimis etapais:

– apskaičiuojamos metinės grynosios pajamos. Grynosios pajamos – pastovus metinių grynųjų pajamų dydis, gaunamas naudojant nekilnojamąjį turtą, atskaičius iš gaunamų pajamų visas eksploatacijos išlaidas, išskyrus amortizacinius atskaitymus. Gali būti pasirenkami skirtingi rodikliai: grynasis pelnas, grynosios pajamos.

– Pasirenkamas kapitalizacijos koeficientas. Kapitalizacijos koeficientas apima dvi sąvokas: kapitalo pajamos ( procentas, kurį investitorius gauna kaip kompensaciją už kapitalo naudojimą) ir kapitalo grąžinimą (parodo sumą, kuri padengia investitoriaus įdėjimus į nekilnojamą turtą). Taigi bendrą kapitalizacijos koeficientą sudaro procentinė norma ir kapitalo grąžos norma. Koeficientas

nustatomas įvairiais būdais. Komuliatyvinis metodas. Pirmiausiai nustatoma likvidinė, neįvertinanti rizikos, norma; paprastai ji laikoma lygi procentui už ilgalaikius valstybės vyriausybinius popierius. Po to koreguojama, siekiant įvertinti riziką. Jei nuomotojai patikimi klientai, rizika nedidelė. Atliekamas galimo nelikvidumo keregavimas įvertina, kad nejudamą turtą sunkiau likviduoti nei valstybinius vertybinius popierius. Ir paskutinis komponentas įvertina išlaidas investavimo valdymo išlaidoms padengti. Naudojant investicinės grupės metodą, kapitalizacijos koeficientas apskaičiuojamas kaip visų investuotojų tikėtinų pajamų svertinis rodiklis.

– Apskaičiuojama nekilnojamojo turto einamoji vertė. Šis metodas paprastas, tačiau jis patikimas ttik tada, jei pagrindžiamas kapitalizacijos koeficientas.

Specifiniai turto vertinomo metodai

Įmonės turtą galima vertinti pagal specifinius vertinimo metodus.

1.Kainos už pelną metodas :

Jis tinka šalyse, kuriose yra išvystyta vertybinių popierių rinka. Įmonės vertę lemia jos akcijų kursas.

2.Sandorių ir pardavimų lyginamosios analizės metodas :

Metodika remiasi lyginamųjų įmonių pirkimo kontrolinio akcijų paketo pirkimo vertės analize. Čia naudojama keletas multiplikatorių: kaina- balansinis pelnas; kaina – grynasis pelnas; kaina – einamasis pinigų srautas; kaina – grynas pinigų srautas; kaina – bendrosios pajamos; kaina – faktiškos pajamos.

3. ŠŠakinių koeficientų – šakinių palyginimų metodas:

Ši metodika tinka orientacinei vertei nustatyti. Pasinaudojama sandorių statistika. Plačiai žinoma auksinė taisyklė, kurios laikomasi vertinant daugelio šakų turtą: pirkėjas nemokės už įmonę daugiau kaip keturių metinio pelno iki mokesčių atskaitymo sumų.

4.Įmonės vertės įvertinimas aktyvų kkaupimo metodu:

Aktyvų kaupimo metodika leidžia nustatyti kiekvieno aktyvo ir pasyvo rinkos vertę ir išskaityti iš aktyvų sumos visus įmonės įsiskolinomus. Vertinimo matodai jau bent principiniu lygiu išnagrinėti, todėl pateiksime tik bendrą organizacinę schemą. Reikia įsidėmėti, kad šis metodas labai priklauso nuo taikomos apskaitos ypatumų ir teisinio reglamentavimo.Atliekant šį vertinimą pašalinių vertintojų jėgomis arba organizuojant jį kaip projektą savo jėgomis, reikia laikytis tokio eiliškumo.

1.1. Suformuluoti vertinimo užsakymą. Pateikiamos žinios apie vertinamą objektą, tikslus, pageidavimus taikomai metodikai, terminus, apribojimus (vertintojų atsakomybę, konfidencialumo reikalavimus ).

1.2. Apibūdinti įmonę. Pateikiama trumpa įmonės charakteristika.

1.3. Nustatyti vertinamos įmonės vertės katagoriją. Vertinimui gali būti pasirinktos įvairios vertės kategorijos, ne tik rinkos vertė. Pasirinkimą dažnai lemia sandorio tipas, tai, ar partnerių siekiai tapatūs, ar siekiama lygiavertės partnerystės.

1.4. Vertinimo metodikos pasirinkimas ir pagrindimas. Aktyvų kkaupimo metodika pasirenkama, nes, nesant išvystytos įmonių pardavimo rinkos, negalima pritaikyti pajamų ir palyginimo metodų.

1.5. Informacijos šaltiniai. Išskiriama mokslinė, metodinė, teisinė medžiaga, susijusi su įmonių vertinimu, ir vertinamų įmonių techninė ekonominė organizacinė dokumentacija, buhalterinės atskaitomybės duomenys.

1.6. Svarbiausių vertei turinčių veiksnių apibūdinimas apima valdymo ir nuosavybės formos pasikeitimo įtaką, aktyvų likvidumo lygį, personalo kvalifikacinį lygį, įmonės diversifikacijos ir integracijos lygį, techninį aktyvų lygį ir kitas įmonės vertei svarbias charakteristikas.

1.7. Šakos, kurioje funkcionuoja įmonė, ekonominė apžvalga. Atsakoma į klausimus, ar analizuojamoje šakoje vyrauja vystymosi, ar sstagnazijos tendenzijos, kaip vystosi rinkos ir paklausa, koks konkurencijos lygis.

1.8. Vietinės įmonės funkcionavimo charakteristikos. Ar palanki vystymosi situacija įmonės vietoje : ar yra laisva ekonominė zona, ar pakanka pigios ir kvalifikuotis darbo jėgos, ar gera infrastruktūra, ar neturės įtakos kriminogeninė situacija.

1.9. Įmonės finansinės situacijos apibūdinimas. Atliekama pagrindinių finansinių rodiklių, įsiskolinimų, likvidumo, balanso vertikali ir horizontali analizė ir suformuluojama išvada, ar verta toliau vertinti, ar įmonė atitinka užsakovo keliamus tikslus.

1.10. Aktyvų aprašymas.Čia svarbu išsiaiškinti, ar įmonės apskaita vykdoma pagal nustatytus standartus, ar ji atitinka įstatyminę bazę. Kartais tenka koreguoti įmonės atskaitomybės duomenis.

1.11. Aktyvų įvertinimas aktyvų kaupimo metodu. Išskiriami šie svarbiausi vertinimo dėmenys:

Nematerialinių aktyvų vertinimas;

Pastatų vertinimas;

Žemės sklypo vertinimas;

Mašinų ir įrengimų vertinimas;

Nebaigtos gamybos vertinimas;

Apyvartinių aktyvų vertinimas;

Įmonės įsiskolinimo vertinimas.

1.12. Išvados. Atlikus visas vertinimo procedūras, apskaičiuojama įmonės vertė, atėmus iš bendros aktyvų sumos įmonės įsiskolinimą. Toliau vertė gali būti didinama arba mažinima, atsižvelgiant į kitus veiksnius – siaurai specializuotą veiklą, valdymo personalo kvalifikaciją.

Teoriniai turto vertinomo pagrindai

Taip pat panagrinėsime turto vertinimo teorinius pagrindus.Turto vertinimo bazė – vertės teorija. Pagal vertės teoriją, kad atsirastų verte paremti mainai, būtinos kelios salygos. Šios sąlygos reikalingos ir parduodant turtą ar įmonę.

1. Pasirinkimo rinkoje laisvė ir konkurencija. Pirkėjų ir gamintojų pasirinkimo laisvė, ką gaminti ir ką pirkti, sudaro laisvosios rinkos esmę. Jei nėra ppasirinkimo galimybių, nėra konkurencijos. Todėl rinkos laisvių varžymas, kad ir kokių gerų intencijų tuo siekiama, mažina rinkos veiksmingumą.

2. Naudingumas – prekinių mainų abipusė nauda prekės pirkėjui ir pardavėjui. Savanoriški dviejų rinkos dalyvių mainai gali vykti tik tada, kai kiekvienas jų tikisi gauti naudos. Vadinasi, kad abipusiškai naudingi prekių mainai didina turto vertę.

3. Pelno siekis. Prekių mainai – ne labdaringa veikla. Kiekvienas verslininkas siekia pelno. Pelnas didesnis, kai parduodamas produktas duoda didesnę naudą. Jis priklauso ir nuo sunaudotų kaštų. Pelno siekis išjudina kūrybinę žmonių energiją, neleidžia veiklai sustingti.

4. Gamybinės komercinės veiklos paslaptis. Informacija taip pat yra prekė, jos kūrimas reikalauja tam tikrų lėšų. Gamybos, technologijos, darbo organizavimo patobulinimai, į kuriuos ji įdėjo lėšų ir kurių išsaugojimas teikia jai privalumų, yra jos patobulinusios įmonės nuosavybė. Todėl naujos informacijos apsauga – visiškai suprantamas dalykas. Čia taikomos teisėtos priemonės: patentai, licencijos, prekių ženklai.

5. Prekinės verslininkystės rizika. Siekimas gauti didesnį pelną susijęs su didesne rizika. Visko iš anksto negalima numatyti. Todėl rizika yra objektyviai egzistuojanti rinkos sąlyga. Tačiau riziką lemia ir subjektyvūs veiksniai – verslininko pasiruošimas daugiau rizikuoti.

6. Visiška ekonominė atsakomybė už verslo rezultatus. Šį teiginį sąlygoja rizikos principas. Ir gaunama nauda, ir galimas nuostolis yra verslininko nuosavybė. Niekas neturėtų prašyti jo atiduoti per didelį pelną, kaip ir nesuteikia jam tteisės reikalauti iš valstybės, partnerių padengti patirtą nuostolį.

Išskirti ribos, už kurios prekiniai mainai darosi nepriimtini, prekių pirkėjo ir pardavėjo kontrolės principai – tai papildantys principai. Pirmasis reikalauja nepažeidinėti rinkos dėsnių, antrasis susijęs su pasirinkimo laisve, kur svarbų vaidmenį vaidina kontrolė. Nesant bent vienos iš šių sąlygų, prekė – taip pat ir įmonė – gali turėti vartojamąją vertę, bet neturėti mainymo vertės. Turto vertę mes lyginame su jo sukūrimo verte (įsigijimo, rekonstrukcijos ir kitomis išlaidomis).

Vertinimo tikslas – nustatyti kainą, už kurią galima parduoti turtą, ir kainai įtaką darančias sąlygas.Čia susiduriame su dviem principiniais vertinimo požiūriais – tai:

– į turto rinką orientuotas vertinimas:

– į turto efektyvumą orientuotas vertinimas.

IŠVADOS

Žinoti turto rinkos vertę yra naudinga darant bet kokį finansinį sprendimą.

Įmonių savininkai ar kitų bendrovių ir firmų vadovai norėdami tiksliai nustatyti bendrą imonės turto kainą, turi gerai žinoti visus turto įvertinimo metodus ir būdus. Norint įvertinti nekilnojamąjį turtą turime gerai žinoti pačią turto struktūrą, nes nustatant realią turto vertę dažniausiai įvertinamos trys turto sudedamosios dalys – gamybos priemonių, gamybos atsargų ir nematerialaus turto vertė. Todėl reikia vertinti pagal nustatytus nekilnojamojo turto metodus.Taip pat reikia remtis ir teoriniais turto vertinimo pagrindais, nes jie taip pat yra labai svarbūs. Reikia išsiaiškinti turto vertę ir kainą lemiančius veiksnius

– tai ekonominę situaciją šalyje, infliaciją, palanki ar nepalanki įstatyminė bazė, darbo jėgos potencialą ir apmokėjimo lygį. Bet apskaičiuota įmonės vertė visada bus tiktai apytikrė, galimybė gauti numatytą kainą mažai tikėtina.

LITERATŪRA

1.A.Sakalas A.Savanevičienė“ Įmonės krizių vadyba „ Kaunas Technologija 2003m.

2. Z.Gaidienė „Finansų valdymas“ Pasaulio lietuvių kultūros, mokslo ir švietimo centras 1995m.

3. O.Gudaitienė „Finansinė apskaita“ Vilnius Vilniaus Kolegija 2002m.