Nuomos sutartis
N U O M A
Bendrosios nuostatos
Nuomos sutartimi viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti kitai šaliai (nuomininkui) daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, grąžinti daiktą pasibaigus sutarčiai (CK 6.477 str. 1 d.). Tai dvišalis, atlygintinis, konsensualinis sandoris. Tai vienas iš klasikinių sandorių, žinomas civilistikoje nuo romėnų laikų. Skirtumas tarp nuomos (localio-conductio) ir pirkimo-pardavimo (emptio et venditio), kurį nurodydavo romėnų juristai – tai, kad pirkdamas daiktą, asmuo įgydavo pastovią daikto valdymo teisę, o nuomos ppagrindu daiktu naudodavosi laikinai. Asmenims, vienokiems ar kitokiems poreikiams tenkinti reikia įvairių daiktų. Įsigyti nuosavybės teisę į daiktą ne visuomet būtina ir tikslinga ekonominiu požiūriu. Tokie poreikiai gali būti tenkinami laikinai pasinaudojant turtu už tam tikrą atlyginimą. Dėl šių priežasčių nuomos santykius reguliuojančios įvairių šalių teisės normos išsaugo romėnų teisėje įtvirtintą nuomos santykių paskirtį – daiktų perdavimas laikinai naudotis už užmokestį. Atskirų šalių teisė, pvz., Vokietijos, Šveicarijos, nuomą pripažįsta kaip turto nuomą. Anglų-amerikiečių teisė nuomos sutartis skiria, priklausomai nuo to, kkoks daiktas – kilnojamas (hire) ar nekilnojamas (lease) išnuomojamas. Šis skirtumas nulemia, kad nekilnojamojo daikto nuomos pagrindu sukuriama ribota daiktinė teisė, o kilnojamojo daikto nuoma suformuoja prievolinius teisinius santykius . Nuomos santykiai (lease) JAV reguliuojami Vieningu komerciniu kodeksu (Uniform commercial ccode). XX amžiaus viduryje išplito lizingo sutartys (finansinė nuoma). Ši sutartis apjungė nuomos ir pirkimo-pardavimo sutarčių elementus, nes lizingo kompanija suteikia lizingo gavėjui už atlyginimą naudoti fabrikus, įrengimus, transporto priemones ir kita, o pasibaigus sutarčiai, lizingo gavėjas gali lengvatinėmis sąlygomis, įskaitant visus mokėjimus, atlyginęs lizingo objekto likutinę vertę, įgyti jį nuosavybėn.
Lietuvos civilinėje teisėje nuomos santykių reguliavimas kito priklausomai nuo visuomeninių santykių bei nuo to, kokią paskirtį nuomos teisei numatydavo įstatymų leidėjas . 1964 m. Civilinis kodeksas, galiojęs iki 2001 m. liepos 1 d., reguliavo nuomos sutarties bendrąsias nuostatas bei gyvenamųjų patalpų nuomą . Atskiras nuomos sutarties rūšis reguliavo specialūs įstatymai, pvz., Žemės nuomos įstatymas .
2000 m. Civilinis kodeksas įtvirtina platų ir išsamų nuomos teisinių santykių reguliavimą. Nuoma – klasikinis pprievolinės teisės institutas. Nuomos sutarties esminiai požymiai: nuomojamas turtas nuomininkui perduodamas naudotis ir valdyti arba tik naudotis, nuosavybės teisė į nuomojamą daiktą neperduodama. Nuomininkas pripažįstamas teisėtu daikto valdytoju, kol nepasibaigia nuomos sutartis. Teisėtą valdytoją nuo trečiųjų asmenų pažeidimų gina daiktinė teisė, todėl nuomininkas turi teisę reikšti vindikacinį ieškinį (išreikalauti nuomos objektą iš trečiųjų asmenų neteisėto valdymo) ir negatorinį ieškinį, kai pažeidimas nesusijęs su daikto netekimu. Teisėto valdytojo statusas nuomininko teisių apsaugai suteikia kitų daiktinei teisei būdingų požymių: nuomos teisė seka ppaskui daiktą, nuomos teisė paveldima, nuomininkas turi teisę nuomojamą daiktą įkeisti, pats jį išnuomoti trečiam asmeniui (subnuomos teisė). Ilgalaikė nuoma (emphyteusis) pripažįstama daiktine teisė ir gali būti prievolių įvykdymo užtikrinimo būdas. Jeigu ilgalaikę nuomą nustatantis aktas nenustato kitaip, tai nuomininkas naudojasi išnuomotu nekilnojamuoju daiktu kaip savininkas, tik iš esmės nedidina jo vertės.
Akivaizdu, kad nuoma, kaip prievolinės teisės institutas, turi daiktinėms teisėms būdingų požymių, nes nuomos santykių turinys apima ne tik naudojimąsi, bet ir daikto valdymą. Nuomos teisiniai santykiai Civiliniame kodekse sureguliuoti detaliai, pirmiausia nurodant visiems nuomos santykiams bendras nuostatas ir toliau atskirai reglamentuojant atskirų nuomos rūšių ypatumus. Toks detalus nuomos sutarčių reguliavimas nepaneigia sutarčių laisvės principo. Dauguma šių teisės normų yra dispozityvaus pobūdžio ir jos veikia, jeigu sutarties šalys nesusitaria kitaip. Ši nuostata svarbi sutarčių sudarymui, nes šalims nereikia į sutarties tekstą perkelti įstatymo nuostatų, siūlančių santykių reguliavimą, o sutartyje nurodomos sąlygos, dėl kurių šalys konkrečiu atveju susitarė kitaip nei numatyta įstatymuose. Civiliniame kodekse numatytos nuomos sutarčių rūšys yra išskirtos ne pagal kokį nors klasifikatorių, o priklausomai nuo nuomos objekto. Toks rūšių nustatymas nėra baigtinis ir visą apimantis reguliavimo metodas, todėl praktikoje neretai tenka taikyti tik bendrąsias nuostatas: pvz. negyvenamųjų patalpų, nebaigtos statybos nuomos ir kitais atvejais.
Nuomos sutarties dalykas
Nuomos ssutarties dalykas gali būti bet kokie nesunaudojamieji daiktai. Civiliniame kodekse nėra išvardyta, kokie daiktai gali būti nuomojami, tačiau iš visų nuomos instituto normų aišku, kad tai gali būti bet koks daiktas, kuris jo naudojimo procese iš esmės nepraranda savo natūralių savybių ir savo vertės (CK 4.5 str. 2 d.). Tai žemės sklypai, gamtos objektai, įmonės, statiniai, įrengimai, transporto priemonės ir kita. CK 6.477 straipsnio 2 dalis nurodo, kad įstatymai gali nustatyti daiktų, kurių nuoma draudžiama arba ribojama, rūšis. Prie tokių draudžiančių įstatymo normų galima priskirti CK 4.7 straipsnį. Nuomos sutartyje turi būti nurodomi daiktą individualizuojantys požymiai. Individualizavimo laipsnis priklauso nuo nuomojamo daikto prigimties. Griežtesni reikalavimai keliami tokiems nuomojamiems daiktams kaip transporto priemonės, nekilnojamasis turtas, įmonės. Įstatyme detaliai nurodomi tokių objektų apibūdinimo kriterijai ir nustatoma šių objektų individualizavimo procedūra. Nekilnojamasis turtas turi unikalų numerį kadastro ir registro įmonėje kaip kadastrinės ir techninės apskaitos rezultatą. Nuomojant žemės sklypą, šis sklypas turi būti suprojektuotas. Nuomojamas daiktas pagal savo juridinę prigimtį negali būti pakeičiamas, nes nuomos santykiams pasibaigus, reikia grąžinti tą patį daiktą. Būtina sutarties sąlyga – nuomos sutartyje nurodyti nuomojamą daiktą arba tokius jo požymius, pagal kuriuos galima jį identifikuoti. Jeigu tokie požymiai sutartyje nenurodyti ir nuomos sutarties dalyko negalima nustatyti remiantis kitais ppožymiais, tai nuomos sutartis laikoma nesudaryta (CK 6.477 str. 3 d.). Lietuvos civilinė teisė numato tik daiktų, o ne turtinių teisių, paslaugų ar darbų nuomą. Ši nuostata svarbi teisiniam santykių kvalifikavimui, atskiriant nuomos, atlygintinių paslaugų teikimo, rangos santykius.
Sutarties šalys
Nuomos sutarties šalys yra nuomotojas ir nuomininkas. Nuomotojas gali būti daikto savininkas arba asmuo kurio teisę nuomoti svetimą daiktą numato įstatymas, ar atitinkamus įgaliojimus gavęs iš savininko. Šios nuostatos reiškia, kad nuomotojas yra tas asmuo, kuris gali turtą tvarkyti. Šią teisę, be abejo, pirmiausia turi daikto savininkas. Įstatymu tokias teises įgyja visi tos nuosavybės valdytojai, tvarkytojai. Jeigu nuomos teisė įstatymu nenumatyta, tai turtą tvarkantys ar valdantys asmenys tokią teisę gali įgyti savininkui specialiai taip nutarus.
Bendra taisyklė, kad nuomotoju ar nuomininku gali būti bet kuris civilinės teisės subjektas – tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys – komercinės ir nekomercinės organizacijos, o taip pat valstybės, valstybinės valdžios institucijos. Specialius reikalavimus atskiriems šių santykių subjektams numato atskiras nuomos rūšis nustatančios normos. Daug papildomų reikalavimų keliama subjektams, nuomojant valstybinį ir municipalinį (savivaldybių) turtą, pavyzdžiui Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gruodžio 14 d. nutarime Nr. 1524 “Dėl valstybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos”.
Nuomos sutarties forma ir sutarties registravimas
Sandorio forma – tai sandorį sudarančių asmenų valios išorinės išraiškos būdas.
CK
6.478 straipsnio 1 dalis numato, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Šios bendros nuomos teisės normos reikalavimas sandorio formai taikomas ne visiems nuomos atvejams, nes yra susijęs su nuomos santykių trukme. Nuomos sutarties formos ypatumus, atsižvelgiant į nuomos dalyką, subjektus, nustato atskiras nuomos rūšis numatančios teisės normos. Pvz., statinių, pastatų nuomos sutartis turi būti rašytinė, nepriklausomai nuo termino (CK 6.531 str. 1 d.), vartojimo nuomos sutartys gali būti sudaromos ir kitokia forma (kvitas, žetonas ir kkt.) (CK 6.506 str.). Tuo atveju, kai nuomos sutartis sudaroma trumpesnei nei vienerių metų trukmei, taikomi CK 1.72 – 1.77 straipsniai, nustatantys reikalavimus sandorių formai. CK 1.77 straipsnis numato, kad sandoriai, kuriuos įstatymas leidžia sudaryti žodžiu, taip pat gali būti sudaromi paprastos rašytinės formos ar notarinės formos. Sandoriai, kuriems įstatymas nustato paprastą rašytinę formą, gali būti ir notarinės formos. Notarinė sandorio forma privaloma, sudarant ilgalaikės nuomos į nekilnojamąjį daiktą sutartį (CK 1.74 str. 1 d. 1 p.). CK 1.74 str. 11 dalies 1 punkto reikalavimas notarine forma sudaryti daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo ir suvaržymo sandorius plečiamai neaiškinamas ir nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartys, nesančios ilgalaikės nuomos (emphyteusis) sutartimi, sudaromos paprasta rašytine forma, nors ir yra susijusios su valdymo teisių pperleidimu . Todėl galima teigti, kad CK 6.478 straipsnio 1 dalies nuostatos numato nuomos sutarties paprastą rašytinę formą. Įstatymu reikalaujamos paprastos rašytinės formos nesilaikymo pasekmes numato CK 1.93 str. 2 dalis. Rašytinės formos nesilaikymas, jeigu įstatymas nenustato ko kito, nedaro sandorio negaliojančiu, tačiau kilus ginčui dėl sandorio sudarymo ir jo įvykdymo fakto, negalima remtis liudytojų parodymais. Šie faktai įrodinėjami rašytiniais įrodymais, išskyrus atvejus, kai teismas nutaria tokių pasekmių sandorio šalims netaikyti (CK 1.93 str. 6 d.). Teisinė sandorių registracija reikšminga civilinės apyvartos stabilumui. Asmuo, įgijęs daiktą nuosavybės teise, sužino apie kitų asmenų teises į šį daiktą, jeigu tos teisės yra įregistruotos. Privalomos registracijos atveju šalių teisės ir pareigos atsiranda nuo sandorio įregistravimo, todėl ir sandoris įsigalioja tik įregistruotas atitinkamame registre. NNuomos teisė nenumato privalomo sandorių registravimo. CK 1.75 straipsnyje numatytos bendros teisinės registracijos nuostatos nuomos santykiams taikomos tik galimybei nuomos sutarties faktą panaudoti prieš trečiuosius asmenis. Taisyklė, kad nuomos sutartys, sudarytos ilgesniam nei vienerių metų terminui, gali būti panaudotos prieš trečiuosius asmenis, jeigu įstatymo nustatyta tvarka įregistruotos viešame registre, taikoma nekilnojamųjų daiktų nuomai (CK 6.478 str. 2 d.). Tik registruota sutartis galioja daikto perėjimo kitam savininkui atveju (CK 6.494 str. 1 d.).
Nepriklausomai nuo to, ar nuomos sutartis registruota, ar ne, nnuomotojas, parduodamas ar kitaip perduodamas nuomojamą daiktą arba jį įkeisdamas, ar kitaip suvaržydamas nuosavybės teisę, privalo pranešti daikto pirkėjui ar kitokios sutarties šaliai apie nuomos sutartį, o nuomininkui – apie daikto pardavimą ar kitokį perleidimą, ar teisės į jį suvaržymą (CK 6.495 str.). Ši teisės norma yra imperatyvi. Tokią imperatyvinę pareigą – pranešti apie trečiųjų asmenų teisę į išnuomojamą daiktą – nuomotojas būsimajam nuomininkui turi įvykdyti iki sutarties sudarymo (CK 6.496 str.).
Nuomos sutarties terminas
Pagal nuomos sutartį daiktas perduodamas nuomininkui laikinai naudotis, todėl tokios sutarties galiojimas laike yra esminė jos sąlyga. Be to, nuo sutarties termino priklauso ir jos forma bei registracija. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Įstatymas nedraudžia sudaryti nuomos sutartį, nenurodant nuomos termino. Tokiais atvejais nuomos sutartis pripažįstama neterminuota sutartimi. Teisinės neterminuotos sutarties pasekmės – abi šalys turi teisę nutraukti nuomos sutartį bet kada, įspėjusi apie tai kitą šalį prieš vieną mėnesį iki nutraukimo, o kai nuomojami nekilnojamieji daiktai – prieš tris mėnesius iki nutraukimo. Sutartimi šalys gali numatyti ir ilgesnius įspėjimo terminus. Įspėjimo forma įstatyme nenurodyta, ją sandorio šalis gali pasirinkti savo nuožiūra, atsižvelgdama į numatomą būtinybę įrodinėti įspėjimo faktą. Taigi, nuomos sutartys gali būti terminuotos arba neterminuotos, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vvienas šimtas metų (CK 6.479 str. 1 d.). Atskirų nuomos rūšių terminai įstatymu nustatomi kitaip. Pvz., vartojimo nuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vieneri metai (CK 6.505 str. 1 d.). Suėjus nuomos sutarties terminui, sutartis baigiasi. Nuomos prievoliniams santykiams reikšmingos šių santykių atnaujinimo galimybės. CK 6.481 straipsnis numato, kad jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip 10 dienų toliau naudojasi turtu, o nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tomis pat sąlygomis tapo neterminuota. Nuomotojui pareiškus prieštaravimą, nuomos sutartis pasibaigia, jeigu nuomininkas nepasinaudoja įstatyme įtvirtinta pirmenybės teise atnaujinti nuomos sutartį. Sudarant nuomos sutartį naujam terminui, jos sąlygos šalių susitarimu gali būti pakeistos. Nuomotojas, prieštaraujantis, kad nuomininkas toliau naudotųsi daiktu tomis pačiomis sąlygomis neterminuotai, raštu praneša nuomininkui apie jo pirmenybės teisę sudaryti sutartį naujam terminui, kartu gali būti siūlomos naujos nuomos sąlygos. Šį pranešimą nuomotojas siunčia nuomos sutartyje numatytu terminu. Jeigu nuomos sutartyje nenumatyta – per protingą terminą iki nuomos sutarties pabaigos. Protingas terminas šiuo atveju turėtų būti toks, kad nuomininkas galėtų apsispręsti, ar galės sutikti su naujomis sąlygomis, pravesti derybas dėl naujų sąlygų ir kita. Toks raštiškas pasiūlymas turi lemiamą įrodomąją reikšmę, nustatant ar nuomotojas nepažeidė nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį. Jeigu nuomotojas atsisako sudaryti su nuomininku sutartį nnaujam terminui, tai iš esmės jis metus laiko nuo nuomos sutarties pasibaigimo negali sudaryti naujos nuomos sutarties dėl to paties daikto su kitu asmeniu, išskyrus tuos atvejus, kai buvęs nuomininkas atsisakė atnaujinti sutartį arba neatsiliepė į pasiūlymą atnaujinti nuomos sutartį. Jeigu nuomotojas atsisakė sudaryti nuomos sutartį su nuomininku naujam terminui ir, nepraėjus vieneriems metams nuo nuomos pabaigos, nepranešęs buvusiam nuomininkui, sudaro naują nuomos sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas gali reikalauti perleisti jam nuomininko teises ir pareigas pagal naują sutartį arba reikalauti atlyginti nuostolius dėl atsisakymo atnaujinti nuomos sutartį naujam terminui.
Nuomos sutarties šalių teisės ir pareigos
Nuomos teisinių santykių turinį sudaro veiksmai, kuriuos šalys turi atlikti, įgyvendindamos teises ir vykdydamos pareigas, atsiradusias iš sutarties. Vienos nuomos sutartinių santykių šalies teisės atitinka kitos pareigas ir atvirkščiai. Civilinis kodeksas nustato šias pagrindines nuomotojo pareigas:
1) perduoti nuomininkui tinkamos būklės daiktą, atitinkantį sutarties sąlygas bei daikto paskirtį (6.483 str. 1 d.). Tai reiškia, kad daiktas turi būti perduotas nuomininkui valdyti, juo naudotis pagal paskirtį, tačiau juo disponuoja nuomotojas. Daiktas turi būti perduotas sutartyje nustatytu terminu, nurodytoje vietoje. Nuomotojas perduoda daikto dokumentus ir priedus, kurie būtini daikto naudojimui. Sutartyje turi būti nurodyti daikto trūkumai, jeigu jie buvo. Jeigu nuomotojas neperduoda daikto, dokumentų ar priedų,
tai nuomininkas turi teisę išreikalauti tą daiktą ir išieškoti dėl uždelsimo įvykdyti sutartį atsirandančius nuostolius arba atsisakyti sutarties ir dėl sutarties neįvykdymo gauti nuostolių atlyginimą;
2) nuomotojas atsako už daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies trukdo naudoti daiktą pagal paskirtį. Ši daikto savininko pareiga, susijusi su daikto kokybe, turi būti vykdoma, nepriklausomai nuo to, ar nuomotojas, sudarydamas sutartį, apie tuos trūkumus žinojo (CK 6.485 str. 1 d.). Nuomotojui pareiga atsakyti už daikto trūkumus gali neatsirasti, jeigu apie nuomos objekto trūkumus nnuomininkas turėjo žinoti, t.y. be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu trūkumai turėjo būti pastebėti. Nuomotojas neatsako už daikto trūkumus, kuriuos aptarė sutarties sudarymo metu. Jeigu nuomos sutartimi daikto trūkumai nebuvo aptarti, jų apžiūrint ir priimant daiktą, nuomininkas nepastebėjo ir be papildomo tyrimo pastebėti negalėjo, nuomotojas privalo neatlygintinai šiuos trūkumus pašalinti arba nedelsiant pakeisti išnuomotą daiktą tinkamu. Jeigu nuomotojas šios pareigos nevykdo, nuomininkas turi teisę reikalauti atlyginti trūkumų pašalinimo išlaidas (jeigu pats trūkumus pašalino) arba naudotis daiktu ssu trūkumais, jeigu tai galima, bet reikalauti mažinti nuomos mokestį. Trūkumų pašalinimo išlaidos gali būti išskaičiuotos iš nuomos mokesčio. Nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį prieš terminą. Visais atvejais nuomininkui atsiranda teisė į nuostolių atlyginimą. Nuostoliai mažinami atlygintomis trūkumų pašalinimo išlaidomis iir nuomos mokesčio sumažinimo dydžiu;
3) nuomotojas privalo daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą (CK 6.492 straipsnis), jeigu įstatymai ar sutarties šalys nenumato kitaip. Nuomotojas remontą daro savo sąskaita. Kapitalinio remonto metu nuomininkui apribojama nuomos teisė, nes jis negali naudotis išnuomotu daiktu. Todėl CK 6.492 str. 4 dalis numato, kad nuomotojas turi įrodyti, jog išnuomoto daikto kapitalinis remontas yra būtinas ir neatidėliotinas. Kad apriboti nuomininko teisę naudotis daiktu, šie reikšmingi faktai privalo būti nustatyti abu. Jeigu remontas nėra neatidėliotinas, o tik būtinas ir nuomininkas nesutinka laikinai atsisakyti teisės naudotis daiktu, nuomotojas, norėdamas atlikti kapitalinį remontą, privalo gauti teismo leidimą apriboti šią nuomininko teisę. Visais atvejais, kai nuomininko teisės naudotis daiktu apribojamos, turi būti mažinimas nuomos mokestis ar kitaip kompensuojama. Kapitalinio remonto darymas ssuteikia teisę nuomininkui nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Jeigu nuomotojas nevykdo pareigos daryti daikto kapitalinį remontą, nuomininkas teismo leidimu įgyja teisę atlikti jį pats. Šiuo atveju svarbi teisminė kontrolė, nes turi būti objektyviai nustatoma, ar remontas yra būtinas ir neatidėliotinas, t.y. ar nuomos dalykas ne tik atitinkamai nusidėvėjęs, bet ir kelia pavojų jo naudotojui, aplinkiniams, tolesnį jo naudojimą draudžia atitinkamos eksploatavimo taisyklės ir pan., todėl kapitalinį remontą būtina atlikti nedelsiant. Nuomininkas, atlikęs kapitalinį remontą, pateikia nuomotojui remonto darbų sąmatą ir ssąskaitą, prašo atlyginti remonto išlaidas ar įskaityti patirtas išlaidas į nuomos mokestį;
4) nuomotojas privalo priimti išnuomotą daiktą iš nuomininko, kai šis, sutarčiai pasibaigus, jį grąžina. Jeigu nuomotojas šios pareigos nevykdo, nuomininkas turi teisę išreikalauti iš jo visas daikto išlaikymo, saugojimo ir kitokias išlaidas;
5) nuomotojo pareiga pranešti apie nuomos sutartį reiškia jo prievolę informuoti trečiuosius asmenis: pirkėjus, įkaito turėtojus, rentos gavėjus ir kitus, bei nuomininką apie numatomą disponavimo, valdymo, ar kitokius teisių į išnuomotą daiktą suvaržymus bei pasikeitimus. Prieš sudarant nuomos sutartį, nuomotojas privalo pranešti nuomininkui apie visas trečiųjų asmenų teises į tą daiktą, nes daikto išnuomojimas nepanaikina ir nepakeičia šių asmenų teisių į išnuomojamą daiktą (CK 6.486 str.). Jeigu nuomotojas šios pareigos nevykdo, nuomininkas turi teisę reikalauti sumažinti nuomos mokestį, ar nutraukti nuomos sutartį bei atlyginti nuostolius.
Nuomininko pagrindinės teisės ir pareigos
Nuomininkas turi šias pagrindines pareigas:
1) naudotis ir valdyti išsinuomotą daiktą, atsižvelgiant į nustatytas sąlygas ir turto paskirtį. Išsinuomotu daiktu nuomininkas naudojasi ir jį valdo pats. Jeigu nuomininkas leidžia daiktu naudotis tretiems asmenims be nuomotojo sutikimo, jis pažeidžia CK 6.490 straipsnio reikalavimus. Nuomojamo daikto naudojimo ir valdymo sąlygos turi būti nustatytos sutartyje. Priešingu atveju, daiktas naudojamas pagal tiesioginę paskirtį, įprastu tokios paskirties daiktui naudojimosi būdu, laikantis ekonomiškumo principo, kartu netrukdant juo nnaudotis kitiems teisėtiems to daikto naudotojams. Nors CK 6.489 straipsnis neapibrėžia nuomininko atsakomybės ribų už šios pareigos nevykdymą, tačiau įtvirtintas nuomininko atsakingumo prieš nuomotoją principas suteikia nuomotojui teisę reikalauti naudotis išnuomotu daiktu tinkamai, už šios pareigos nevykdymą reikalauti nuostolių ar nutraukti sutartį prieš terminą (CK 6.497 str. 1 d. 1 p.). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2002 m. kovo 18 d. nutartyje, priimtoje Kauno miesto savivaldybė v. UAB ,,Trimitas”, UAB ,,Liandrija” byloje Nr. 3K-3-456/2002, konstatavo, kad nuomininko pareiga naudoti daiktą pagal paskirtį, kaip ir pareiga grąžinti daiktą nuomotojui-savininkui, perkeliama subnuomininkui, kadangi subnuomos teisė yra išvestinė iš nuomos teisės. Šioje byloje nustatyta, kad UAB ,,Trimitas” buvo ne išnuomotų patalpų savininkas, bet nuomininkas ir subnuomojo dalį išnuomotų patalpų be nuomotojo sutikimo bei pakeitė patalpų naudojimo paskirtį – vietoje rūbų siuvimo ir jų realizacijos leido subnuomininkui įrengti barą-kavinę. UAB ,,Trimitas” pažeidė terminuotą nuomos sutartį ir sudarė pagrindą nuomotojo nuostoliams atsirasti, todėl ieškovas – nuomotojas, turėjo teisinį pagrindą reikalauti nutraukti nuomos sutartį, prieš tai įspėjęs nuomininką ir subnuomininką.”;
2) nuomininkas privalo laiku mokėti nuomos mokestį. Nuomos mokestis, jo būdas, dydis, mokėjimo tvarka ir sąlygos nustatomos šalių susitarimu. CK 6.487 straipsnio 3 dalyje nurodyti būdai nėra vieninteliai ir privalomi, todėl sutarties šalis gali nnustatyti ir kitokį nuomos mokesčio apskaičiavimo būdą. Jeigu sutartyje nenustatytas konkretus mokesčio dydis ar jo apskaičiavimo metodika, tai abi šalys turi teisę kreiptis į teismą su prašymu nustatyti nuomos mokesčio dydį. Nuomos mokestis gali apimti ir daikto vertės apmokėjimą, nes sudarytų pagrindą nuomai pasibaigti, o išnuomotą daiktą įgyti nuosavybėn (išperkamoji nuoma, lizingas). Jei kas kita nenumatyta nuomos sutartimi, nuomos mokestis gali būti šalių susitarimu keičiamas jų suderintais terminais, bet ne dažniau kaip du kartus per metus (CK 6.487 str. 5 d.). Atsisakymas keisti nuomos mokestį ir jo mokėjimo sąlygas nesudaro šalims pagrindo nutraukti nuomos sutartį ar pareikšti ieškinį teisme, nes tokių teisinių pasekmių Civiliniame kodekse nenumatyta, nebent šalys susitartų kitaip. Nuomos mokesčių nemokėjimas suteikia teisę nuomotojui nutraukti sutartį prieš terminą, tačiau, jeigu ko kito nenumatyta sutartyje, šią teisę jis turėtų realizuoti prieš tai pareikalavęs, kad nuomininkas per nustatytą terminą iš anksto sumokėtų nuomos mokestį (CK 6.487 str. 6 d.). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2002 m. spalio 14 d. nutartyje, priimtoje Švenčionėlių miesto seniūnija v. UAB ,,Žeimenos krantai” redakcija byloje Nr. 3K-3-1198/2002 konstatavo netinkamą nuomotojo teisės nutraukti nuomos sutartį prieš terminą realizavimą. Bylą nagrinėję teismai netenkino ieškovo reikalavimo nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, kadangi nustatė, jog atsakovui
nebuvo tinkamai pranešta apie būtinumą įvykdyti prievolę per papildomai duotą protingą terminą, nelaikė duoto termino pakankamu prievolei įvykdyti ir atsižvelgė į tai, kad atsakovas nuomos mokesčio įsiskolinimą (nors ir po termino) gana greitai pilnai padengė, todėl teismui nagrinėjant bylą neliko pažeidimo, dėl kurio reikėtų nuomos sutartį nutraukti;
3) nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą, atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, savo sąskaita daryti einamąjį remontą, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato kitaip. Einamasis remontas atliekamas daikto trūkumams pašalinti, bet nekeičiant pagrindinių konstrukcijų, vamzdynų iir pan. Einamasis remontas, kaip taisyklė, nedidina išnuomoto daikto vertės ir nepašalina natūralaus jo nusidėvėjimo. Įstatymų leidėjas skiria pareigą atlikti einamąjį remontą nuo pareigos palaikyti daiktą tvarkingos būklės. Nuomininkas, naudodamasis daiktu, gali pagerinti jo būklę. Tokio pagerinimo teisinės pasekmės priklauso nuo to, ar jis padarytas nuomotojo leidimu, ar be jo. Pirmuoju atveju, nuomininkas turi teisę reikalauti atlyginti išlaidas, patirtas dėl turto pagerinimo, o antruoju – jei turto pagerinimų negalima atskirti be žalos turtui ir nuomotojas nesutinka atlyginti nuomininkui išlaidų, daikto ppagerinimo vertė neatlyginama (CK 6.501 str.). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija anksčiau minėtoje 2002 m. kovo 18 d. nutartyje pažymėjo, jog subnuomininkas UAB ,,Liandrija” subnuomos sutarties pagrindu įgijo teisę atlikti baro įrengimą, einamąjį remontą, bet 1995 m. lliepos 27 d. pasibaigus nuomos, kartu ir subnuomos sutarčiai, atlikti kitų darbų mėnesio aktai) neturėjo teisinio pagrindo. Šis atsakovas kapitalinį remontą atliko išimtinai savo interesais, savo rizika, elgėsi nerūpestingai ir aplaidžiai, nes neįgijęs teisėto pagrindo patalpas valdyti ir jomis naudotis, jas remontavo. Nuomininko teisė į atlyginimą už daikto pagerinimą ginama, jeigu pagerinimas atliktas įstatymu nustatyta tvarka, nuomotojo leidimu. Jeigu daiktas gerinamas be nuomininko leidimo ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti pagerinimo vertės, galima pagerinimus pasiimti, jeigu tai galima atlikti be žalos daiktui. Jeigu atskirti pagerinimų negalima, nuomotojas neprivalo už juos atlyginti. Tuo tarpu atsakovas pripažintinas neteisėtu nesąžiningu valdytoju, jis gerino daiktą ir 1998-1999 metais, kai teisme buvo pareikštas ieškinys dėl jo iškeldinimo iš patalpų, užimtų be teisinio pagrindo, todėl kolegija konstatavo, jjog ieškovas neprivalo atlyginti atsakovo UAB ,,Liandrija” daikto pagerinimo. Neteisėtam nesąžiningam valdytojui už jo padarytas išlaidas gali būti atlyginama tik tais atvejais, kuriuos numato iki 2001 m. liepos 1 d. galiojusio CK 146 str. 2 dalis ir šiuo metu galiojančio CK 4.97 str. 2 dalis, jeigu tam būtų pateikti įrodymai ir pareikštas atitinkamas reikalavimas. Nuomininkas atsako už daikto pabloginimą, jei neįrodo, kad daikto vertė sumažėjo ne dėl jo kaltės ( CK 6.500 str.);
4) nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui ddaiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į natūralų nusidėvėjimą arba sulygtos sutartyje būklės. Jeigu nuomininkas šios pareigos nevykdo, nuomotojas turi teisę reikalauti atlyginti to daikto vertę, sumokėti nuomos mokestį ir atlyginti kitus patirtus nuostolius, ar išreikalauti daiktą ir atlyginti dėl daikto negrąžinimo laiku patirtus nuostolius.
5) gavęs rašytinį nuomotojo sutikimą, nuomininkas turi teisę subnuomoti išsinuomotą daiktą. Nuomotojo sutikimas gali būti išreikštas nuomos sutartyje papildomai arba vienašališku rašytiniu pareiškimu. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2002 m. kovo 18 d. nutartyje, priimtoje Kauno miesto savivaldybė v. UAB ,,Trimitas”, UAB ,,Liandrija” byloje Nr. 3K-3-456/2002, nurodė, kad “būtina sąlyga subnuomai yra nuomotojo sutikimas, kuris, esant rašytinei daikto nuomos sutarčiai, taip pat turėtų būti išreikštas raštu. Sutikimą išnuomoti daiktą nuomotojas gali duoti sudarydamas nuomos sutartį ir joje aiškiai išreikšdamas valią apie nuomininkui suteikiamą teisę subnuomoti. Jeigu tai nėra sutarta sudarant nuomos sutartį, nuomotojas sutikimą duoda vėlesniu vienašaliu valios rašytiniu išreiškimu arba atskiru šalių susitarimu. Nuomotojas, duodamas sutikimą, gali nustatyti subnuomos sąlygas. Nuomotojo atsisakymas duoti sutikimą subnuomoti turtą turi būti protingai motyvuotas, nes nemotyvuotas atsisakymas suteikia teisę nuomininkui nutraukti sutartį prieš terminą. Šis CK 6.490 straipsnio 2 dalyje numatytas nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą pagrindas nenumatytas CK 6.498 straipsnyje, todėl toks sutarties nutraukimas nesukuria nnuomininkui teisės reikalauti nuostolių atlyginimo, jeigu nuomos sutartyje nenumatyta kitaip. Nuomininkas dažniausiai siekia subnuomoti daiktą, kai paaiškėja, kad naudoti dalį ar visą daiktą numatytą sutartyje terminą jam ekonomiškai nenaudinga arba nebereikia. Subnuomos atveju nuomotojui atsakingas nuomininkas, tuo tarpu, jeigu nuomotojas nevykdo prievolių pagal nuomos sutartį, reikalavimus jam nuomininko vardu gali pareikšti ir subnuomininkas. Subnuomą ištinka nuomos likimas, t.y. jeigu negalioja nuomos sutartis, negalioja ir subnuomos. Nutraukus nuomos sutartį, nutrūksta ir subnuomos santykiai;
6) nuomininko teisė valdyti išnuomotą daiktą reiškia jo teisę perleisti nuomos teises ir pareigas, įkeisti nuomos teisę ar perduoti šią teisę kaip turtinį įnašą, ar kitaip ją suvaržyti. Ši nuomininko teisė negali būti sutapatinta su savininko valdymo teise, nes nuomininkas valdo nuomos dalyką, perleidžia ar suvaržo nuomos teisę tik gavęs išankstinį rašytinį nuomotojo (savininko) sutikimą.
Nuomininko pareigos naudotis daiktu pagal paskirtį, grąžinti jį savininkui pasibaigs nuomos santykiams ir mokėti mokestį yra imperatyvios, o kitos pareigos – dispozityvios.
Nuomos sutarties galiojimas keičiantis šalims
Kai nuomos sutartis registruotina, tai pasikeitus išnuomoto daikto savininkui, ši sutartis galioja naujam savininkui, jeigu iš nuomos sutarties atsiradusi teisė buvo įregistruota viešame registre. Nuomos sutartis galioja, jeigu keičiasi viešosios nuosavybės teises įgyvendinantys subjektai. Kai nuomininkas – fizinis asmuo – miršta, jo nuomos teisę paveldi įpėdiniai, jeigu įstatymai ar konkreti nnuomos sutartis nenustato ko kita. Jeigu nuomos sutarties sudarymą lėmė nuomininko asmeninės savybės, tokių teisių nuomininko įpėdinis nepaveldi, nes nuomos teisė traktuotina kaip asmeninė turtinė teisė ir kitiems asmenims neperduotina.
Nuomos sutarties pabaiga
Nuomos sutartis pasibaigia, kai tam yra pagrindas, atitinkamu būdu ir įstatymo ar sutarties numatytomis sąlygomis bei tvarka. Sutarties pasibaigimo pagrindai ir tvarka priklauso nuo sutarties nutraukimo būdo. Nutraukimo būdai: šalių susitarimas, vienos iš sutarties šalių reikalavimas, atsisakymas nuo sutarties. Priklausomai nuo sutarties nutraukimo būdo kinta sutarties nutraukimo tvarka. Nutraukiant sutartį šalių susitarimu, šis susitarimas sudaromas tokia pat forma, kokia buvo sudaryta pati sutartis. Sutarties nutraukimas prieš terminą vienos šalies reikalavimu realizuojamas pareiškus ieškinį, laikantis ikiteisminių ginčo sureguliavimo procedūrų. Atsisakant nuo sutarties, būtinas rašytinis kontrahento įspėjimas.
Pagrindinis sutarties pasibaigimo būdas yra šalių susitarimas, jeigu toks susitarimas nepažeidžia trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų. Sutarties pasibaigimą šalių susitarimo pagrindu nustatančios normos reguliuoja ne susitarimo teisėtumo teisinį įvertinimą, o tokio sutarties pasibaigimo pasekmes.
Kitas nuomos sutarties pasibaigimo būdas – sutarties nutraukimas prieš terminą teisme vienos iš šalių reikalavimu. Tokiam sutarties nutraukimui būtini vienos šalies veiksmai, kurie kvalifikuotini kaip iš esmės pažeidžiantys sutartį. CK 6.497 straipsnio 1 dalies 1-3 punktai numato pagrindus, kada nuomotojas turi teisę reikalauti teisme nutraukti nuomos sutartį, kai nuomininkas ją
pažeidžia. CK 6.497 straipsnio 3 dalyje nustatyta tam tikra ikiteisminė stadija prieš nuomotojui reiškiant ieškinį teisme. Nuomotojo reikalavimas nutraukti sutartį prieš terminą galimas tik po to, kai jis nusiunčia nuomininkui rašytinį įspėjimą apie būtinumą įvykdyti prievolę, pvz., mokėti mokestį ar pašalinti pažeidimus per protingą terminą, pvz., gyvenamąją patalpą naudoti gyvenimui joje, o ne biuro reikmėms. Jeigu nuomininkas, gavęs įspėjimą, nepašalina pažeidimų ir nevykdo sutartinės prievolės, nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti sutartį. Reikalavimą įvykdyti prievolę ir tam skirtą terminą bei šio rreikalavimo neįvykdymo pasekmes nuomotojas privalo nurodyti aiškiai. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija nutartyje, priimtoje 2002 m. spalio 14 d. civilinėje byloje Švenčionėlių miesto seniūnija v. UAB ,,Žeimenos krantai” redakcija, bylos Nr. 3K-3-1198/2002m., konstatavo, kad pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, nustatę, kad nuomotojo raštas, kuriuo šis teigė įspėjęs nuomininką dėl nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą, yra klaidinantis, dviprasmiškas ir neįspėjantis atsakovo apie būtinumą įvykdyti savo prievolę per jame duotą papildomą terminą. Todėl atsakovas, įvykdydamas prievolę per vieną iš nnurodytų terminų, pašalino priežastį dėl kurios būtų galima teismine tvarka, nutraukti terminuotą nuomos sutartį CK 6.497 str. 3 dalyje numatytu pagrindu. Sutarties nutraukimas prieš terminą nuomininko reikalavimu galimas, esant CK 6.498 straipsnio 1-5 punktuose numatytiems pagrindams. Kadangi šie pagrindai susiję ssu išnuomoto daikto būkle arba daikto neperdavimu, tai nuomininko teisės nutraukti sutartį šiais pagrindais įstatymų leidėjas nesuvaržė įpareigojimais papildomai įspėti nuomotoją. Teismine tvarka nuomos sutartis gali būti nutraukta vienos iš šalių reikalavimu, esant pagrindams, numatytiems nuomos sutartyje. Šie pagrindai šalių nustatomi sudarant sutartį. Teisminiu būdu sutartis nutraukiama, tik nustačius įstatyme ar sutartyje numatytus pagrindus. Nesant šių pagrindų, vienašališkai nutraukdama sutartį, sutarties šalis pažeistų sutarties privalomumo principą. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos nutartyje, priimtoje 2002 m. gegužės 13 d. civilinėje byloje R.Gaidžiūnas v. Lietuvos Respublikos kariuomenė, bylos Nr. 3K-3-720/2002m., nurodyta, kad vienašališkas sutarties atsisakymas turėtų būti traktuojamas kaip nesąžiningas ir neteisingas elgesys, pažeidžiantis kitos šalies teises ir interesus. Dėl šios priežasties nuomotojo pranešimas nuomininkui apie nuomos sutarties nutraukimą ggali būti laikomas tik pasiūlymu nutraukti sutartį.
Trečiasis sutarties pasibaigimo būdas – kai bet kuri iš šalių realizuoja savo teisę atsisakyti sutarties. Vienašalis sutarties atsisakymas galimas, jeigu tai numatyta įstatyme ar sutartyje. Pavyzdžiui, pasibaigus sutarties terminui, ji atnaujinama neribotam laikui, jeigu nuomininkas toliau naudojasi išnuomotu daiktu. Tokią atnaujintą sutartį gali atsisakyti vykdyti bet kuri iš šalių, prieš tai įspėjusi kitą šalį.
Nuomos sutarčių pasibaigimui taikomos bendros sutarčių pabaigą nustatančios CK 6 knygos II dalies XVIII skyriaus nuostatos, jeigu ko kito nenustato tos ppačios knygos IV dalies XXVIII skyriaus trečiojo skirsnio nuostatos.
Atskirų rūšių nuomos sutarčių teisinio reguliavimo ypatumai
Atskirų nuomos sutarčių rūšių sureguliavimas Civiliniame kodekse nėra paremtas kokiais nors vieningais klasifikavimo kriterijais. Įstatymo leidėjas numatė atskiras nuomos rūšis, pirmiausia siekdamas nustatyti konkrečios nuomos sutarties ypatumus, palyginus su bendromis nuomos sutartį nustatančiomis teisės normomis. Pvz., vartojimo nuoma svarbi kaip verslo rūšis; žemės, statinių, pastatų nuoma – dėl nuomojamų objektų reikšmingumo civiliniuose santykiuose; lizingas – dėl sutartinių santykių sudėtingumo. Visų kodekse išskirtų nuomos rūšių santykiai panašūs todėl, kad jiems būdingi esminiai nuomos požymiai, t.y. daiktai duodami laikinai naudotis ir valdyti (ar tik naudotis) už užmokestį, o pasibaigus nuomos sutarčiai, daiktas grąžinamas savininkui ar teisėtam valdytojui.
Civilinio kodekso bendrosios nuomą reguliuojančios nuostatos mutatis mutandis taikomos ir atskirų nuomos rūšių teisiniam reguliavimui, jeigu tą nuomos rūšį nustatančios teisės normos nesureguliavo kitaip. Atskirą nuomos rūšį nustatančios teisės normos yra specialios teisės normos.
Vartojimo nuoma
CK 6.504 straipsnio 1 dalis nustato, kad vartojimo nuoma – tokie sutartiniai santykiai, kuriuose nuomotojas yra asmuo, daiktų nuoma besiverčiantis kaip verslu. Šis nuomotojas įsipareigoja duoti nuomininkui (vartotojui) kilnojamąjį daiktą laikinai valdyti ir juo naudotis už užmokestį nuomininko ar jo šeimos asmeniniams, namų ūkio poreikiams, nesusijusiems su verslu ar profesija, tenkinti, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Įstatyme nnustatyta vartojimo nuomos samprata atspindi specifinius šios nuomos sutarties požymius. Specialus subjektas – nuomotojas – asmuo, kurio verslas – daiktų nuoma. Žodis ,,verslas” reiškia, kad ši veikla turi būti pastovi – nevienkartinė. Fizinis asmuo turi turėti atitinkamą leidimą verstis tokiu verslu, o juridiniam asmeniui būtinas tokios veiklos rūšies įtvirtinimas jo įstatuose. Sutarties objektas – tik kilnojamieji daiktai (išskyrus transporto priemones). Vartojimo nuomos tikslas – vartojimas, nesusijęs su nuomininko ar jo šeimos verslu ar profesine veikla. Be paminėtų ypatumų, numatytų vartojimo nuomos sąvokoje, šiai sutarties rūšiai būdingi kiti specifiniai požymiai:
1) vartojimo nuomai taikomos vartojimo sutarčių taisyklės, numatytos CK 6.188 straipsnyje. Šios nuomos rūšies sąlygos yra standartinės, kurias bendram nevienkartiniam naudojimuisi iš anksto parengia nuomotojas, nederindamas su nuomininku, ir kurios be derybų su nuomininku taikomos sudaromoje sutartyje. Standartinės sąlygos nulemia galimybę vartojimo sutartis sudaryti ne tik rašytine, bet ir kitokia forma (kvitas, žetonas ir kt.);
2) vartojimo nuomos sutartys negali būti ilgesnės kaip vieneri metai;
3) nuomininkas negali nuomos teisės įkeisti, perduoti kaip turtinį įnašą, sudaryti nekilnojamojo daikto panaudos ar subnuomos sutarčių, ar kitaip perduoti savo teises ir pareigas pagal vartojimo nuomos sutartį kitam asmeniui (CK 6.511 str.);
4) nuomos mokestis nustatomas sutartyje pinigų suma. CK 6.510 straipsnis nenumato galimybės šios sutarties atveju nuomos mokestį nnustatyti kitais CK 6.487 straipsnio 3 dalyje nurodytais būdais;
5) daikto perdavimas susijęs su būtinumu išaiškinti naudojimosi daiktu taisykles. Nuomotojo pareiga – perduoti nuomininkui daikto dokumentaciją, kuri suteikia jam galimybę žinoti daikto naudojimo technines sąlygas;
6) nuomotojas daro išnuomojamo daikto kapitalinį ir einamąjį remontą, atsako už daikto trūkumus. Nuomininkas atsako tik už tuos daikto trūkumus, kurie atsirado dėl naudojimosi daiktu taisyklių pažeidimo.
Transporto priemonių nuoma
Transporto priemonių nuoma teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas yra specifinė nuomos sutarčių rūšis, nes be kilnojamojo daikto nuomos kartu siūlomos paslaugos tuo daiktu naudotis, kas nebūdinga kitų daiktų nuomos santykiams. Transporto priemonių nuomai teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas ir transporto priemonių nuomai be šių paslaugų teikimo būdingi kvalifikaciniai požymiai, kurie sudaro pagrindą šios rūšies nuomą išskirti iš kitų nuomos santykių:
1) nuomos dalykas – transporto priemonė, kaip taisyklė – sudėtingas techninis įtaisas, kurio naudojimas sukelia didesnį pavojų aplinkiniams asmenims ir jų turtui. Sąvoka ,,transporto priemonė” – labai plati ir apima labai įvairius objektus, kurių paskirtis – pervežti keleivius, krovinius, bagažą, t.y. pradedant dviračiu ir baigiant visų rūšių jūros laivais ;
2) specifinis šios rūšies nuomos santykių tikslas – pervežimas;
3) šios nuomos sutarties forma, nepriklausomai nuo termino, turi būti rašytinė;
4) nuomininkas, pasibaigus sutarties terminui, negali toliau naudoti transporto priemonės ir
neįgyja pirmenybės teisės atnaujinti sutartį.
Transporto priemonių nuoma teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas skiriasi nuo transporto nuomos be šių paslaugų. Pirmiausia, nuomininkas, kuriam teikiamos paslaugos, transporto priemone gali tik laikinai naudotis, o esant transporto priemonės nuomai be šių paslaugų, nuomininkas transporto priemonę gali ir valdyti. Teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas, nuomotojas daro šios priemonės einamąjį ir kapitalinį remontą, apdraudžia transporto priemonę ir kaip valdytojas atsako už žalą, padarytą nuomojama transporto priemone tretiesiems asmenims, asmenys, vairuojantys išnuomotą transporto priemonę, turi bbūti nuomotojo darbuotojai, kuriems darbo užmokestį moka nuomotojas, jeigu sutartyje nenumatyta kitaip (CK 6.515 str. 2-4 d.). Kai transporto priemonė išnuomojama be vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų teikimo, nuomininkas privalo techniškai prižiūrėti transporto priemonę, užtikrinti reikiamą jos būklę, atlikti einamąjį ir kapitalinį remontą, mokėti draudimo įmokas, atsakyti už žalą, padarytą nuomojamu transportu tretiesiems asmenims.
Pastatų, statinių ir įrenginių nuoma
Pastatų, statinių ir įrenginių nuomos sutarties ypatumus lemia nuomos dalykas. Šiuolaikinės teisės literatūroje pateikiama pastatų, statinių ir įrenginių samprata , nors ,,pastatas”, ,,įrenginys” nnėra juridinė definicija. Teisėje svarbu pastatus, statinius ir įrenginius atskirti nuo statinių ar kito nekilnojamojo turto, kuriam negali būti taikomos pastatų, statinių ir įrenginių nuomą nustatančios teisės normos, pvz., nebaigtos statybos statiniai, pastato dalis ir kita. Atskiriant pastatų, įrenginių, statinių nnuomos objektus nuo žemės nuomos objektų, teisiškai reikšmingas požymis – tai, kad pastatai, statiniai yra žmonių sukurti. Pagal šį požymį jie atskiriami nuo objektų, kurie tokie yra susikūrę natūraliai (kalnai, kalvos ir kita). Pastatai, statiniai turi būti susiję su žeme – ant jos ir jos gelmėse. Šių objektų ryšys su žeme – fundamentalus, nes jų atskyrimas negalimas be atitinkamos žalos padarymo pastatams ar statiniams. Pastarieji šiuo požymiu skiriasi nuo laikinų statinių ir konstrukcijų (kioskai, paviljonai ir kita). Pastatai, statiniai yra baigti ir atskiri objektai, tuo jie skiriasi nuo patalpų, kurios yra pastato dalis.
Pastatų, statinių ir įrenginių nuomos ypatumai susiję su teise į žemės sklypą. Pagal šią nuomos sutartį kartu su nuomos dalyku perduodamos ir teisės naudotis tų pastatų, statinių ir įįrenginių užimamu žemės sklypu, būtinu jiems naudoti pagal paskirtį. Jeigu žemės sklypo savininkas yra nuomotojas, tai išnuomojamas ne tik pastatas, bet ir žemės sklypas. Jeigu žemės sklypo savininkas yra ne pastatų nuomotojas, tai pastatų nuoma be žemės sklypo savininko sutikimo neleidžiama, jeigu ko kito nenumato įstatymai ar pastatų savininko sutartis su žemės sklypo savininku. Jeigu teisės į žemės sklypą pastatų nuomos sutartyje neaptartos, tai laikoma, kad pastatų nuomininkas visam nuomos laikui turi teisę neatlygintinai naudotis žemės sklypu, ant kurio yra iišnuomotas pastatas.
Pasikeitus žemės sklypo savininkui, pastato nuomininkui teisė naudotis šiuo sklypu išlieka, jeigu nuomos sutartis buvo įregistruota viešame registre (CK 6.533 str.). Į pastatų nuomos mokestį įtraukiamas mokestis už naudojimąsi žemės sklypu, jeigu ko kito nenumato sutartis. Sutartis turi būti rašytinė. Pastatas, statinys ar įrenginys perduodami ir priimami pagal perdavimo-priėmimo aktą. Jeigu viena iš šalių vengia pasirašyti šį aktą, tai laikoma, kad nuomotojas atsisako vykdyti savo prievolę perduoti nuomos dalyką, o nuomininkas atsisako jį priimti.
Į m o n ė s n u o m a
Įmonės nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja už mokestį perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudotis įmonę, kaip turtinį kompleksą, naudojamą verslui, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, pasibaigus nuomai – grąžinti įmonę nuomotojui. Turtinio komplekso sudėtį numato CK 6.536 straipsnio 1 dalis. Į turtinį kompleksą, naudojamą verslui, patenka nekilnojami ir kilnojami daiktai, turtinės teisės ir pareigos, intelektualinė nuosavybė, perleidžiamos reikalavimo teisės ir perkeliamos skolos. Išimtį sudaro nuomotojo teisės, įgytos jam išduoto leidimo (licencijos pagrindu), nors ir susijusius su įmonės veikla. Jeigu šios teisės bus perduotos, nuomotojas, o ne nuomininkas privalės įvykdyti prievoles, kurių nuomininkas negali įvykdyti be tų leidimų ar licencijų.
Įmonės nuomos sutarties specifiką nulemia objekto ypatumai. Nuomininkui perduodami ne vien daiktai, bet ir teisės bei reikalavimai tretiesiems aasmenims ir skolos. Įmonės nuomos sutarčiai taikomos statinių, pastatų, įrenginių nuomą reglamentuojančios teisės normos. Kad įmonės nuomos sutartis nebūtų pripažįstama tik statinių, pastatų ar įrenginių nuoma, įmonės nuomos sutartis turi būti vienas rašytinis dokumentas, kuriame turi būti nurodyta visa turtinio komplekso sudėtis. Įmonės nuomos sutarties formos nesilaikymas šią sutartį daro negaliojančia (CK 6.538 str. 2 d.). Tokios pasekmės dėl formos nesilaikymo nenumatytos bendrosiose nuomos sutartį reguliuojančiose teisės normose. Įmonės naudojimo teisė yra specifinė, nes vyksta jos, kaip turtinio komplekso, keitimasis, todėl įmonės nuomininkas turi teisę be nuomotojo sutikimo parduoti, įkeisti, perduoti laikinai naudotis į išnuomotos įmonės turtą įeinančias žaliavas, atsargas, pagamintą produkciją, taip pat jas subnuomoti ir perduoti savo teises bei pareigas į šias vertybes. Nuomininkas turi gauti nuomotojo sutikimą rekonstruoti, modernizuoti, techniškai pertvarkyti įmonę ir atlikti kitus pakeitimus. Jis užtikrina tinkamą įmonės techninę būklę, daro įmonės einamąjį ir kapitalinį remontą. Šios įmonės nuomininko teisės ir pareigos gali būti keičiamos nuomos sutartimi. CK 6.536 straipsnio 1 dalis numato įmonės nuomininko teises valdyti turtą, kuris yra kito asmens nuosavybė, taip pat valdyti žemės sklypą ir gautus išteklius ir jais naudotis, bet laikantis tokio turto valdymo ir naudojimo tvarką nustatančių teisės normų.
CK 6.537 straipsnis numato įmonės kreditorių teises įmonės nuomos atveju. ŠŠios sutarties pagrindu skola perkeliama pagal skolininko (nuomotojo) ir skolos perėmėjo (nuomininko) susitarimą. Įvyksta asmenų pasikeitimas prievolėje . Toks susitarimas galimas, kai kreditorius sutinka (CK 6.116 str.). Kreditorius apie savo sutikimą praneša raštu (6.537 str. 1 ir 2 d.d.) ir gali jį duoti iš anksto. Išankstinio sutikimo atšaukti kreditorius negali (CK 6.116 str. 2 d.). Jeigu kreditorius iki įmonės išnuomojimo gavęs pranešimą raštu apie skolininko sprendimą išnuomoti įmonę, raštu nepraneša apie savo sutikimą perkelti skolą, tai per 3 mėnesius nuo pranešimo gavimo dienos kreditorius gali nutraukti savo sutartį su nuomotoju, prašyti ją įvykdyti prieš terminą ir atlyginti nuostolius. Jeigu kreditoriui nebuvo pranešta apie įmonės išnuomojimą, tokiomis pat teisėmis jis gali pasinaudoti per vienerius metus, nuo tos dienos, kai sužinojo ar turėjo sužinoti apie šį faktą. Jeigu nuomininkui skolos buvo perkeltos be kreditoriaus sutikimo, tai nuomotojas ir nuomininkas solidariai atsako už įmonės skolas. Perkelti skolą neleidžiama, jeigu skolininko (nuomotojo) subjektinė prievolė yra susijusi su skolininko asmeniu. Įmonė nuomininkui perduodama pagal priėmimo-perdavimo aktą. Paruošti įmonę perdavimui privalo nuomotojas. Nuomininkas tokią pareigą įgyja, įmonę grąžindamas, nuomos santykiams pasibaigus.
Ž e m ė s n u o m a
Žemės nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja perduoti žemės sklypą nuomininkui laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį
ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti žemės nuomos mokestį, laikytis naudojimo sąlygų, žemės sklypą naudoti pagal paskirtį ir pasibaigus nuomos sutarčiai, grąžinti nuomotojui.
Žemės nuomos dalykas yra privačios arba valstybinės žemės sklypas, arba jo dalis, suformuota pagal patvirtintą žemėtvarkos projektą arba kitą detalų teritorijos planavimo dokumentą, ir įregistruotas viešame registre (CK 6.546 str.).
Žemės nuomos sutarties subjektai:
1) nuomotojas – privačios žemės savininkas, valstybinės žemės savininkas arba valdytojas;
2) nuomininkas – Lietuvos Respublikos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys.
Žemės nuomos sutartis – rrašytinė. Prie sutarties turi būti pridėta žemės sklypo schema – jeigu sutartis sudaryta laikotarpiui iki trejų metų, arba planas – jeigu sutartis sudaroma ilgesniam terminui. Privačios žemės nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu, valstybinės žemės nuoma gali tęstis ne ilgiau kaip devyniasdešimt devynerius metus.
Žemės nuomos sutarties turinį sudaro šalių aptartos sąlygos, teisės ir pareigos. CK 6.550 straipsnis numato reikalavimus žemės nuomos sutarčiai, iš kurių svarbiausi yra: tikslinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo sąlygos – naudojimo apribojimai, specialiosios sąlygos, ant žemės eesančių statinių, pastatų, įrenginių, kelių, vandens telkinių, miškų naudojimo sąlygos, servitutai ir kitos daiktinės teisės. Dauguma reikalavimų, CK 6.550 straipsnyje nustatytų žemės nuomos sutarties turiniui, yra dispozityvūs, tačiau nustatytos imperatyvios normos saugo žemę, kaip ypatingą nuomos santykių objektą. Žemės nuomos ssąlygos neturi prieštarauti šiems imperatyvams – aplinkos apsaugos reikalavimams, nepažeisti gretimų žemės sklypų savininkų ir naudotojų teisių bei teisėtų interesų ir visuomenės interesų. Privačios žemės nuomininkas neturi teisės keisti pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties (žemėnaudos apsauga), atstovauti žemės savininką disponuojant žeme ar kitu joje esančiu nekilnojamuoju turtu. Šalys susitarimu neturi teisės keisti, riboti arba panaikinti imperatyviose teisės normose nustatytų žemės nuomos sutarties sąlygų, teisių, pareigų ir prievolių. Valstybinė žemė išnuomojama aukciono būdu, kitais būdais ši žemė išnuomojama specialių teisės aktų numatyta tvarka ir sąlygomis. Žemės sklypo nuomininkas turi teisę žemės sklypą ar jo dalį subnuomoti. Jam mirus, nuomos teisė pereina jo įpėdiniams, jis turi pirmumo teisę atnaujinti žemės nuomos sutartį, gauti kompensaciją už pastatytus pastatus, statinius ir įrenginius. Šios nuomininko tteisės nėra absoliučios. Jų įgyvendinimo sąlygos numatomos įstatyme, taip pat gali būti numatytos sutartyje arba papildomais rašytiniais susitarimais (CK 6.556, 6.557, 6.558 str. str.).
Pasikeitus žemės nuomotojui, teisė į nuomojamą žemės sklypą nuomininkui išlieka, jeigu sutartis buvo įregistruota viešame registre. Nuomotojas turi teisę reikalauti nugriauti pastatus, statinius, įrenginius, jeigu žemės sklype jie pastatyti be leidimo ir gauti nuostolių atlyginimą, jeigu nuomininko įpėdiniai atsisako paveldėti nuomos teisę.
Nuomotojas negali išnuomoti areštuoto, įkeisto žemės sklypo, privalo apie nuomos sutartį pranešti, prieš šį ssklypą parduodamas, įkeisdamas ar kitaip perleisdamas ar suvaržydamas teises į jį.
Žemės nuomos sutartis pasibaigia:
1) pasibaigus nuomos terminui;
2) mirus žemės nuomininkui, jeigu įpėdiniai neperėmė su nuomos sutartimi susijusių teisių ir pareigų arba nėra nei testamentinių, nei įstatyminių įpėdinių;
3) likvidavus įmonę, įstaigą, organizaciją – sutarties šalį;
4) nuomojamą žemę pardavus, dovanojus arba kitaip perleidus nuomininkui;
5) nutraukus žemės nuomos sutartį CK 6.563 – 6.565 straipsniuose numatytais pagrindais;
6) šalių susitarimu.
Žemės nuomos sutarties nutraukimas vienos iš šalių reikalavimu galimas, jeigu raštu įspėjama kita šalis. CK 6.564 straipsnio 2 dalyje ir 6.565 straipsnio 1 dalyje nustatyti įspėjimo minimalūs terminai, kurie gali būti ilgesni, bet ne trumpesni. Žemės nuomos sutartis nutraukiama teismine tvarka arba valstybės institucijų sprendimu (žemės paėmimas visuomenės poreikiams).
Lizingas (finansinė nuoma)
Pagal lizingo (finansinės nuomos) sutartį lizingo davėjas įsipareigoja įsigyti nuosavybėn lizingo gavėjo nurodytą daiktą iš pardavėjo ir perduoti tą nupirktą daiktą lizingo gavėjui laikinai valdyti ir naudoti verslo tikslais už užmokestį. Ši lizingo sąvoka artima šios sutarties sampratai, suformuluotai 1988 m. Konvencijoje dėl tarptautinio lizingo, priimtoje Otavoje (Kanada). Lizingo davėjas siekia pelno, išnuomodamas lėšas, o lizingo gavėjas, norėdamas įsigyti daiktą, bet neturėdamas tam lėšų, gauna jas ir daiktą nuomos pagrindu. CK 6.567 straipsnio 1 dalis numato, kad sumokėjus visą lizingo sutartyje numatytą kainą, daiktas pereina lizingo ggavėjui nuosavybės teise, jeigu sutartis nenumato ko kito. Lizingo davėjas gali būti ir turto savininkas. Tokiu atveju lizingo sutartis turi išperkamosios nuomos požymių. Be nuomos sutarties elementų, lizingo sutartis turi pirkimo-pardavimo sutarties požymių. Šios sutarties šalys – ne tik nuomotojas bei nuomininkas, dar yra ir pardavėjas. Lizingo davėjas gali būti bankas arba kitas pelno siekiantis juridinis subjektas, arba turto savininkas. Lizingo gavėju gali būti bet kuris fizinis ar juridinis asmuo.
Lizingo dalykas gali būti bet kokie nesunaudojamieji kilnojamieji ir nekilnojamieji daiktai, išskyrus žemę ir gamtos išteklius (CK 6.568 str.). Kilnojamieji ir nekilnojamieji daiktai lizingo dalykas yra Rusijoje. JAV, Kanadoje lizingo dalyku yra kilnojamieji daiktai.
Lizingo sutarties turinys skiriasi nuo įprastinės nuomos sutarčių. Pirmiausia skiriasi lizingo davėjo pareigos:
1) pirkimo-pardavimo būdu įgyti nuosavybėn iš pardavėjo lizingo gavėjo nurodytą daiktą;
2) užtikrinti nupirkto lizingo dalyko perdavimą lizingo gavėjui;
3) lizingo davėjas neturi teisės be lizingo gavėjo raštiško sutikimo įkeisti lizingo dalyko.
Be pagrindinių pareigų gali būti ir papildomos pareigos, taip vadinamos ,,papildomos paslaugos”. Lizingas su šiomis papildomomis paslaugomis teisinėje literatūroje vadinamas pilnu lizingu (wet leasing), o be ,,papildomų paslaugų” – švarus lizingas (net leasing). Lizingo davėjas sudaro ne tik lizingo sutartį, bet ir kitus sandorius: pirkimo-pardavimo, kuris yra privalomas lizingo sutarčiai įgyvendinti, taip pat, papildomai gali bbūti sudaromi kreditorinio draudimo, paskolos, laidavimo ir kiti susitarimai. Tokie papildomi susitarimai galimi kaip lizingo operacijos elementai, bet neįtraukiami į lizingo sutartį ir sudaromi atskira sutartimi.
Lizingo gavėjas privalo laiku ir tinkamai mokėti lizingo įmokas, priimti lizingo dalyką, rūpestingai jį išlaikyti, naudotis, palaikant jo būklę, atitinkančią normalų nusidėvėjimą, padengti išlaidas daikto išlaikymui ir remontui, o perleisti lizingo dalyką naudotis tretiesiems asmenims – tik gavęs išankstinį lizingo davėjo sutikimą.
Lizingo dalyką tiesiogiai lizingo gavėjui perduoda pardavėjas, nes lizingo davėjas, pirkdamas daiktą praneša, kad jį gaus lizingo gavėjas (CK 6.569 str.). Pardavėjas atsako pagal visus pirkėjo (šiuo atveju – lizingo gavėjo) pareikalavimus, kurie gali atsirasti iš pirkimo-pardavimo (daikto kokybė, perdavimo terminas, komplektiškumas ir kita). Lizingo davėjas ir lizingo gavėjas turi solidariosios prievolės kreditoriaus teises ir pareigas pardavėjui. Jeigu lizingo davėjas pasirinko pardavėją ar įtakojo lizingo dalyko parinkimą lizingo gavėjui, atsako solidariai lizingo davėjas ir pardavėjas. Jeigu pardavėjas daikto per nustatytą terminą (o jeigu nenustatytas – per protingą terminą) neperduoda lizingo gavėjui, pastarasis turi teisę nutraukti sutartį ir reikalauti lizingo davėją atlyginti nuostolius arba sustabdyti periodinį įmokų mokėjimą.
Lizingo sutartis gali būti nutraukta lizingo davėjo reikalavimu, jei lizingo gavėjas pažeidžia sutartį, pvz., nemoka periodinių įmokų, subnuomoja lizingo dalyką be lizingo davėjo sutikimo, nerūpestingai išlaiko lizingo dalyką
ir kita. Šia teise lizingo davėjas gali pasinaudoti, prieš tai pareikalavęs lizingo gavėją nutraukti pažeidimą per protingą terminą. Nutraukus lizingo sutartį, lizingo davėjas turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo, kuris reikštų tokią padėtį, kokia būtų sutarties įvykdymo atveju. Tokios nuostatos laikėsi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, kuri nutartyje, priimtoje 2001 m. birželio 21 d. civilinėje byloje UAB “VB lizingas” v. Rimanto Bagvilo komercinė-gamybinė įmonė, bylos Nr. 3K-7-440/2001m., nurodė, kad lizingo davėjas, nutraukęs sudarytą lizingo sutartį, turi teisę ne ttik į lizingo objekto grąžinimą, bet ir teisę reikalauti išieškoti iš lizingo gavėjo sutartimi nustatytų nesumokėtų periodinių įmokų ir priskaičiuotų delspinigių sumas. Daikto sugedimo ir atsitiktinio žuvimo rizikos pasekmės tenka tam, pas ką yra daiktas tokio įvykio metu.
Gyvenamųjų patalpų nuoma
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį bei pasibaigus sutarčiai, gyvenamąsias patalpas grąžinti nuomotojui. Ši nuoma yra tturto nuomos rūšis. Svarbiausi, specifiniai jos požymiai, kurie skiria nuo kitų nuomos rūšių: sutarties dalykas, subjektai, paskirtis. Sutarties dalykas gali būti tik tinkamas gyventi gyvenamasis namas ar jo dalis, atskiras butas arba izoliuota gyvenamoji patalpa iš vieno ar kelių kambarių. JJei išnuomojama gyventi kitokia patalpa – ūkinis pastatas, vasarnamis, gamybinė patalpa, tai laikoma, kad šalys sudarė ne gyvenamųjų patalpų, o turto nuomos sutartį. Gyvenamosios patalpos nuomos dalykas negali būti kambario dalis, pereinamieji kambariai, pagalbinės patalpos (virtuvės, koridoriai, sandėliai ir pan.).
Sutarties šalys – nuomotojas ir nuomininkas. Nuomininkai yra tik fiziniai asmenys. Juridiniams asmenimis gyvenamoji patalpa gali būti suteikta valdyti ir (arba) naudotis nuomos ar kitokios sutarties pagrindu, bet tokia gyvenamąja patalpa juridinis asmuo gali naudotis tik pagal paskirtį – fizinių asmenų apgyvendinimui. Nuomotojais gali būti gyvenamųjų patalpų savininkai: fiziniai asmenys, juridiniai asmenys, valstybė ir savivaldybė. Priklausomai nuo nuomotojo, skiriasi sutarties sudarymo pagrindai.
1. Valstybė ar savivaldybės sutartį sudaro, esant teisės taikymo aktui – atitinkamam jų institucijų sprendimui.
2. Juridiniai asmenys ssudaro tokias sutartis su savo darbuotojais, jeigu tai numatyta kolektyvinėse sutartyse, o jeigu tokių sutarčių nėra sudaryta, – administracijos ir darbuotojų susitarimu. Komerciniais tikslais gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis sudaroma juridinių ir fizinių asmenų susitarimu. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2000 m. vasario 21 d. nutartimi, priimta UAB “Lietuviškas midus” v. N. Rokienė byloje, bylos Nr. 3K-3-174/2000m., konstatavo, kad buto nuomos sutartis komercinėmis sąlygomis įmonėje, organizacijoje gali būti sudaroma su nedirbančiais toje įmonėje asmenimis.
3. Fizinių asmenų nuosavybe eesantys gyvenamieji namai, butai, kambariai, išnuomojami šalių susitarimu.
Nuomotojai neturi teisės atsisakyti sudaryti gyvenamosios patalpos sutartį, ją pratęsti, papildomai suvaržyti nuomininko teises dėl tam tikrų aplinkybių: dėl to, kad nuomininkė yra nėščia moteris, asmuo turi nepilnametį vaiką (CK 6.578 str. 4 d.). Nuomininkas sudaro nuomos sutartį savo vardu, bet savo šeimos bei buvusių šeimos narių interesais. Jeigu nuomotojas – valstybė ar savivaldybė, juridinis asmuo, sutartys sudaromos raštu. Nuomos sutartis tarp fizinių asmenų gali būti ir žodinė, išskyrus terminuotas, kurios visada turi būti sudaromos raštu (CK 6.579 str. 3 d.).
Rašytinė nuomos sutartis gali būti įregistruota viešame registre, tokios sutartys gali būti panaudotos prieš trečiuosius asmenis. Terminas sutartyse gali būti apibrėžtas laiku, įvykiu. Jeigu įvykis neįvyksta, sutartis tampa neterminuota.
Pareigą mokėti nuomos mokestį nuomininkas turi vykdyti sutartyje nustatyta tvarka ir terminais. Nuomos mokestį šalys nustato susitarimu. Valstybės ir savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomos mokestį nustato Vyriausybė, kuri be to, nustato įmonių, įstaigų, organizacijų ir fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis išnuomojamų gyvenamųjų patalpų maksimalų nuomos mokestį. Nuomos mokestį galima keisti, bet ne daugiau kaip kartą per metus. Mokestis už vandenį, energiją ir komunalines paslaugas nėra nuomos mokestis, todėl tokie mokesčiai mokami atskirai arba tokia tvarka, kokia susitaria nuomos sutarties šalys. Šios sutarties šalių teisės ir pareigos aatsiranda sudarius sutartį ir funkcionuoja kaip gyvenamosios patalpos nuomos teisinio santykio elementai. Tokio teisinio santykio ypatumus sąlygoja nuomotojo ir nuomininko subjektinių teisių ir pareigų realizavimo specifika.
Pirma, tuo atveju, kai su nuomininku gyvena ir jo šeimos nariai, teisinis santykis yra prievolė su asmenų daugetu. CK 6.588 straipsnio 6 dalis leidžia teigti, kad ši prievolė yra ne dalinė, o solidarioji. Vykdyti pareigas, atsirandančias iš sutarties, nuomotojas turi teisę reikalauti ne tik nuomininko, bet ir visų, ar kurio nors vieno pilnamečio šeimos nario. Nuomininko šeimos narių samprata (CK 6.588 str. 1, 2, 4 d.d.) skiriasi nuo šeimos sampratos, nustatytos CK trečiojoje knygoje. Nuomininko šeimos nariai pagal įstatymą yra kartu gyvenantys sutuoktinis (sugyventinis), jų nepilnamečiai vaikai, nuomotojo ir jo sutuoktinio tėvai. Pilnamečiai vaikai ir vaikaičiai priskiriami prie šeimos narių, jeigu jie turi bendrą ūkį su nuomininku. Artimieji giminaičiai (CK 3.135 str.), kiti išlaikytiniai, išgyvenę kartu su nuomininku, jo šeimos nariais ar vienu iš jų ne mažiau kaip vienerius metus, ir bendrai tvarkę namų ūkį, gali būti teismine tvarka pripažinti nuomininko šeimos nariais. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, nutartyje, priimtoje 2002 m. rugsėjo 4 d. civilinėje byloje Č.Mickevičius v. Vilniaus m. valdyba, bylos Nr. 3K-3-950/2002m., pažymėjo, kad nuomininko šeimos nario teisinis statusas ggali būti pripažintas ir po to, kai gyvenamosios patalpos nuomininkas miręs. Toks įvykis kaip nuomininko mirtis, reiškia, kad buvę bendro ūkio tvarkymo ir gyvenimo kartu faktai liovėsi egzistavę (jei jie tęsėsi iki mirties), bet mirties įvykis nepaneigia iki to buvusio gyvenimo kartu trukmės ir tarpusavio santykių pobūdžio, kaip juridinių faktų, reikalingų teisei kilti. Pilnamečiai vaikai ir jų sutuoktiniai nuomojamoje patalpoje gali apsigyventi tik nuomininko ir jo šeimos narių sutikimu ir jeigu jie buvo įvardyti nuomos sutartyje. Nuomos teisiniai santykiai atsiranda apsigyvenimo pagrindu ir šių santykių subjektų ratas plečiasi, priklausomai nuo nuomotojo leidimo, sutikimo ir nuo gyvenančių patalpoje nuomininko ir jo šeimos narių valios.
Antra, gyvenamosios patalpos nuomos teisiniai santykiai nėra grynai prievoliniai. Jie turi daiktinei teisei būdingus požymius. Gyvenamosios patalpos savininkas nuomos sutartimi perduoda nuomininkui tam tikram laikui savo valdymo, naudojimosi patalpa teisę. Nuomininkas tampa teisėtu gyvenamosios patalpos valdytoju ir gali, kaip ir savininkas, apginti savo pažeistas teises daiktinės teisės gynimo būdais – vindikaciniu ir negatoriniu ieškiniais.
Nuomotojas privalo perduoti patuštintą, tinkamą gyventi gyvenamąją patalpą. Patalpa netinkama, jeigu yra būklės, keliančios grėsmę nuomininko ar jo šeimos narių sveikatai ir saugumui. Nuomotojas negali atsisakyti sudaryti sutartį ir ją pratęsti dėl to, kad nuomininkas – nėščia moteris, ar turi nepilnamečių vaikų, negali uždrausti apsigyventi
kartu su nuomininku jo šeimos nariams, nurodytiems CK 6.588 straipsnio 1 dalyje. Nuomotojas negali uždrausti nuomininkui didinti šeimos narių skaičių, riboti turtines teises, susijusias su nuomos dalyku.
Nuomininkas turi teisę naudotis nuomojama gyvenamąja patalpa. Ši teisė yra tikslinio pobūdžio. Jeigu nuomininkas naudoja patalpą ne pagal paskirtį, nuomos sutartis su juo gali būti nutraukta. Nuomininkas turi teisę subnuomoti gyvenamąją patalpą, jeigu su tuo raštiškai sutinka kartu su juo gyvenantys šeimos nariai ir nuomotojas. Nuomininkas ir jo šeimos nariai, tarpusavyje susitarę, iš anksto pranešę nuomotojui, gali leisti gyvenamojoje patalpoje apsigyventi laikiniems gyventojams, nesudarydami su jais subnuomos sutarties ir neimdami mokesčio už naudojimąsi patalpa. Laikinų gyventojų naudojimosi patalpomis trukmė įstatymu nesureguliuota, tačiau pats jų apsigyvenimo patalpoje pagrindas suteikia teisę nuomininkui, jo šeimos nariams bet kada pareikalauti išsikelti ir šiuos reikalavimus laikinasis gyventojas turi vykdyti nedelsiant. Už laikinųjų gyventojų veiksmus nuomotojui atsako nuomininkas.
Nuomininkas turi pirmenybės teisę pratęsti nuomos sutartį (CPK 6.607 str.). Nuomotojas prieš 3 mėnesius privalo raštu nuomininką įspėti apie atsisakymą pratęsti nuomos sutartį, jjeigu numato nenuomoti patalpų ne trumpiau kaip vienerius metus, arba tokia pat tvarka pateikti pasiūlymą raštu apie sutarties pratęsimą ar naujos sutarties sudarymo sąlygas. Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo siūlymu, jis privalo per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo dienos raštu ppranešti apie nesutikimą nutraukti sutartį. Nuomininkui įstatymo nustatyta tvarka išreiškus nesutikimą su pasiūlytomis sutarties pakeitimo sąlygomis, nuomotojas, norėdamas pratęsti sutartį naujomis sąlygomis, per vieną mėnesį nuo nuomininko pranešimo gavimo dienos gali kreiptis į teismą. Jeigu jis to nepadaro, laikoma, kad sutartis pratęsiama ankstesnėmis sąlygomis.
Pilnametis nuomininko šeimos narys ir buvęs šeimos narys turi teisę sudaryti atskirą nuomos sutartį (padalyti butą), jeigu su tuo sutinka visi pirminės nuomos sutarties santykio dalyviai: nuomotojas, nuomininkas, kiti šeimos nariai. CK 6.601 straipsnis numato nuomininko teisę tomis pat sąlygomis sujungti atskiras nuomos sutartis (sujungti butus), sudarius vieną šeimą. Nuomininkas ir jo šeimos nariai gali susitarimu pirminį nuomininką pakeisti kitu. Praktikoje šis atvejis galimas nuomininkui mirus, jeigu nuomininko šeimos nariai ir toliau gyvena gyvenamojoje patalpoje ir per ddu mėnesius apie nuomininko mirtį informuoja nuomotoją.
Nuomininkui, apsigyvenusiam valstybės ir savivaldybės gyvenamojoje patalpoje, paliekama teisė naudotis šia patalpa, jeigu nuomininkas laikinai išvyksta. Šia teise nuomininkas gali pasinaudoti, jeigu išvyksta ne ilgiau kaip 6 mėnesiams ir per išvykimo laiką vykdo prievolę mokėti mokesčius. Iš šios taisyklės CK 6.591 straipsnio 2 dalis numato išimtis, kurių esmė ta, jog asmeniui dėl svarbių priežasčių laikinai negalint naudotis gyvenamąja patalpa ilgiau nei 6 mėnesius, teisė į šią nuomojamą valstybės ar savivaldybės patalpą paliekama visam išvykimo llaikui, o šioms priežastims išnykus, teisė naudotis gyvenamąja patalpa išlieka dar 6 mėnesius. Be CK 6.591 straipsnio 2 dalyje numatytų aplinkybių, teismas ir kitas aplinkybes gali pripažinti svarbia priežastimi, dėl kurios nuomininkas negali laikinai naudotis gyvenamąja patalpa, todėl nurodytoje normoje pateiktas negalėjimo naudotis patalpa atvejų sąrašas nėra baigtinis.
Jeigu nuomininkas, jo šeimos narys ar visi nuomininko šeimos nariai išvyksta į kitą vietovę ar užsienį ilgiau kaip šešiems mėnesiams, jo nuomojama valstybės ar savivaldybės gyvenamoji patalpa gali būti rezervuojama. Nuomos sutarties šalies atsisakymas rezervuoti patalpas gali būti nuginčijamas teisme. CK 6.593 straipsnio paskirtis – ekonomiškai naudoti viešąja nuosavybės teise valdomą gyvenamąjį fondą. Sprendimą, kad konkreti patalpa bus rezervuojama, priima valstybės ir savivaldybės atitinkama institucija, kuri sprendžia patalpų panaudojimo rezervavimo laiku klausimą, nuomos mokesčio mokėjimo ir kitas rezervavimo sąlygas ir tvarką.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties pakeitimas
Nuomos sutarties sąlygas galima pakeisti šalių susitarimu arba vienos iš šalių reikalavimu. Sutartis gali būti pakeista teismo sprendimu (CK 6.598 str.). Jeigu sutartis rašytinė ir joje yra išlyga, kad sutartį pakeisti, papildyti ar ją nutraukti galima tik raštu, tai tokiu būdu sutartis ir tegali būti keičiama, pildoma ar nutraukiama (CK 6.183 str.). Nuomos sutarties sąlygų keitimo pagrindai ir tvarka priklauso nuo nuomotojo teisės į gyvenamąją patalpą. Valstybės ar savivaldybės ggyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pakeista CK 6.599-6.603 straipsniuose numatytais atvejais. Juridinių asmenų gyvenamosios patalpos nuomos sutartis su darbuotojais keičiama kolektyvinėje sutartyje arba administracijos ir darbuotojų susitarimo numatytais atvejais. Jeigu juridiniai ir fiziniai asmenys nuomoja gyvenamąsias patalpas komerciniais tikslais, sutartis keičiama tik nuomininko ir nuomotojo susitarimu, jei atskirų pakeitimų nereguliuoja įstatymas. Pvz., negalima keisti nuomos mokesčio daugiau nei vieną kartą per vienerius metus (CK 6.583 str. 6 d.).
Nuomos sutarties pakeitimas, kai nuomotojas – valstybė ar savivaldybė, galimas, kai pilnametis nuomininko šeimos narys reikalauja sudaryti su juo atskirą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį, nuomininkams susijungus į vieną šeimą, pakeitus pirminį nuomininką kitu šeimos nariu, atsisakius viršpločio, pakeitus vieną gyvenamąją patalpą į kelias, prijungus patuštintą kambarį, pertvarkius ar perplanavus gyvenamąsias patalpas. Pakeitimai galimi, jeigu nepažeidžiamos nuomininko ir jo šeimos narių ar buvusių šeimos narių teisės ir teisėti interesai. Kita pakeitimų sąlyga – nuomininko ir kitų nuomininko šeimos narių sutikimas.
Jeigu juridinis asmuo sudarė gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su darbuotoju, o pastarasis nutraukė darbo santykius, tai juridinis asmuo turi teisę pakeisti nuomos sutartį. CK 6.604 straipsnio 1 dalis draudžia darbdaviui dėl darbo santykių pasibaigimo nutraukti nuomos sutartį. Ši norma numato sutarties pakeitimo pagrindą, bet nereguliuoja sutarties pakeitimo sąlygų, kurios gali būti numatytos kolektyvinėse sutartyse aarba darbuotojo ir juridinio asmens administracijos susitarimuose.
Nuomotojas turi teisę perkeldinti nuomininką gyvenamosios patalpos kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos laikui į pasiūlytą patalpą, kuri turi atitikti sanitarinius ir techninius reikalavimus. Nuomojamos patalpos kapitalinis remontas ar rekonstrukcija nenutraukia nuomos sutarties, bet tuo laiku, kai patalpa nesinaudojama, mokestis mokamas tik už naudojamas patalpas. Jeigu patalpa po rekonstrukcijos išlieka, nuomininkas turi teisę tęsti nuomos santykius. Tokia teise jis gali naudotis, jeigu rekonstruota patalpa padidėjo ar sumažėjo. Jeigu dėl gyvenamosios patalpos pasikeitimo tęsti nuomos santykius nuomininkas nesutinka, nuomotojas suteikia kitą tinkamai įrengtą gyvenamąją patalpą. Tokia pareiga nuomotojui tenka, ir kai gyvenamoji patalpa po rekonstrukcijos neišlieka. CK 6.606 straipsnio 1-4 dalyse numatytas nuomininko teises kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos laiku garantuoja valstybės ar savivaldybės atitinkamos institucijos jų išnuomotų patalpų nuomininkams bei juridiniai asmenys savo darbuotojams. Jeigu gyvenamosios patalpos išnuomotos juridinių ir fizinių asmenų fiziniam asmeniui komercinėmis sąlygomis, sutarties šalių teisės ir pareigos patalpos kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos atveju numatomos jų susitarimu.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties negaliojimas
Kiekvieno sandorio būtini elementai yra subjektai, valia, valios išreiškimas, turinys, kurį sudaro išreiškiant valią suformuotos sąlygos, ir forma. Jeigu bent vienas sandorio elementas neatitinka įstatymo reikalavimų, sandoris laikomas negaliojančiu. Nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia pilnai, gali būti pripažįstamos negaliojančiomis ir tik kai
kurios nuomos sutarties sąlygos.
Nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia CK pirmosios knygos IV skyriuje numatytais pagrindais. CK 6.586 straipsnis numato gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia ypatumus ir papildomai nustato šiuos sutarties pripažinimo negaliojančia pagrindus:
a) jeigu nuomininkui pateikti tikrovės neatitinkantys duomenys apie nuomotojo teisę į gyvenamąsias patalpas. Pvz., nuomotojas išnuomojamų patalpų neturi, jas prarado ar jo nuosavybės teisė į šias patalpas suvaržyta ar kitaip apsunkinta; registro įstaigos duomenys nepilni ar visiškai neatitinka tikrovės ir pan.;
b) jeigu nuomos sutartimi pažeistos kitų aasmenų pagrįstos teisės į šią gyvenamąją patalpą. Pvz., laikinai nesinaudojančių gyvenamąja patalpa asmenų teisės buvo pažeistos, nes jų patalpa buvo išnuomota kaip patuštinta;
c) jeigu pareigūnų veiksmai, susiję su gyvenamosios patalpos sutarties sudarymu buvo neteisėti;
d) valstybės ar savivaldybės, juridinių asmenų administracijos aktai dėl nuomos sutarties sudarymo pripažinti neteisėtais.
CK 6.586 straipsnio 2 dalis numato nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia ypatumus, kai sutartis sudaryta su neveiksniu nuomininku, ar su asmeniu, kuris dėl savo būklės nesuprato savo veiksmų reikšmės. CK 1.84 straipsnio 2 dalis ir 11.89 straipsnio 2 dalis taikoma nuomos santykiams tik tuo atveju, jeigu nuomotojas apie nuomininko būklę nežinojo. CK pirmoje knygoje numatytų bendrų sandorių negaliojimo pagrindų taikymas susiaurintas, siekiant apginti tokių asmenų teisę į nuomą.
Jeigu valstybės ar savivaldybės gyvenamosios patalpos buvo išnuomotos, ppažeidžiant kitų asmenų interesus, bet apie tokių asmenų teises į nuomos dalyką nuomininkas nežinojo ir negalėjo žinoti, pripažinus nuomos sutartį negaliojančia minėtu pagrindu, tokiam nuomininkui CK 6.586 straipsnio 4 dalyje numatyta įstatyminė garantija, kad jam turi būti suteikta kita gyvenamoji patalpa.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties pripažinimo negaliojimui taikomi ne CK 1.125 straipsnio 1 dalyje numatyti, bet sutrumpinti ieškinio senaties terminai. Sutartis gali būti pripažinta negaliojančia per trejų metų terminą, kuris skaičiuojamas nuo sutarties sudarymo dienos (CK 6.586 str. 5 d.).
CK 6.580 straipsnio 4 dalis nustato gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygas, kurios negalioja. Šios teisės normos pažeidimas sutarties sąlygas padaro niekinėmis ir jų nevykdymas nesukelia šalims jokių teisinių pasekmių. Jeigu tokios sąlygos buvo vykdomos, tai nuostolius patyrusi šalis gali iš kitos šalies iišsireikalauti jų atlyginimą. Nuomos sutarties sąlygos, kurios pažeidžia sutarties laisvės, sąžiningumo ir sąžiningos dalykinės praktikos principus, prieštarauja teisės normoms ir yra niekinės. Pvz., sutarties sąlygos, kurios nustato nuomininko atsakomybę be kaltės ar prievolę atlyginti didesnę nei faktiškai padaryta žala, suteikia teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sąlygas, reikalauti iš karto sumokėti nuomos mokestį už visą nuomos terminą. Teismas gali pripažinti negaliojančiomis ir kitas sąlygas nei nurodyta CK 6.580 straipsnio 4 dalyje.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimas ir nuomininko iškeldinimas
Nuomos sutarties nutraukimas ir nnuomininko iškeldinimas nėra tapatūs nuomos teisės institutai. Nuomos sutarties nutraukimas – tai sutarties šalių veiksmai, dėl kurių pasibaigia nuomos teisiniai santykiai ir nuomininkas praranda teisę valdyti bei naudotis gyvenamąja patalpa. Iškeldinimas yra nuomos sutarties nutraukimo pasekmė, kai buvęs nuomininkas, pasibaigus nuomos sutarčiai ar šios sutarties nesudarius (nesant nuomos sutarties, asmuo neteisėtai įsikėlė į gyvenamąją patalpą), atsisako ją patuštinti. Iškeldinimas gali būti ir negaliojančios nuomos sutarties pasekmė. Iškeldinimas gali vykti tik teismine tvarka, išskyrus atvejus, kai iškeldinama pagal prokuroro sankciją. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, nutartyje, priimtoje 2001 m. gruodžio 12 d. civilinėje byloje Panevėžio konservatorija v. J.Petronienė, O.Petronytė, bylos Nr. 3K-3-1318/2001m., nurodė, kad nuomininkų civilinė atsakomybė, jiems neįvykdžius prievolės arba ją netinkamai įvykdžius, taikytina, tik esant kaltei (tyčiai arba neatsargumui), išskyrus įstatyme ar sutartyje numatytas išimtis. Kad kaltės nėra, įrodinėja pažeidėjas. Šioje byloje atsakovės įrodė, kad jos realiai negalėjo įvykdyti prievolės – laiku sumokėti mokesčius už komunalinius patarnavimus, nes nuomininkė gydoma ligoninėje, o jos dukra tuo metu buvo nepilnametė ir buvo apgyvendinta globos namuose. Be to, sprendžiant klausimą dėl asmenų, turinčių nepilnamečių vaikų, iškeldinimo, būtina atsižvelgti į Vaiko teisių apsaugos pagrindų įstatymo ir kitų įstatymų nuostatas, garantuojančias vaiko teises į normalias gyvenimo sąlygas, tarp jų ir teisę nnaudotis gyvenamąją patalpa.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad reikalavimas iškeldinti iš neteisėtai užimamų negyvenamųjų patalpų, yra daiktinis teisinis reikalavimas (pažeistos subjektinės teisės gynimo būdas), o reikalavimas priteisti nuomos mokestį ir patalpų eksploatavimo išlaidas turi prievolinio teisinio reikalavimo bruožų. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, nutartyje, priimtoje 2001 m. balandžio 18 d. civilinėje byloje UAB “Alksnynė” v. UAB “Holvita” bylos Nr. 3K-3-451/2001m., nurodė, kad daiktinius teisinius reikalavimus nuo prievolinių (sutartinių) teisinių reikalavimų būtina skirti, kadangi jiems taikomos skirtingos teisės normos, todėl išspręsdamas bylą, kurioje pareikštas ir daiktinis teisinis reikalavimas, ir prievolinis teisinis reikalavimas, teismas turi vadovautis tiek atitinkamomis daiktinės teisės normomis, tiek atitinkamomis prievolių teisės normomis bei tarp ginčo šalių sudarytos sutarties nuostatomis. Nagrinėjant bylą dėl iškeldinimo iš užimamų patalpų, teismas turi nustatyti, ar ieškovui priklauso subjektinė daiktinė teisė, t.y. teisė, kuri prireikus galėtų būti ginama daiktiniu pažeistos subjektinės teisės gynimo būdu. Daiktiniai teisiniai reikalavimai yra tokie, kuriuos daiktinės teisės subjektas pareiškia remdamasis jam priklausančia daiktine teise. Juos galima pareikšti, kol egzistuoja daiktinė teisė. Tokie materialiniai teisiniai reikalavimai pareiškiami tiems pažeidėjams, kurie nėra su daiktinių teisių savininku sutartiniuose ar kituose prievoliniuose teisiniuose santykiuose. Prievoliniu teisiniu reikalavimu laikytinas subjekto materialinis teisinis reikalavimas, kuris grindžiamas atitinkama prievoline teise. Jį pareiškia ssubjektas teisės pažeidėjui, esančiam su juo sutartinuose ar kituose prievoliniuose santykiuose, reikalaudamas grąžinti pagal sutartį perduotą daiktą, atlyginti nuostolius ir pan.
Nuomos sutarties nutraukimas nuomininko reikalavimu
Šia teise nuomininkas gali pasinaudoti, nenurodydamas tokio veiksmo priežasčių, bet visais atvejais prieš mėnesį apie sutarties nutraukimą raštu įspėjęs nuomotoją. Nuomininkas gali atšaukti įspėjimą, jeigu nuomotojas per tą laiką nesudarė naujos nuomos sutarties su kitu nuomininku. CK 6.609 straipsnio 3 dalis numato vieną iš nuomos sutarties nutraukimo atvejų – kai nuomininkas ir jo šeimos nariai išvyksta gyventi kitur. Šiuo atveju nuomininkui taip pat taikytinas reikalavimas įspėti nuomotoją, kad pastarasis galėtų priimti nuomos dalyką, išnuomoti gyvenamąsias patalpas kitiems asmenims.
Nuomos sutarties nutraukimas nuomotojo reikalavimu
CK 6.611 straipsnis numato tokio sutarties nutraukimo pagrindus:
a) jeigu nuomininkas ne mažiau kaip 3 mėnesius nemoka nuomos mokesčio. Šis terminas sutartyje gali būti ilgesnis, bet ne trumpesnis;
b) jeigu nuomininkas ar jo šeimos nariai ardo ar gadina patalpas;
c) jeigu patalpos naudojamos ne pagal paskirtį;
d) jeigu nuomininkas ar jo šeimos nariai netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu ar greta gyventi.
Šie nuomos sutarties nutraukimo pagrindai atsiranda kaip kaltų veiksmų pasekmė, todėl tais pagrindais nutraukus nuomos sutartį, kalti asmenys iškeldinami, nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos. Jeigu iškeldinti tenka esant kitiems pagrindams, kurie nesietini
su nuomininko kalte, – iš gręsiančių sugriūti namų, kai namas, kuriame yra gyvenamoji patalpa, turi būti nugriautas, kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos, perplanavimo atvejais, tai nuomininkui turi būti suteikta kita tinkama gyventi patalpa.
Kai gyvenamoji patalpa išnuomota komercinėmis sąlygomis, nuomotojo reikalavimu nutraukiant neterminuotą nuomos sutartį, nuomotojas turi nuomininką raštu įspėti prieš 6 mėnesius (CK 6.614 str. 1 d.).
Tarnybinės gyvenamosios patalpos
Gyvenamosios patalpos, kurias darbdavys skiria apgyvendinti darbuotojui (tarnautojui) dėl darbo (tarnybos) pobūdžio tokiam laikotarpiui, kol tas darbo (tarnybos) pobūdis nepasikeis arba kol nenutrūks ddarbo (tarnybos) santykiai, ar kol neišnyks įstatymų numatytos sąlygos, yra priskiriamos prie tarnybinių patalpų. Patalpų priskyrimas (išbraukimas) prie tarnybinių patalpų, darbuotojų (tarnautojų) sąrašai, kuriems tokios patalpos gali būti suteiktos, nustatomi valstybės valdžios ar valdymo institucijų, savivaldybės tarybos, juridinio asmens valdymo organo sprendimu. Šio sprendimo pagrindu sudaroma nuomos sutartis. CK 6.618 straipsnio 2 dalyje išvardyti subjektai prie tarnybinių patalpų gali priskirti tik tas patalpas, kurios jiems priklauso nuosavybės (patikėjimo) teise.
Tarnybinių patalpų apskaitos ir naudojimo tvarka nustatyta Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 mm. liepos 11 d. nutarimu Nr. 878. Šių patalpų nuomos sutarties nutraukimo ir iškeldinimo iš jų ypatumai susiję su patalpų paskyrimo tikslu. Pasibaigus darbo sutarčiai, darbuotojai (tarnautojai), jų šeimos nariai privalo išsikeldinti iš tarnybinių patalpų. Iškeldinti iš tarnybinių patalpų, nesuteikiant kkitos gyvenamosios patalpos, negalima asmens, kurio darbo santykiai pasibaigė dėl to, kad jie tapo pirmos ar antros grupės invalidais dėl su darbu susijusių priežasčių ir šeimos narių asmens, kuris žuvo ar dingo be žinios dėl darbo (tarnybos). Iškeldinamiems asmenims suteikiamos kitos gyvenamosios patalpos neturi būti priskirtos prie tarnybinių, bet privalo atitikti sanitarinius bei techninius reikalavimus, būti toje pat gyvenamojoje vietovėje.
Gyvenamųjų patalpų nuoma bendrabučiuose
Bendrabučiai yra darbuotojų, tarnautojų, studentų, moksleivių apgyvendinimui jų darbo ar mokymosi laiku specialiai pastatyti ar šiam tikslui įrengti gyvenamieji namai. Bendrabučiai gali būti lovų tipo ar kambario tipo, priklausomai nuo to išnuomojamas kambarys ar tik lova kambaryje. Bendrabučių suteikimo ir naudojimosi tvarka nustatoma administracijos ir darbuotojo susitarimais arba kolektyvinėse sutartyse, mokslo įstaigose – šių įstaigų valdymo organų sprendimais. NNustačius, kad asmuo bendrabutį naudoja, pažeisdamas bendrabučio taisykles, trukdydamas juo naudotis kitiems gyventojams, toks asmuo teismo sprendimu gali būti iškeldinamas, nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, nutartyje, priimtoje 2002 m. gegužės 15 d. civilinėje byloje Vilniaus m. savivaldybės valdyba v. A.Jaselienė ir kiti, bylos Nr. 3K-3-731/2002m., nurodė, kad teismai, nustatę, jog atsakovė A.Jaselienė, pažeisdama lovų tipo bendrabučio taisykles, apgyvendino be N.Dabravolskaitės sutikimo ir nuomotojo leidimo 48-ame kambaryje savo vyrą ir vaiką, ir tokiu būdu ttrukdo N.Dabravolskaitei gyventi šiame kambaryje ir naudotis jai skirta atskira lova, pagrįstai tenkino ieškinį ir iškeldino atsakovus iš 48-ojo kambario, nes jie sudarė N.Dabravolskaitei neįmanomas sąlygas jame gyventi.
Viešbučiai, nakvynės namai ir gydymo bei socialinės globos institucijų patalpos
Viešbučiai – juridinių ar fizinių asmenų nuosavybės teise valdomos gyvenamosios patalpos, kurios specialiai įrengtos laikinai atvykusiems asmenims apgyvendinti.
Nakvynės namai – tai gyvenamoji patalpa, kuri asmenims suteikiama nemokamai. Tokie namai skirti paramos reikalingiems asmenims. Jų steigėjų veiklą numato atitinkami teisės aktai, reguliuojantys labdarą bei specialios nakvynės namų taisyklės.
Gydymo ar globos (rūpybos) institucijų patalpose gyvenantys asmenys nėra nuomininkai. Jų teisinius santykius reguliuoja atitinkami gydymo ir globos įstatymai, sudaromos paslaugų sutartys.
Panauda
Šia sutartimi viena šalis (panaudos davėjas), perduoda kitai šaliai (panaudos gavėjui) nesunaudojamąjį daiktą laikinai ir neatlygintinai valdyti ir juo naudotis, o panaudos gavėjas įsipareigoja grąžinti tą daiktą tokios būklės, kokios jam buvo perduota, atsižvelgiant į normalų susidėvėjimą. Panaudos sutartis skiriasi nuo nuomos sutarties tuo, kad jos pagrindu daiktu naudojamasi neatlygintinai. Dėl neatlygintinumo panaudos sutartis panaši į dovanojimo sutartį, tačiau dovanojimo sutartimi daiktas perduodamas neatlygintinai nuosavybėn. Dėl panašumo į nuomą panaudos sutartims taikomos nuomos santykius reguliuojančios teisės normos (CK 6.477 str. 2 ir 3 d.d., 6.478 str., 6.479 str., 6.481 str., 6.489 str. 1 ir 2 d.d. ir 66.501 str.). Panaudos santykiai draudžiami tarp pelno siekiančių juridinių asmenų ir jų dalyvių, steigėjų ar valdymo organo narių (CK 6.630 str.). Panaudos davėjai gali būti fiziniai ir juridiniai asmenys, daikto savininkai arba kitokia teise valdantis daiktą teisėtai, ar daikto savininko įgalioti asmenys. Panaudos gavėjai gali būti juridiniai ir fiziniai asmenys. Panaudos dalykas – nesunaudojami kilnojamieji ir nekilnojamieji daiktai. Panaudos davėjas atsako už daikto trūkumus, nebent šie trūkumai būtų aptarti panaudos sutartyje arba šie trūkumai panaudos gavėjui buvo žinomi iki sutarties sudarymo ar turėjo būti jo pastebėti daikto perdavimo, apžiūros ar išbandymo metu. Daikto panauda gali būti terminuota ar neterminuota, bet ne ilgesnė kaip 100 metų (CK 6.479 str. 1 d., 6.629 str. 2 d). Sutarties forma priklauso nuo daikto perdavimo neatlygintinai naudotis terminų ir šalių susitarimo. Ji gali būti registruota viešame registre. Panaudos sutartis nekeičia trečiųjų asmenų teisių į daiktą. Panaudos gavėjui nesuteikta teisė daiktą sulaikyti. Ši sutartis gali būti realinė arba konsensualinė. Jos šalys turi teises ir pareigas, todėl sutartis dvišalė. Sutartis pasibaigia bendrais prievolių pasibaigimo pagrindais. Sutartis gali būti nutraukta prieš terminą panaudos davėjo reikalavimu, jeigu panaudos gavėjas naudoja daiktą ne pagal paskirtį, nevykdo pareigos išlaikyti ir saugoti daiktą, iš esmės blogina jo būklę, jeigu daiktas tapo reikalingas ppačiam savininkui. Panaudos gavėjas sutartį gali nutraukti prieš terminą:
a) jeigu nustatomi daikto trūkumai, kurie daro neįmanomu ar labai sunkiu naudojimąsi daiktu;
b) dėl aplinkybių, nepriklausančių nuo panaudos gavėjo, negalima daiktu naudotis pagal paskirtį;
c) panaudos davėjas neįspėjo apie trečiųjų asmenų teises į daiktą;
d) panaudos davėjas netinkamai perdavė ar visai neperdavė daikto.
Neterminuota sutartis gali būti nutraukta bet kurios šalies reikalavimu, įspėjus kitą šalį prieš 3 mėnesius apie tokius ketinimus. Sutartimi galima nustatyti kitus terminus. Panaudos davėjui mirus ar jį reorganizavus, jo teisės ir pareigos pereina teisių perėmėjams.
Literatūra
1. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas
2. Civilinė teisė 1997 m., Kaunas, “Vijusta”
3. Civilinio kodekso komentaras. Pirmoji knyga. Bendrosios nuostatos. 2001, Vilnius, “Justitia”
4. V.Mikelėnas. Prievolių teisė. Pirmoji dalis. Vilnius. 2002 m., “Justitia”.
5. Гражданское право. Том 2. Москва, 2000.
6. В.В.Витрянский. Договор аренды и его виды, 1999, Москва.
7. E.Monkevičius, Žemės teisė, Vilnius, 2000, Justitia
8. В.В.Витрянский, М.И.Брагинский. Договорное право, книга вторая, Москва, “Статус” 2000.
9. Uniform commercial code USA.
10. The Quebec code. Book five – obligations. 1994, Quebec.
