Kainodaros ypatumai UAB „Invalda real estate“

TURINYS

ĮVADAS

……………………..

………………….3

I. KAINODARA TEORINIU ASPEKTU

…………………….

……4

1. KAINŲ POLITIKA

……………………..

…………….4

1. Kainų politikos esmė ir tikslai

…………………….

………..4

2. Būdingiausios kainų politikos rūšys

…………………….

……..6

2. KAINODAROS STRATEGIJA

……………………..

………7

1. Kainų politikos reikšmė, rengiant kainodaros strategiją

…………………7

2. Pagrindinės kainodaros strategijos

…………………….

……..8

3. Kainų strategijos rengimo etapai

…………………….

……..9

3. KAINŲ NUSTATYMO METODAI

……………………..

……9

1. Pagrindinės kainų rūšys

…………………….

…………..9

2. Kainos nustatymas kaštų pagrindu

…………………….

…….11

3. Kainos nustatymas vertės pagrindu

…………………….

……12

4. OPTIMALAUS KAINŲ LYGIO NUSTATYMAS

…………………..12

5. KAINŲ NUOLAIDOS

……………………..

………….13

II. KAINODARA PRAKTINIU ASPEKTU

…………………….

…14

2.1. UAB „INVALDA REAL ESTATE“ APIBŪDINIMAS

…………………14

2.1.1. Teisinė įmonės veiklos organizavimo forma

…………………….1

2.1.2. Komercinė-ūkinė įmonės veikla

……………………..

……14

2.2. PRODUKTŲ (PRODUKTŲ GRUPIŲ) REALIZAVIMO RINKŲ ANALIZĖ

……..17

2.2.1. Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga

……………………..

….17

2.2.2. Naujų butų rinkos apžvalga

……………………..

……..18

2.3. ŠAKA (RINKA), KURIOJE VEIKIA UAB „INVALDA REAL ESTATE“

……….21

2.3.1. Šakos (rinkos) identifikavimas

……………………..

……..21

2.3.2. UAB „Invalda Real Estate“ konkurentai ir jų rrinkos dalys

………………22

2.4. NAGRINĖJAMOS ĮMONĖS PREKĖS KAINOS NUSTATYMO PRINCIPAI

……..23

2.4.1. Darbo objekto aprašymas

……………………..

………23

2.4.2. Kainodaros metodo identifikavimas

……………………..

…..24

2.4.3. Įmonės gaminio (gaminių grupės) kainos skaičiavimas

……………….24

2.4.4. Produkto pardavimo vartotojui kainos nustatymas

………………….26

2.4.5. Eksporto (importo) kainų sskaičiavimas

……………………..

..26

2.4.6. Optimalaus kainų lygio nustatymas

……………………..

….27

2.5. UAB „INVALDA REAL ESTATE“ KAINODAROS STRATEGIJA

………….30

2.6. TAIKOMOS KAINŲ NUOLAIDOS

……………………..

….31

2.7. KAINODAROS YPATUMAI

……………………..

………31

IŠVADOS IR PASIŪLYMAI

……………………..

………..32

LITERATŪRA

……………………..

………………34

PRIEDAI

……………………..

…………………35

ĮVADAS

Kursinio projekto esmė. Ekonomika funkcionuoja, kai veikia trys

elementai: pelnas, konkurencija ir kainų sistema. Pelnas stimuliuoja gamybą

tų prekių, kurių pageidauja vartotojai. Kainų sistemos pagalba (t.y. per

rinkų, pelno ir nuostolio mechanizmą) nustatoma, kokių prekių reikia

visuomenei, kaip jas gaminti ir paskirstyti. Taigi, santykis, kuriuo prekės

mainomos viena į kitą ir kuris yra išreikštas pinigais, yra kaina.

Tarpininkaujant kainai, vyksta prekių mainai, ir todėl kaina yra

pagrindinis viso prekinio ūkio reguliatorius. Kaina yra tarsi barometras,

rodantis prekės trūkumą arba jos perteklių, lyginant su visuomeniniu

poreikiu, rinkoje. [9, p. 5]

Kaina atspindi visą kainodaros veiksnių sistemą: sąnaudų dinamiką,

darbo rezultatų rodiklius, infliaciją, pasiūlos ir paklausos santykį,

rinkos monopolizavimą ir pan. [11, p. 5]

Nustatant konkrečias kainas, firma vadovaujasi parengtos strategijos

principais, iškeltais tikslais (t.y. kainų politika vykdoma remiantis

bendra firmos rinkos politika). [9, p. 8]

Kainų nustatymas yra viena sudėtingiausių ir svarbiausių problemų

firmoms. Tai ne vienkartinis aktas, o procesas, einąs nuo prekės sukūrimo

ir įvedimo į rinką per visą jos gyvavimo rinkoje ciklą. [8, p. 9] Nuo to,

kaip tikslingai bus pasirinkta įmonės kainų politika, labai priklausys jos

sėkmė – užimama rinkos dalis, ppajamos, pelnas, vertė rinkoje. [6, p. 5]

Šio kursinio projekto tikslas – išanalizuoti kainodaros organizavimą

savarankiškai pasirinktoje įmonėje. Kursiniam projektui parengti pasirinkau

uždarąją akcinę bendrovę „Invalda Real Estate“ (tai nekilnojamojo turto

plėtros bendrovė). Šio kursinio projekto tyrimo objektas – nustatyti, kaip

pasirinktoje įmonėje formuojama produkcijos kaina, kokie įvyksta pokyčiai

formuojant kainą pardavimui arba ruošiant produkciją eksportui.

Tam, kad įgyvendinčiau minėtą tikslą, savo darbe spręsiu tokius

uždavinius:

1. Aprašysiu kainodarą teoriniu aspektu;

2. Praktinėje darbo dalyje charakterizuosiu pasirinktą įmonę;

3. Apibūdinsiu šaką (rinką), kurioje veikia įmonė;

4. Aprašysiu nagrinėjamos įmonės prekės (paslaugos) kainos nustatymo

principus:

a) identifikuosiu kainodaros metodą, taikomą įmonėje;

b) nustatysiu, kaip yra skaičiuojama įmonės gaminio (paslaugos) kaina;

c) išsiaiškinsiu, kaip yra nustatoma produkto pardavimo vartotojui

kaina;

d) apibūdinsiu eksporto (importo) kainų skaičiavimą;

e) aprašysiu optimalaus naujų gaminių kainų lygio nustatymą įmonėje.

5. Pateiksiu esamą įmonės kainodaros strategiją;

6. Išsisaiškinsiu, kokios kainų nuolaidos yra taikomos įmonėje;

7. Išskirsiu pastebėtus kainodaros ypatumus.

I. KAINODARA TEORINIU ASPEKTU

1.1. KAINŲ POLITIKA

1.1.1. Kainų politikos esmė ir tikslai. Kaina yra piniginis

ekvivalentas (atlyginimas) už prekybos įmonės siūlomas pirkti prekes bei

paslaugas. Prekės arba paslaugos kaina – tai piniginių vienetų skaičius,

kurį pirkėjas turi sumokėti už prekės (paslaugos) kiekio vienetą.

Įmonės (pardavėjo) požiūriu, kaina atlieka tokias funkcijas:

✓ Išraiškos. Kaina yra veiklos rezultatus apibendrinanti išraiška,

kuria įmonė siekia įsitvirtinti rinkoje.

✓ Signalinę. Kaina informuoja apie prekės paklausą rinkoje ir rodo, ar

įmonei reikia imtis priemonių tam tikrų prekių pardavimui plėsti ar jį

mažinti.

✓ Motyvacijos. Kaina tiesiogiai padeda įgyvendinti įmonės tikslus,

pavyzdžiui, siekti tam tikro pelno, ir taip motyvuoja įmonės veiklą.

[10, p. 243]

Kainų nustatymas yra neatskiriama reprodukcijos proceso dalis visu

prekių gyvavimo laikotarpiu. Kainų politika – tai vadovavimas firmos kainų

nustatymo veiklai. Ji remiasi svarbiausiais principais ir taisyklėmis,

kuriuos firma naudoja siekdama gauti maksimalų pelną ir garantuoti prekių

konkurencingumą rinkoje. [3, p. 44]

Kainų politikos formavimas prasideda nuo tinkamų tikslų nustatymo,

atsižvelgiant į konkurencinės aplinkos poveikį ir įmonės galimybes. Pagal

keletą akivaizdžių įmonę apibūdinančių požymių nesunku pamatyti savosios

organizacijos vietą lyderių ar sekėjų sąraše. Kad vadovų tikslai ir

sprendimai būtų realūs, būtina stebėti aplinką, kurioje įmonė veikia. Tenka

domėtis ne tik išorinės ekonominės aplinkos tendencijomis, bet ir pažinoti

savo konkurentus. [6, p. 13]

Kainodarai keliami uždaviniai turi atitikti pagrindinį firmos tikslą –

didinti pelną. Pirmiausia nustatomi tikslai, kurių siekia firma,

įgyvendindama konkrečią kainų politiką. Turėdama visus būtinus duomenis

apie savo gamybos bei cirkuliacijos kaštus ir nustačiusi rinkos kainų lygį,

firma pradeda rengti savąją kainų politiką. Firmos tikslai glaudžiai susiję

su jos padėtimi rinkoje, jos prekių konjunktūra, mokslinės bazės lygiu,

finansine būkle, konkurencijos sąlygomis ir rinkos monopolizavimu. [3, p.

44-46]

Kiekviena kainų politika yra dviejų etapų. Pirmasis – tai užsibrėžto

tikslo (ar kelių) pasirinkimas, antrasis – kainos nustatymas arba jos

suderinimas su pirkėju, t.y. numatyto tikslo realizavimas. [3, p. 44-46]

Prieš nustatant kainą, reikia išsiaiškinti įmonės požiūrį į prekės

marketingo tikslus. Įmonė nustato ir reguliuoja kainas siekdama vieno iš

tikslų, pateiktų 1 paveiksle:

[pic]

1 pav. Kainos nustatymo ir reguliavimo tikslai [5, p. 195]

Šiems tikslams įgyvendinti pasirenkama reikalinga kainų politika.

Rengdama savo kainų politiką firma gali nuspręsti:

1) siekti, kad kainos būtų žemesnės negu konkurentų;

2) laikytis rinkos kainų, t.y. kartoti konkurentų kainas;

3) garantuoti „prestižinę“ kainą, t.y. aukštesnę negu konkurentų, tuo

pabrėžiant itin gerą prekės kokybę;

4) nustatyti tokias pat kainas kaip ir kurio nors konkretaus

konkurento;

5) kainų kaita garantuoti tam tikrą pelno procentą nuo investuoto

kapitalo;

6) bandyti padidinti produkcijos gamybą, realizuojant ją žemomis

kainomis, nereaguojant į konkurentų kainų politiką;

7) laikytis kainų, neleidžiančių naujiems konkurentams prasiskverbti į

rinką;

8) kaitaliojant gamybą (gamybos ir realizacijos apimtį, gaminamos

produkcijos asortimentą ir t.t.) siekti kainų ir pelno stabilumo;

9) garantuoti rinkos ir gamybos struktūros stabilumą, minimaliai

pertvarkant gamybinius įrengimus;

10) laikytis tokių kainų, kurios leistų gauti maksimalų pelną iš visų

firmos gaminamų prekių ir paslaugų visumos, o ne iš kiekvienos

prekės ar paslaugos

atskirai;

11) nustatyti tokias kainas, kurios padėtų išstumti konkurentus iš

vidaus ar pasaulinės rinkos;

12) nustatyti žemas kainas, įskaitant ir dempingines, siekiant

prasiskverbti į rinką. [3, p. 46]

1.1.2. Būdingiausios kainų politikos rūšys. Kiekvienas autorius kainų

politikos rūšis skirtingai. Vieni tapatina kainų politiką su strategija,

kiti išskiria ir kainų politiką, ir strategijas. Taigi, apibendrinus

turimus literatūros šaltinius išskyriau tokias kainų politikos rūšis:

1. Seniausia ir labiausiai paplitusi kainų politika – tai kainų nustatymas

pagal gamybos kaštus. Šiuo atveju prie apskaičiuotų gamybos ir

cirkuliacijos kaštų pridedamas nnumatomas pelnas. Gaminanti firma tokią

politiką realizuoja remdamasi konkrečiomis sąlygomis: įvertina rinkos

imlumą, techninio ir prekybinio aptarnavimo mastą bei formas, gaminio

kūrimo, išbandymo, gamybos ir kitas išlaidas per visą gamybos laikotarpį,

perspektyvinę kainų dinamiką, technikos pažangos tempus, kitų firmų bei

substitucinių gaminių konkurencijos dydį.

2. Kai reikia nustatyti visiškai naujų gaminių kainas, paprastai naudojama

„grietinėlės nugraibymo“ politika. Šiuo atveju firma nustato aukščiausias

kainas, daug kartų viršijančias gamybos kaštus. Tokia politika naudojama,

kai prekė turi patikimą patentinę apsaugą ir dar nėra konkurentų. Ši

politika ypatinga tuo, kad jos laikotarpiu galima rasti ir ištirti kitus

šios prekės poreikius ir pritaikymo sferas. Atsiranda laiko rezervas

kokybei gerinti, prekės techninėms charakteristikoms bei gamybos

technologijai tobulinti. Aukštos kainos gali būti panaudotos tam, kad iš

rinkos būtų ppaimta viskas, ką ji gali duoti, ir po to išeiti iš jos,kai

pradės rastis nauji efektyviau dirbantys gamintojai, pateikiantys prekes

žemesnėmis kainomis.

3. „Prasiskverbimo“ į rinką politika: kai nauja prekė nepakankamai saugoma

patentiškai, ją gali pradėti gaminti konkurentai. Tokioms prekėms kainos

nustatomos palyginti žemos. Jeigu rinka bus pakankamai „jautri“ šiai

kainai, tai joje bus galima rasti papildomų pirkėjų. Ši politika leidžia

ne tik įveikti kitų firmų konkurenciją, bet ir išplėsti paklausą bei

pardavimo apimtį. Žemų kainų politika garantuoja stiprias pozicijas

rinkoje prekės diegimo laikotarpiu.

4. Kai rinką sudaro keletas segmentų, o juose nevienodas paklausos

elastingumas kainoms, ir pirkėjai negali pereiti iš vieno segmento į

kitą, firmos realizuoja savo prekes laikydamosios rinkos segmentavimo

politikos. Šiuo atveju tos pačios prekės įvairiuose rinkos segmentuose

parduodamos nnevienodomis kainomis.

5. Psichologinės kainodaros politikos laikomasi prekiaujant plataus

vartojimo prekėmis. Psichologinis veiksnys svarbus rengiant kiekvieną

kainų politiką, bet šiuo atveju jis yra dominuojantis (pvz., kai

mažmeninė kaina nustatoma 9,99 Lt vietoj 10Lt, taip sudarant mažos kainos

įspūdį, arba kai aukšta kaina vartotojo yra psichologiškai siejama su

aukšta kokybe).

6. Sekimo lyderiu politika: kai yra orientuojamasi į tam tikros šakos

stambiausios kompanijos kainų lygį.

7. „Paragauto obuolio“ politika: kai sekama lyderiu ne tik kainų, bet ir

techninių projektų bei įdiegimų srityje. Tokios politikos paprastai

laikosi firmos, neturinčios tvirtos gamybinės ir mokslinės bazės bei

finansinių išteklių. Kurdamos įvairias jau esančių rinkoje prekių

modifikacijas, jos nepaiso patentinės apsaugos, sumažina savo išlaidas

naujai produkcijai pradėti gaminti ir šitaip stengiasi, kad jų kainos

būtų konkurencingos. [3, p. 47-50]

2. KAINODAROS STRATEGIJA

1.2.1. Kainų politikos reikšmė, rengiant kainodaros strategiją. Firmos

kainodaros strategija priklauso nuo pasirinktos kainų politikos. Kainodaros

strategija – tai būdas, kuriuo firma siekia savo pagrindinių kainų

politikos tikslų. Ji apima firmos praktinę veiklą, rengiant ir keičiant

kainas.

Kainodaros strategija suprantama kaip metodų ir priemonių visuma,

kuria praktikoje realizuojami bendri kainų politikos suformuluoti

principai:

✓ prekės parametrai (naujumo, kokybės ir kt.);

✓ rinkos parametrai (rinkos talpa bei augimo perspektyvos,

konkurencijos lygis);

✓ įmonės tikslai ir esama įmonės padėtis (tai įmonės gamybos mastai ir

gamybinių rezervų dydis, marketingo programos kryptingumas, įmonės

finansinė padėtis ir finansinių išteklių poreikis, įeinant į naują

rinką).

Rengiant kainodaros strategiją, pirmiausia įvertinama bendra kainų

būklė didmeninėje ir mažmeninėje prekyboje, aprašomi kainų pavyzdžiai.

Vėliau, atsižvelgus į tam tikras kainodaros priemones, firmos vadovybė

detalizuoja (tobulina) marketingo, prekinę ir pelno strategijas. Firma,

norėdama pagerinti marketingo strategiją, turi ištirti rinkos kainų būklę,

jų poveikį prekės realizavimui ir po to spręsti, kokiose sferose savo

veiklą geriau tęsti tradiciniais nusistovėjusiais metodais, o kokiose šiek

tiek pakeisti arba visiškai atsisakyti tradicinių formų.

Turėti kainodaros sstrategiją ypač aktualu šiais atvejais:

1) kai firma nustato kainą pirmą kartą;

2) kai, aplinkybių verčiama, firma peržiūri esamas kainas, t.y. kai

pradedama abejoti, ar anksčiau nustatyta kaina teisinga, atsižvelgus į

einamojo laikotarpio paklausą ir sąnaudų struktūrą, arba kai pasirodo,

kad, siekiant paskatinti pardavimą ar pritraukti naujų pirkėjų, naudinga

nustatyti laikinas kainas;

3) kai keičia kainas konkurentai;

4) kai išleidžiama keletas prekių, glaudžiai susijusių paklausos ir

savikainos atžvilgiu. [3, p.157- 158]

1.2.2. Pagrindinės kainodaros strategijos:

➢ Aukštų kainų strategija. Šios strategijos tikslas – gauti antpelnį

„nugriebiant grietinėlę“ iš tų pirkėjų, kuriems nauja prekė turi didelę

vertę ir kurie pasirengę už ją užmokėti aukštesnę už normalią kainą.

Aukštų kainų strategija naudojama tais atvejais, kai firma įsitikinusi,

jog yra pirkėjų sluoksnis, kuriam ši brangi prekė reikalinga. Ji taip pat

naudojama prekės ir kainos aprobacijai, laipsniškam jos sumažinimui iki

priimtino kainos lygio.

➢ Vidutinių kainų strategija. Yra priimtina visose prekės gyvavimo ciklo

stadijose, išskyrus smukimo, ir yra tipinė daugeliui firmų, kurių

politika – ilgą laiką gauti pelną. Daugelis firmų šią strategiją laiko

teisingiausia, nes ji neprovokuoja kainų karų, nesudaro sąlygų naujiems

konkurentams atsirasti, neleidžia firmoms plėšti pirkėjų, sudaro

galimybes gauti teisingą pelną nuo įdėto kapitalo.

➢ Žemų kainų strategija. Strategija gali būti naudojama bet kurioje prekės

gyvavimo stadijoje. Ji labai veiksminga, kai yra aukštas paklausos

elastingumas pagal kainą. Naudojama šiais atvejais:

• norint įsiskverbti į rinką, padidinti prekės rinkos dalį;

• norint pilnai panaudoti turimus gamybos pajėgumus;

• norint išvengti bankroto.

➢ Tikslinių kainų strategija. Pagal šią strategiją, kaip besikeistų kaina

ar pardavimas, pelno turi būti gaunama tiek pat, t.y. pelnas yra

tikslinis dydis.

➢ Lengvatinių kainų strategija. Jos tikslas padidinti pardavimą. Naudojama

smukimo stadijoje ir pasižymi įvairiomis nuolaidomis.

➢ Jungtinės kainodaros strategija orientuojasi į vartojimo kainą, kuri yra

lygi prekės kainai ir išlaidoms jai naudoti.

➢ Sekimo lyderiu strategija. Ši strategija nenumato nustatyti kainų

naujoms prekėms griežtai pagal rinkoje vyraujančios firmos kainų lygį.

Naujos prekės kaina gali nukrypti nuo lyderio kainos, tačiau tam tikrose

ribose, kurias diktuoja jos pranašumas kokybės ir technologijos srityse.

Rečiau naudojamos kainodaros strategijos:

✓ Nekintamų kainų. Firma stengiasi nustatyti ir ilgą laiką kainų

nekeisti. Kai didėja gamybos kaštai, tai firma sumažina

įpakavimą, pakeičia prekės sudėtį, bet kainos nekeičia.

✓ Nesuapvalintų arba psichologinių kainų. Nustatomos apvalaus

skaičiaus nesiekiančios kainos. Vartotojui susidaro įspūdis, kad

firma atidžiai analizuoja savo kainas, nustatydama jas

minimalaus lygio. Jiems patinka gauti grąžos.

✓ Kainų grandinėlės. Šiai strategijai yra būdinga tai, kad

nustatoma keliolika kainų ir kiekviena kaina atspindi tam tikrą

tos

pačios prekės kokybę.

Labai retai yra naudojamos dar ir tokios strategijos:

❖ pardavimų skatinimo;

❖ diferencijuotų kainų;

❖ ribojančių (diskriminacinių) kainų;

❖ „smunkančio“ lyderio;

❖ masinio pirkimo kainų;

❖ nestabilių, keičiamų kainų.

1.2.3. Kainų strategijos rengimo etapai. Rengiant firmos kainų

politiką ir strategiją reikia atlikti nemažai darbų ir apskaičiavimų:

1. Nustatomas optimalus kaštų dydis prekių gamybai ir pardavimui, kad pelną

būtų galima gauti tomis kainomis, kurias firma savo prekėms gali

nustatyti.

2. Nustatomas prekių vertingumas potencialiems pirkėjams ir rengiamas jį

atitinkančios kainos pagrindimas.

3. Apskaičiuojamas ppardavims ar rinkos dalis, kuriai esant gamyba bus

pelningiausia.

Firmos kainų politika ir strategija yra rengiama trimis etapais:

✓ pradinės informacijos surinkimas;

✓ strateginė analizė;

✓ strategijos formavimas. [11, p. 23-26]

3. KAINŲ NUSTATYMO METODAI

1.3.1. Pagrindinės kainų rūšys. Rinkos ekonomikos sąlygomis

pagrindinės kainų rūšys yra tokios: gamybos, rinkos, pirkėjų ir statistinė.

Gamybos kainą sudaro prekės kaina, į kurią įeina gamybos ir pardavimo

išlaidos be pelno normos. Gamybos kaina gali būti kainoraščio, kontrakto,

skaičiuojamoji. Rinkos – pasaulinė, regioninė, vietos, monopolinė,

karterinė, pasiūlos ir paklausos ir kt. Pirkėjų kaina – vartotojiška,

didmeninė, mažmeninė, informacinė. Statistinė – muitinė, vidutinė,

eksporto, importo, momentinė, nesikeičianti.

• Kainoraščio kaina – tai kaina, kurią moka galutinis pirkėjas;

• Kontrakto kainos – tai visos kainos, numatytos sutartyse. Dažniausiai

jos yra komercinė paslaptis. Jų ppožymiai: matavimo vienetas, kainos

bazė, atsiskaitymas valiuta, kainos fiksavimo būdas, kainų lygis;

• Pasaulinės kainos – tai kainos, kuriomis remiantis vykdomos atskiros

stambios eksporto ir importo operacijos, už kurias atsiskaitoma

konvertuojama valiuta;

• Regioninė kaina – prekės kaina, veikianti viename reggione, rinkoje.

Dar ši kaina vadinama zonine. Jos taikomos tada, kai viename regione

yra pakankamai daug pirkėjų;

• Tikslinė (planinė) kaina yra Vyriausybės garantuota kaina, kuri

daugiausia taikoma žemės ūkio prekėms;

• Informacinės kainos – tai vidaus ir užsienio prekybos kainos,

skelbiamos įvairiuose leidiniuose;

• Intervencinės kainos – nustatomos bendrosios rinkos pagal jos iš

gamintojų supirktą ribotą (ar neribotą) produkcijos kiekį;

• Transferinė (pardavimo) kaina naudojama pačioje įmonėje atsiskaityti

tarp jos padalinių. Dar ji vadinama vidaus kaina;

• Vartojimo kaina – tai vartotojo prekių įsigijimo, naudojimo,

eksploatavimo ir normatyvinės (prekės eksploatavimo laikotarpiu)

išlaidos. Ją sudaro: prekės kontrakto kaina, jos pristatymo,

montavimo, derinimo, paleidimo išlaidos, personalo apmokymo, techninio

aptarnavimo ir kitos išlaidos;

• Sezoninė kaina – kaina, susijusi su sezoninėninėmis išlaidomis, su

sezoniniais gamybos bei pirkimo svyravimais;

• Reklaminė kaina – prekės kaina, paskelbta reklamoje. [8, p. 165-166]

Prekės pobūdis, t.y. plataus vartojimo ar gamybinės – techninės

paskirties prekė; prekės naujumas; vienarūšė ar diferencijuota pagal

kokybines savybes prekė; turinti vieną pirkėjų rinką ar keletą tos rinkos

sektorių; prekės gyvavimo ciklas; firmos tikslas, kurį ji nori įgyvendinti,

pasirinkdama kainą; rinkos struktūra, kurioje dirba firma; vyriausybinė

kainų politika ir pan. lemia įvairių kainodaros metodų taikymą. Todėl

spręsdama kainodaros problemą, firma remiasi šiais trimis samprotavimais,

pateiktais 2 paveiksle:

|Jeigu kaina |Galima kaina |Jeigu kaina |

|bus per žema,| |per |

|tai gauti | |aukšta, tai |

|pelną, esant | |formuoti |

|tokiai | |paklausą, |

|kainai, | |esant tokiai |

|neįmanoma | |kainai, |

| | |neįmanoma |

2 pav. Pagrindinių samprotavimų, į kuriuos atsižvelgia firma nustatydama

kainas, modelis

[pic]

3 pav. Kainą lemiantys gamybos veiksniai [6, p. 103]

Minimalią kainą lemia gamybos kaštai (produkcijos savikaina),

maksimalią – firmos prekės unikalusis vertingumas. Konkurentų ir prekių

pakaitalų kainos lemia vidutinį kainų lygį. Apibendrintu pavidalu kainų

apskaičiavimo metodika pateikiama 4 pav.

4 pav. Kainos apskaičiavimo modelis

Firma, pasirinkdama vieną ar kitą kainos apskaičiavimo metodą,

atsižvelgia bent į vieną iš anksčiau nurodytų trijų samprotavimų ir tikisi,

kad būtent pasirinktasis metodas padės jai teisingai nustatyti prekės

kainą. [3, p. 70-71]

Yra 3 pagrindiniai kainos nustatymo metodai:

✓ kaštų pagrindu;

✓ orientuojantis į vartotojus;

✓ orientuojantis į konkurentus. [5, p. 196]

1.3.2. Kainos nustatymas kaštų pagrindu. Seniausia ir tradicinė

kainodaros strategija yra pagrįsta kainos sudarymu pagal kaštus. Šiuo

atveju prie visų kaštų yra pridedamas norimas gauti pelnas – suma ar

procentais.

Pagrindinis šio būdo privalumas slypi jo paprastume. Kainos pagrindas

yra bazinės sąnaudos produkcijos vienetui, prie kurių pridedama suma

neįskaitytoms išlaidoms padengti ir pelnui sudaryti. Šis metodas ginamas

argumentu, kad juo nustatoma ta kainos riba, už kurią žemesnė ji gali būti

tik išimtinais atvejais ir ribotam laikui. Jis garantuoja optimalias, bet

ne maksimalias įplaukas. Be to, jis atspindi didesnę orientaciją į gamybą

ir mažesnę į paklausą rinkoje.

Kainos nustatymas šiuo metodu taip pat gali būti skirstomas į:

• Visuminių kaštų metodą – naudojant visas sąnaudas kainai nustatyti, prie

kintamų sąnaudų pridedamos pastoviosios išlaidos, proporcingai indėliams,

kuriuos atskiri kintami kaštai įneša šį gaminį gaminant:

[pic]

• Tiesioginių sąnaudų metodą – įvertinamos tik tiesiogiai su gamyba

susijusios sąnaudos. Šis metodas atskiria kintamus gamybos kaštus nuo

pastoviųjų (t.y. skaičiuojant kainą įtraukiami tik kintamieji kaštai):

1.3.3. Kainos nustatymas vertės pagrindu. Yra išskiriama keletas metodų:

• Kainos nustatymas nenuostolingumo būdu. Nenuostolingumą naudoja įmonės,

kurios pradeda vertinti rinkos veiksniu. Jis leidžia palyginti pelną,

kuris gaunamas esant įvairioms kainoms. Padeda įmonei, kuri jau nusistatė

pelno normą, parduoti prekę tokia kaina, kuri, esant kažkokiam gamybos

dydžiui, padėtų šį pelną gauti.

• Kainos nnustatymas pusiausvyros būdu. Ieškoma kainos, kuri būtų optimalus

balansas tarp to, kiek už prekę norėtų mokėti pirkėjas ir firmos sąnaudų

prekei pagaminti. Kainos nustatymas pirmiausiai remiasi paklausa, o tik

po to pasiūla.

• Kainos nustatymas orientuojantis į paklausą. Yra remiamasi prekės

paklausos lygio tyrimais ir ta verte, kurią ši prekė turi vartotojui.

Gamybos kaštai yra tik ribojantis veiksnys, kai norima nustatyti ar bus

gautas pelnas pardavus prekę už paklausos lygį atitinkančią kainą.

• Kainos nustatymas orientuojantis į konkurencijos lygį. Šiuo atveju,

kainos nustatomos šiek tiek aukštesnės ar žemesnės už konkurentų kainas.

Nesiekiama palaikyti pastovaus santykio tarp kainų ir sąnaudų ar

paklausos. Gali būti palikta ta pati kaina sąnaudoms pasikeitus, vien dėl

to kad konkurentai kainų nekeičia. Ir atvirkščiai – kainos keičiamos, kai

jas keičia konkurentai, nors jos pačios sąnaudos ar paklausa išliko tokio

pačio lygio. [11, p. 28-34]

1.4. OPTIMALAUS KAINŲ LYGIO NUSTATYMAS

Modelį optimaliam kainų lygiui nustatyti parengė Robertas Veinbergas

(R.Waynberg). Optimali kaina yra tokia, kuri garantuoja maksimalų pelną.

Naudojant šį būdą pirmiausiai surenkama informacija apie kaštus, kainas ir

paklausą bei parengiami keli elgsenos variantai. Taip pat jis pasiūlė

modelį naujo gaminio kainai nustatyti, kai yra tiesinė paklausos ir tiesinė

kaštų priklausomybė:

[pic]

K0 –optimali pardavimo kaina;

Sk – kintami kaštai produkcijos vienetui;

– produkcijos pardavimai, kai k =0;

e – paklausos reakcija į kainą. [11, p. 40]

1.5. KAINŲ NUOLAIDOS

Labai naudinga ir lanksti kiekvienos firmos marketingo politikos

priemonė gali ir turi būti kainų nuolaidų sistema. Kilusi iš tradicinio

kiekvieno turgaus papročio mažinti kainą pirkėjui, kuris perka daugiau,

dabartinė nuolaidų sistema tapo ypatingai rafinuota, o nuolaidos labai

įvairios. [11, p. 65]

Nuolaidos yra kainų pirkėjams sumažinimas už tam tikras jų paslaugas,

susijusias su prekių pirkimu. Nuolaidomis siekiama tokių tikslų:

✓ padidinti prekių apyvartą;

✓ padidinti pirkėjų ištikimybę;

✓ racionalizuoti prekių užsakymus;

✓ valdyti užsakymų pasiskirstymą laike;

✓ siūlyti brangias prekes palankiomis kainomis, kartu išsaugant jų

įvaizdį. [10, p. 253]

Vienos nuolaidos skatina pardavimų apimtis, kitos įvertina atskirus

sezonus arba periodus arba pritraukia naujus pirkėjus. Be to nuolaidos būna

proporcingai didėjančios, pastovios, depresyvios. Kainų nuolaidų sutinkama

apie 40 rūšių. Bendroji nuolaida yra nustatoma procentais nuo kainoraštinės

kainos. Ji kartais sudaro net 20-40 proc. kainos. [2, p. 47-48]

Savo komercine prigimtimi nuolaida gali būti vieno iš dviejų tipų:

1. Planinė nuolaida. Jos yra formuojamos ppridėtinių išlaidų sąskaita ir yra

užmaskuotos, todėl ir vadinamos užmaskuotomis nuolaidomis. Šios rūšies

nuolaidoms galima priskirti įmonės gamintojos organizuojamą savo prekių

reklamą, kurioje yra nurodomos įmonės, prekiaujančios gamintojos

prekėmis. Taip firma gamintoja taupo savo prekybos agentų lėšas firmų

vardams reklamuoti.

2. TTaktinė nuolaida – visos kitos nuolaidos gali būti priskirtos prie

pastarųjų, nes jas visas jungia ekonominis šaltinis – pelnas. Jų tikslas

yra taip pat bendras – suformuoti papildomus stimulus, kad pirkėjas

ryžtųsi pirkti. Taktinės nuolaidos mažina realiąją prekės kainą ir didina

pirkėjo premiją (tai skirtumas tarp to, ką tikėjosi sumokėti pirkėjas ir

ką iš tikrųjų sumokėjo). Pagrindinėms taktinių nuolaidų rūšims galima

priskirti šias nuolaidas:

• Kiekio nuolaidos;

• Sezoninės nuolaidos;

• Nuolaidos už greitą atsiskaitymą;

• Naujos prekės pardavimo skatinimo nuolaidos;

• Nuolaidos prekių komplektui;

• Nuolaidos ištikimiems arba prestižiniams pirkėjams. [11, p. 65-66]

II. KAINODARA PRAKTINIU ASPEKTU

2.1. UAB „INVALDA REAL ESTATE“ APIBŪDINIMAS

2.1.1. Teisinė įmonės veiklos organizavimo forma. Uždaroji akcinė

bendrovė “Invalda Real Estate” įsteigta 1994 metais. Vadovaujantis Lietuvos

Respublikos įmonių rejestro įstatymu, Vilniaus miesto savivaldybėje

įregistruota uuždaroji akcinė bendrovė “Invalda Real Estate”, rejestro Nr.

AB94-1599, registravimo data: 1994 m. gruodžio mėn. 22 d. Nuo įregistravimo

dienos įmonė – juridinis asmuo ir atsako pagal savo prievoles tik tuo savo

turtu, į kurį gali būti nukreipiamas ieškojimas. Buveinės adresas: A.

Juozapavičiaus g. 6/2, Vilnius. Įmonės kodas: 2289417. UAB „Invalda Real

Estate“ generalinis direktorius: Darius Šulnis. Kompanija veikia Lietuvos

nekilnojamojo turto rinkoje. Įstatinį kapitalą sudaro 7084 paprastosios

vardinės 100 litų nominalios vertės akcijos (įstatinis kapitalas lygus 708

400 Lt). UAB „Invalda Real Estate“ metinė apyvarta 2003 m. buvo virš 15

mln. Lt.

UAB „Invalda Real Estate“ yra vidutinė įmonė. Šiuo metu įmonėje dirba

109 darbuotojai – tai ir aukštą kvalifikaciją įgiję, ir jauni specialistai.

2.1.2. Komercinė-ūkinė įmonės veikla. Veiklos kryptys:

➢ tarpininkavimas perkant ir parduodant nekilnojamąjį turtą;

➢ nekilnojamojo turto nuoma;

➢ nekilnojamojo turto valdymas ir administravimas;

➢ nekilnojamojo turto vertinimas;

➢ investicinių projektų plėtra ir finansavimas.

Tarpininkavimas ir nuoma. Prekybos skyrius pradėjo veikti 2003 m.

gegužės mėn. Jis siekia suteikti klientams greitesnes ir kokybiškesnes

nekilnojamojo turto tarpininkavimo ir konsultavimo paslaugas. Didžiausias

dėmesys skiriamas tarpininkavimui parduodant ir nuomojant gyvenamosios bei

komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą (žemę, patalpas, pastatus, namus,

butus) ir konsultuojant įvairiais investavimo į nekilnojamąjį turtą

klausimais.

Per gana trumpą laiką įmonei pavyko užimti nemažą nekilnojamojo turto

rinkos dalį. Jau šiandien savo tinklapyje įmonė gali pasiūlyti daugiau kaip

500 įvairios paskirties nekilnojamojo turto objektų. 2003 m. Prekybos

skyrius sėkmingai tarpininkavo parduodant naujos statybos butus

daugiabučiuose namuose Vilniaus centre, Pilaitėje ir Pašilaičiuose (ši

paslauga taip pat apėmė konsultacijas ir pasiūlymus dėl projekto, butų

paklausos ir kainų, teisinio pardavimo mechanizmo; rinkodaros ir

reklamavimo strategijos įgyvendinimo). Be to, firma tarpininkavo parduodant

kelis stambius komercinės paskirties objektus.

Nuo 2003 m. spalio mėn. firma leidžia spalvotą mėnesinį laikraštį,

kurio tiražas šiuo metu apie 30 000 egzempliorių (platinamas pirmąjį

mėnesio pirmadienį kartu su „Lietuvos rytu“ Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje).

Jame reklamuojama apie 3300 įvairios paskirties nekilnojamojo turto objektų.

Nekilnojamojo turto brokerių paslaugos tampa vis populiaresnės. Jomis

ima naudotis vis daugiau fizinių ir juridinių asmenų, kurie siekdami

optimaliai paskirstyti savo laiką, patiki nekilnojamojo turto klausimus

profesionalams.

Klientams, norintiems parduoti ar išnuomoti nekilnojamąjį turtą, firma

siūlo plačią paslaugų gamą:

✓ profesionalias nekilnojamojo turto ekspertų paslaugas;

✓ aktyvią klientų paiešką kliento turimam nekilnojamam turtui;

✓ parduodamo ar nuomojamo nekilnojamojo turto reklamą spaudoje,

interneto duomenų bazėse, specializuotose skelbimų lentose bei

firmos interneto svetainėje.

Klientams, norintiems pirkti ar išsinuomoti, siūloma:

❖ nekilnojamojo turto paieška pagal kliento pageidavimus;

❖ konsultacijos nekilnojamojo turto ir juridiniais klausimais;

❖ galimybė naudotis firmos parduodamų ar nuomojamų objektų duomenų

baze;

❖ išsami ir susisteminta informacija apie parduodamą ar nuomojamą

nekilnojamąjį turtą.

Valdymas ir administravimas. 2002 m. įmonės veikla pradėta

koncentruoti nekilnojamojo turto valdymo srityje ir turto valdymo skyrius

perėmė AB „Invalda“ grupei priklausančio nekilojamojo turto valdymą. Šiuo

metu įmonė atsakinga už keliolikos nekilnojamojo turto objektų valdymą ir

administravimą Lietuvoje, daugiausia Vilniuje.

Keletas pagrindinių objektų:

Tarptautinis verslo centras IBC®, Šeimyniškių g. 3A, Vilnius –

universalus biurams skirtų patalpų kompleksas, pastatytas visai šalia

naujai besiformuojančio miesto centro (naujojo savivaldybės pastato). IBC®

– tai įvairių dydžių pastatai (5 korpusai), kuriuose naudojamos A ir B

klasės biurų patalpos. Bendras nuomojamų patalpų plotas apie 16 000 kv.m.

Šiuo metu išnuomota apie 995 proc. visų biuro patalpų. Patalpos išnuomotos

daugiau kaip 80 solidžių užsienio kompanijų: „IBM Lietuva“, „Cisco“,

„Johnson&Johnson“, „Findexa“, ERPB, „Delfi“, „Nordea“, „Tetra Pak Lietuva“,

„Microsoft“, „Trigon Capital“ ir kt.

Gamybos ir sandėliavimo bazė Žalgirio g. 106, Vilnius – 0,5 ha

teritorijos užimanti gamybos ir sandėliavimo bazė. Bendras nuomojamų

patalpų plotas – 3250 kv.m. Šiuo metu išnuomota apie 70 proc. visų patalpų.

Biurų patalpos K. Donelaičio g. 33, Kaunas – tai patalpos

administraciniame pastate, esančiame Kauno centre. Bendras nuomojamų

patalpų lotas – 2625 kv.m. Šiuo metu išnuomota apie 95 proc. visų biuro

patalpų.

Prekybos ir biurų patalpos Pylimo g. 30, Vilnius – tai rekonstruotas

dviejų aukštų pastatas su mansarda Vilniaus senamiestyje. Nuomojamas

prekybos ir biuro patalpų plotas – apie 1200 kv.m. Šiuo metu išnuomotos

beveik visos patalpos.

Turto administravimas visame pasaulyje populiarėjančio paslaugų,

nesusijusių su pagrindine įmonės veikla, atskyrimo ir perleidimo

profesionalams principo („outsourcing“) pavyzdys. 2003 metais įmonė pradėjo

teikti turto valdymo paslaugą ir išorės klientams. Pirmasis toks klientas –

Vilniaus arkivyskupija (prekybos ir biurų patalpos Pylimo g. 30, Vilnius).

Pasirašęs turto administravimo sutartį, nekilnojamojo turto savininkas

už atitinkamą atlyginimą paveda administratoriui valdyti ir administruoti

savo turtą, neperleisdamas jam nuosavybės teisių.

Administravimo paslaugos apima:

➢ pastato techninę priežiūrą,

➢ darbą su administruojamojo turto nuomininkais,

➢ reklamą bei naujų nuomininkų paiešką,

➢ bendradarbiavimą su komunalinių paslaugų tiekėjais,

➢ reikiamų

lėšų suteikimą investuojant į pastatus.

Patikėjus nekilnojamojo turto administravimą, klientui nereikės:

• ieškoti patikimų nuomininkų bei rūpintis jau

sudarytų nuomos sutarčių vykdymu,

• diegti modernių nekilnojamojo turto valdymo

programų,

• kurti savo nekilnojamojo turto valdymo

tarnybos,

• tvarkyti buhalterinės apskaitos, susijusios su

turto priežiūra bei nuoma,

• investuoti nuosavų lėšų į nekilnojamojo turto

atnaujinimą ir plėtrą,

• prižiūrėti ir rūpintis savo nekilnojamojo turto

būkle,

• mokėti už reklamą ir rinkodaros darbą,

• dalyvauti teismuose sprendžiant ginčus.

Turto vertinimas. Įmonės specialistai, remdamiesi savo ilgalaike

patirtimi nekilnojamojo turto rinkoje bei sukaupta duomenų baze, parinks

turto vertinimo metodus, leidžiančius nustatyti kliento turto vertę.

Šių dienų rinkoje nepriklausomų turto vertintojų išvada leidžia

priimti svarbius asmeninius ir verslo sprendimus dėl turto įsigijimo ar

pardavimo, jo maksimaliai efektyvaus panaudojimo ar investavimo į turtą.

Turto vertinimas taip pat svarbus siekiant gauti kreditines lėšas iš bankų.

Investiciniai projektai. Įmonės veikla taip pat apima ir investicinių

projektų plėtrą bei finansavimą. UAB „Invalda Real Estate“ yra sukaupusi

nemažą investicinių projektų rengimo ir įgyvendinimo patirtį bei subūrusi

kompetentingą kolektyvą, sudarytą iš finansų, rinkodaros, nekilnojamojo

turto bei statybos ekspertų.

2003 metais įmonė dalyvavo kelių investicinių projektų įgyvendinime:

„DELFINAS“ – dviejų gyvenamųjų namų kompleksas miesto centre, A.

Juozapavičiaus g. 3, Vilnius – svarbiausias ir sėkmingiausias įmonės

investicinis projektas, kuriame įmonė dalyvavo nuo projekto idėjos iškėlimo

iki galutinio butų ir komercinių patalpų pardavimo. Ankstesnio pramogų

komplekso „Delfinas“ vietoje suprojektuoti du 8 ir 12 aukštų gyvenamieji

namai, kurių bendras plotas apie 8 000 kv.m. Šiuo metu likęs tik vienas

neparduotas butas, nors pastatus buvo planuojama atiduoti eksploatuoti tik

2004 m. rugsėjo mėn. Įgyvendinant projektą dalyvavo daugelis įmonės skyrių,

tai lėmė kompetentingą projekto parengimą bei išplėtojimą ir garantavo

sėkmingą įgyvendinimą.

Biurų patalpos J. Jasinskio g. 16, Vilnius – tai biuro patalpos miesto

centre, kairiajame Neries krante, šalia besiformuojančio modernaus verslo

komplekso, vadinamojo „verslo trikampio“, netoli Gedimino prospekto, LR

Seimo ir kitų valstybės institucijų. Siekiant tinkamai išnaudoti patogią

vietą miesto centre, patalpos buvo atnaujintos, pristatytas dar trečias

aukštas. Bendras biurų patalpų plotas, įskaitant naują trečiąjį aukštą, yra

apie 1200 kv.m. Šiuo metu dalis patalpų pelningai išnuomotos. Biurų

patalpos parduodamos kartu su nuomos ssutartimis.

Pastaruoju metu suaktyvėjusi nekilnojamojo turto rinka labai palanki

investuotojams. Firma tikisi pasinaudoti šia situacija ir sekančiais metais

taip pat aktyviai dalyvauti įvairiuose investiciniuose projektuose.

2.2. PRODUKTŲ (PRODUKTŲ GRUPIŲ) REALIZAVIMO RINKŲ ANALIZĖ

2.2.1. Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga. 2003 metai buvo sėkmingi

visam Lietuvos ūkiui. Ne išimtis ir nekilnojamojo turto rinka. Daugelį

užsienio ekspertų stebinantis BVP augimas, darbo užmokesčio didėjimas,

nedarbo lygio ir paskolų palūkanų mažėjimas buvo veiksniai, tiesiogiai lėmę

ir skatinę nekilnojamojo turto paklausos augimą. Optimistiniai lūkesčiai,

susiję su naryste ES, taip pat turėjo teigiamos įtakos nekilnojamojo turto,

o ypač būsto, paklausos augimui. Ypač aktyvi nekilnojamojo turto rinka buvo

Vilniuje, o išaugusi paklausa skatino investicijas į statybas. Vilniuje

didėjo gyvenamųjų namų pasiūla, nors ji ir netenkino smarkiai išaugusios

paklausos. Rinkai buvo pasiūlyta nemažai naujų verslo ir biurų centrų.

Panašu, kad nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas sostinėje pamažu išjudina

ir kitų miestų investuotojus, todėl pastaruoju metu ir ten formuojasi naujų

gyvenamųjų ir komercinių pastatų pasiūla.

[pic]

6 pav. Gyvenamųjų pastatų statyba 7

pav. Negyvenamųjų pastatų statyba

Nekilnojamojo turto rinkoje veikiančias bendroves pagal teikiamų

paslaugų apimtį galima suskirstyti į plėtros bendroves ir nekilnojamojo

turto agentūras. Rinkoje įprasta, kad plėtros bendrovės užsiima projektų

plėtojimu ir tolesniu pastatytų pastatų valdymu (nuomoja patalpas) arba

pardavimu, tačiau nesiūlo tarpininkavimo paslaugų. Paprastai šiame segmente

būna plėtros bendrovės (jų yra kelios, tai akivaizdžios rinkos lyderės) ir

statybos bendrovės (keliolika didesnių ir daugybė smulkių). Atskirą rinkos

segmentą sudaro nekilnojamojo turto agentūros, kurios tradiciškai savo

veiklą koncentruoja į tarpininkavimo ir konsultavimo paslaugas,

kartkartėmis siūlydamos ir turto vertinimo paslaugas. Kur kas rečiau šalia

„tradicinių“ nekilnojamojo turto agentūrų paslaugų siūloma ir turto valdymo

paslauga. Nekilnojamojo turto agentūrų konkurencija labai didelė. Vien

Vilniuje veikia daugiau kaip 100 įvairaus dydžio agentūrų, tačiau ryškų

vaidmenį vaidina vos keletas didesnių. Dar yra kelios bendrovės,

teikiančios tik turto vertinimo paslaugas, tačiau jų dalis rinkoje visai

nežymi.

Nuolat didėjanti bendrovių konkurencija, narystė ES ir tarptautinių

rinkos „žaidėjų“ atėjimas į Lietuvą turėtų skatinti smulkių įmonių ir

siūlomų paslaugų koncentraciją. Ateityje turėtų išlikti tik kokybiškas,

profesionalias ir įvairias paslaugas teikiančios įmonės.

Atsižvelgdama į tai, UAB „Invalda Real Estate“ siekia savo klientams

siūlyti kuo daugiau paslaugų: turto ir pastatų ūkio valdymą, statybas,

investicinių projektų plėtojimą, tarpininkavimą ir vertinimą. [12]

2.2.2. Naujų butų rinkos apžvalga. Kainodaros organizavimo UAB

„Invalda Real Estate“ analizės pagrindu pasirinkau naujų butų (konkrečiau –

butai naujai pastatytame gyvenamajame komplekse „Delfinas“, Vilniuje)

pardavimą. Todėl smulkiau apžvelgsiu naujų butų rinką.

Rinkos aktyvumo protrūkis, susijęs su optimistiniais lūkesčiais

Lietuvai tapus ES nare, pirmiausia smarkiai išaugino naujų butų paklausą.

2003 m. vystytojai ir statybinės organizacijos galėjo džiaugtis neregėtai

sėkmingais pardavimais – didelė dauguma naujų butų buvo parduodami

(rezervuojami) dar nepradėjus statyti namų. Nekilnojamojo turto pasiūla yra

pakankamai nejudri (žemės sklypų keitimo procedūros ir statybų procesas

užtrunka), todėl reagavimas į rinkos pokyčius išsitęsia, o smarkiai

išaugusi paklausa bei ribota pasiūla kaip ant mielių augina ir kainas.

Daugelis nekilnojamojo turto ekspertų, nors ir baimingai (30 proc.

augimas per 2003 m. II pusmetį tarytum signalizavo apie gresiantį kainų

bumą) žvelgdami į praeitų metų naujų butų kainų šuolį, teigia, jog

artimiausioje ateityje šių butų kainos neturėtų kristi. Ši nuomonė

pirmiausia grindžiama tuo, jog pastaruoju metu smarkiai išaugus žemės,

darbo jėgos ir statybinių medžiagų kainoms, atitinkamai padidėjo ir 1 kv.m

naujos statybos buto savikaina. Tai iš principo patvirtina ir dabartinė

situacija rinkoje – atrodytų, atslūgus pirkėjų aktyvumo bangai, turėtų

kristi ir kainos, tuo tarpu lyginant 2004 m. I ir II ketvirčius visgi

fiksuojamas kainų augimas (2 – 6,5 proc.).

Dėl ribotos pasiūlos didesnis kainų augimas išlieka prestižiniuose

rajonuose bei patraukliose vietose miegamuosiuose rajonuose šalia „žaliųjų

salelių“. Daugelis ekspertų vieningai sutaria, jog ateityje dėl ribotos

pasiūlos turėtų augti (arba bent nemažėti) naujų butų kainos. Senamiestyje,

Centre su puikiais miesto vaizdais. Šių butų paklausa ypač didelė, kas,

savaime suprantama, lemia ir šių butų aukštesnes kainas. Štai Centre,

Senamiestyje ar Užupyje galima rasti naujos statybos butų ir už 4000

Lt/kv.m, tuo tarpu, jei pageidaujama turėti butą viršutiniuose aukštuose su

puikia miesto panorama, kaina išauga net iki 7000 Lt/kv.m. Panaši situacija

yra ir Žvėryne, Antakalnyje – gamtos prieglobstyje, ramioje vietoje esantys

butai gerokai brangesni už tame pačiame rajone, tačiau ne tokioje „žalioje“

vietoje, esančius butus (čia žemutinė ir viršutinė riba skiriasi net du

kartus).

[pic]

8 pav. Pastatyta naudingo gyvenamojo ploto tūkstančiui gyventojų

Vis dar labai paklausūs maži butai (40-60 kv.m). Tai rodo, kad didelė

dalis pirkėjų investuoja į nekilnojamąjį turtą, tikėdamiesi jį pelningai

išnuomoti bei išlošti iš padidėjusių nekilnojamojo turto kainų ateityje.

Ilgainiui šis procesas visgi turėtų sulėtėti – anksčiau ar vėliau „išseks“

investavimo šaltiniai, be to šį procesą pristabdyti turėtų ir nuosaikus

kainų kilimas, kuris prognozuojamas ateityje.

Nemažiau svarbus naujų butų kainas

įtakojantis veiksnys – šių butų

pasiūla. Aktyvios butų statybos pirmąjį šių metų pusmetį tęsėsi visuose

Vilniaus rajonuose. Ypač tai pastebima Žirmūnuose, buvusiame Šiaurės

miestelyje, Žvalgų g. taip pat pradėtas statyti daugiabučių namų

kompleksas. Nemažiau populiarus gyvenamųjų namų statybų rajonas –

Fabijoniškės, kur statybos jau persikėlė į šiaurinę rajono dalį. Suaktyvėjo

ir butų statybos miesto centre: „Ranga IV“ pradėjo vystyti projektą

„Vilniaus vartai“ (105 butai), A. Jakšto ir Beatričės gatvių sankirtoje

statomas 7 aukštų namas su mansarda (46 butai). Senamiestyje naujų butų

pasiūla labai ribota, nes nėra laisvų žemės sklypų,be to, miesto valdžia

akylai saugo architektūrinį senamiesčio ansamblį ir nėra linkusi jo darkyti

naujais objektais.

|1 |Medžiagos, žaliavos, detalės (medžiagų | | |

| |sunaudojimo norma × medžiagos vieneto |150038,18 |92,58 |

| |Išlaidos genrangovui už suteiktas paslaugas:|150000 | |

| |1 × 150000 Lt |28,97 | |

| |Projekto valdymo išlaidos: 1 × 28,97 Lt |9,22 | |

| |Projekto techninės priežiūros išlaidos: 1 × | | |

| |9,22 Lt | | |

|2 |Darbo užmoketis (darbo sąnaudų norma × |11,18 |0,007 |

| |vidutinis aatlygis): 2,6 žm. val.× 4,3 Lt | | |

|3 |Įrengimų eksploatacijos išlaidos (maš. val. |0,5 |0,0003 |

|4 |Pastoviosios išlaidos (pridėtinės): 50% nuo |5,59 |0,00345 |

|5 |Socialinis draudimas: 34% nuo darbo |3,8 |0,002345 |

|6 |Transportas, energija ir kitos pagalbinės |0,36 |0,0002 |

|7 |Gaminio savikaina |150059,62 |92,59 |

|8 |Pelnas 8 % |12004,77 |7,41 |

|9 |Neto kaina |162064,39 |100 |

|10 |PVM |29171,59 | |

|11 |Produkto bruto kaina |191235,98 | |

|12 |EXW kaina |191235,98 | |

1 lentelė. Kainos kalkuliacija EXW sąlygomis

Medžiagos ir kostrukcinės sistemos , naudotos šio buto statybai

pateiktos 1 priede.

2.4.4. Produkto pardavimo vartotojui kainos nustatymas

|Eil|Kainos elementai |Lt |Lyginamasis svoris|

|. | | |% kainoje |

|Nr.| | | |

|1 |Kainoraštinė pirkimo kaina |191235,98 |86,62 |

|2 |Pardavėjo apimties nuolaida 10 % |-19123,60 |-8,66 |

|3 |Skonto nuolaida 2 % |-3442,25 |-1,56 |

|4 |Prekių pirkimo išlaidos |1686,70 |0,76 |

|5 |Prekių įsigijimo kkaina |170356,83 |77,16 |

|6 |Pastoviųjų išlaidų 20 % |34071,37 |15,43 |

|7 |Prekės savikaina |204428,20 |92,59 |

|8 |Pelnas 8% |16354,26 |7,41 |

|9 |Neto kaina |220782,46 |100 |

|10 |PVM 18 % |39740,84 | |

|11 |Bruto pardavimo kaina |260523,30 | |

2 lentelė. Produkto pardavimo vartotojui kainos nustatymas

Įmonė įvertina butą 260523,30 Lt, tai ir yra buto rinkos (pardavimo) kaina.

2.4.5. Eksporto (importo) kainų skaičiavimas. Kadangi mano pasirinkta

įmonė yra nekilnojamojo turto agentūra/bendrovė, ji savo produkcijos

neeksportuoja, todėl šio punkto reikalaujamos eksporto (importo) kainos

apskaičiuoti negaliu.

2.4.6. OOptimalaus kainų lygio nustatymas. Pagal optimalaus kainų lygio

modelį galima apskaičiuoti įvairius kainų variantus, įvertinti įvairių

bendrųjų kaštų produkcijos gamyboje realizavimo variantus. Firma analizuoja

santykį tarp pardavimo ir kainos. Nustatoma tokia kaina, kad būtų gautas

didžiausias pelnas. Nustatyta žemesnė ar aukštesnė kaina, mažina bendrąjį

pelną. [1, p. 12]

Remiantis Roberto Veinbergo metodu, pirmiausia atliekami

parengiamieji darbai, t.y. konjunktūros skyrius apskaičiuoja paklausą,

panaudodamas įvairius kainų variantus. Finansų skyrius parengia įvairius

bendrųjų kaštų, susijusių su produkcijos gamyba ir realizavimu, variantus.

Optimalios kainos nustatymas remiasi galima pardavimo apimtimi. Kaina

nustatoma ne maksimalaus lygio, o tokia, kuri garantuotų maksimalų pelną.

[3, p. 98-99]

Pagal optimalaus kainų lygio modelį apskaičiuoju įvairius kainų

variantus. Kainos ir paklausos tarpusavio ryšys gali būti išreiškiamas

lygtimi: [pic] , kur a ir b koeficientai, p – kaina; UAB „Invalda Real

Estate“, ištyrusi naujų butų paklausą keičiant kainą, nustatė:

|Vieno naujo buto, „Delfino“ |Įvertinta paklausa, vnt. |

|gyvenamųjų namų komplekse, | |

|kaina, Lt | |

|200000 |50 |

|220000 |40 |

|240000 |30 |

|260000 |20 |

3 lentelė. Prognozuojama paklausa

Kaštai: [pic], kur [pic] – pastovieji kaštai, [pic] – kintamieji

kaštai; u – pardavimo apimtys. Toliau pateiksiu įmonės bendruosius kaštus,

kuriuos patiria mano nagrinėjama įmonė:

|Pastovieji kaštai, tūkst. Lt |Kintamieji kaštai (litais produkcijos|

| |vienetui) |

|Pardavimo |157 |Pardavimas |78 |

|Pridėtinės |130 |Realizacija |65 |

|Iš viso: |287 | |143 |

4 lentelė. Kaštų sudėtiniai elementai

[pic]

14 pav. Produkto kainos ir jo paklausos priklausomybė

Taikydama mažiausių kvadratų metodą, nustatau koeficientus a ir b:

[pic]

|(tūkst. | |Lt) |Lt) | |

|Lt) | | | | |

|200 |50 |10000 |40000 | |

|220 |40 |8800 |48400 | |

|240 |30 |7200 |57600 | |

|260 |20 |5200 |67600 | |

|∑P=920 |∑U=140 |∑UP=31200 |∑P2=213600|∑n = 4|

5 lentelė. Apskaičiavimų lentelė

Skaičius įrašau į prieš tai užrašytas lygtis:

140 = 4a + 920b

-4a = -140 + 920b

a = 35 – 230b

31200 = 920(35 – 230b) + 213600b

-1000 = 2000b

b = -0,5

Įrašau b į anksčiau sudarytą lygtį:

a = 35 – 230*(- 0,5)

a = 150

Iš lygties [pic] surandu u, esant įvairioms kainoms p: 190, 210, 230, 250,

270, 290, 310 tūkst. Lt.

U1 = 150+ (- 0,5*190) = 55

U2 = 150+ (- 0,5*210) = 45

U3 = 150+ (- 0,5*230) = 35

U4 = 150+ (- 0,5*250) = 25

U5 = 150+ (- 0,5*270) = 15

U6 = 150+ (- 0,5*290) = 5

U7 = 150+ (- 0,5*310) = – 5

Pajamas iš pardavimo nustatysiu kaip prekės kainos ir pardavimo apimties u

sandauga: [pic]

S1 = 55*190 = 10450

S2 = 45*210 = 9450

S3 = 35*230 = 8050

S4 = 25*250 = 6250

S5 = 15*270 == 4050

S6 = 5*290 = 1450

S7 = -5*310 = -1550

Kaštai: [pic], kur [pic] – pastovieji kaštai, [pic] – kintamieji kaštai; u

– pardavimo apimtys.

C1 = 287 + 143*55 = 8152

C2 = 287 + 143*45 = 6722

C3 = 287 + 143*35 = 5292

C4 = 287 + 143*25 = 3862

C5 = 287 + 143*15 = 2432

C6 = 287 + 143*5 = 1002

C7 = 287 + 143*(-5 ) = -428

Pelnas lygus:[pic], kur S – įplaukų vertinė išraiška.

P1 = 10450 – 8152 = 2298

P2 = 9450 – 6722 = 2728

P3 = 8050 – 5292 = 2758

P4 = 6250 – 3862 = 2388

P5 = 4050 – 2432 = 1618

P6 = 1450 – 1002 = 448

P7 = -1550 – (-428) = -1122

Gautus duomenis surašau į lentelę:

| |Lt), p |kiekis |(tūkst. Lt), S |C | |

|1 |190 |55 |10450 |8152 |2298 |

|2 |210 |45 |9450 |6722 |2728 |

|3 |230 |35 |8050 |5292 |2758 |

|4 |250 |25 |6250 |3862 |2388 |

|5 |270 |15 |4050 |2432 |1618 |

|6 |290 |5 |1450 |1002 |448 |

6 lentelė. Gautieji duomenys

[pic]

15 pav. Optimalios kainos nustatymas

Kadangi kaina, nustatyta

grafiniu būdu, nėra visiškai tiksli, galima

apskaičiuoti tikslų rezultatą pagal formulę: [pic].

p = 287/2 – 150/(2*(-0,5)) = 221,5 tūkst. Lt = 221500 Lt

Kai p = 221,5 tūkst. Lt, parduotų prekių kiekis būtų: u = 150 – 0,5*221,5 =

39,25 vnt.

Pajamos iš pardavimo: S = 39,25*221,5 = 8693,875 tūkst. Lt = 869387,5 Lt

Gamybos kaštai sudarytų: C = 287000 + 143*39,25 = 292612,75 Lt

Taigi, esant optimaliai kainai (221500 Lt), pelnas būtų: P = 869387,5 –

292612,75 = 576774,75 Lt

2.5. UAB „INVALDA REAL ESTATE“ KAINODAROS SSTRATEGIJA

Kainodaros strategijos yra firmos bendrosios strategijos dalis.

Kadangi įmonės pardavimo objektas kokybiniu ir kiekybiniu aspektu skiriasi

ir yra nepastovus (įmonė perparduoda vis kitokį nekilnojamąjį turtą ), tai

kiekvieno naujo pardavimo objekto kaina gali būti nustatoma vis kitaip,

taikant vis kitą kainodaros strategiją. Konkrečiam nagrinėjamam įmonės

produktui – naujas butas „Delfino“ 2 gyvenamųjų namų komplekse – taikoma

aukštų kainų kainų strategija, nes firma yra įsitikinusi, jog egzistuoja

pirkėjų sluoksnis, kuriam ši brangi prekė reikalinga (prestižinis miesto

rajonas, gražūs vaizdai pro langą ir pan.), t.y. turtingiem pirkėjams

(nejautriems kainai), kuriuos ddomina prekės kokybė bei unikalumas.

Ši aukštų kainų strategija pasiteisins, jei bus garantija, kad

artimiausiu laiku didesnės konkurencijos nebus (firma spės parduoti visus

turimus butus aukštomis kainomis, kadangi dar nėra panašaus projekto kaip

„Delfinas“), nes konkurentams pernelyg didelės naujos rinkos įsisavinimo

išlaidos arba yra rriboti ištekliai prekei pagaminti. Taigi, nustatydama

aukštą kainą tokiai prekei, firma faktiškai naudojasi laikinos monopolistės

padėtimi.

Kitiems įmonės parduodamoms prekėms gali būti taikoma sekimo lyderiu

strategija, kai įmonė nustato kainas atsižvelgdama į rinkos lyderio kainų

politiką.

2.6. TAIKOMOS KAINŲ NUOLAIDOS

Kadangi butų paklausa yra pakankamai didelė, o pasiūla yra maža,

įmonė nustato kainas orientuodamasi į konkurentų kainas ir netaiko jokių

nuolaidų, nes jai tą daryti būtų nuostolinga ir pardavimų ji nepadidintų.

Naujo buto kaina priklauso nuo rajono, kuriame jis pastatytas, taip pat nuo

kitų patalpų, kurios parduodamos kartu su tuo butu (pvz., garažas, uždaras

kiemelis ir kt.) ir pan.

2.7. KAINODAROS YPATUMAI

Kainodaros ypatumai (analizuojant tik nekilnojamojo turto pardavimą)

įmonėje yra šie:

✓ Kaina kiekvienam įmonės pardavimo objektui (kalbant tik apie

nekilnojamojo turto pardavimą) yra skirtinga, ji nustatoma orientacijos į

konkurentus iir kaštus kainodaros metodo derinio pagrindu;

✓ Kiekvienam pardavimo objektui galima nustatyti vis kitokią kainodaros

strategiją, kuri užtikrintų įmonei pelną, o ne nuostolius;

✓ Nors įmonė ir netaiko jokių nuolaidų savo klientams, prekės paklausa

yra labai didelė.

IŠVADOS IR PASIŪLYMAI

1. Aprašydama kainodarą teoriniu aspektu sutikau įvairių nuomonių dėl kainų

politikos rūšių bei kainų strategijų. Skirtingi autoriai skirtingai

išskiria kainų politikos rūšis arba visai jų neišskiria, kai kurie

sutapatina kainų politikos rūšis su kainų strategijomis, dėl šios

priežasties kilo tam tikrų nepatogumų randant optimalų sprendimo

variantą.

2. Mano pasirinkta tirti įmonė veikia nekilnojamojo turto rinkoje ir teikia

gana plačią paslaugų, susijusių su nekilnojamuoju turtu, gamą (nuo

tarpininkavimo perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą iki investicinių

projektų kūrimo). Ši įmonė nėra tik nekilnojamojo turto agentūra, bet

daugiau nekilnojamojo turto plėtros bendrovė (tokia nekilnojamojo turto

bendrovių rūšis yra dar nauja Lietuvoje). Nekilnojamojo turto rinkos

tyrimai teigia, kad nekilnojamasis turtas, ypač gyvenamasis, dar

mažiausiai metus turės didelę paklausą.

3. Įmonė veikia monopolinės konkurencijos rinkoje, nors kai kurie

literatūros šaltiniai teigia, kad nekilnojamojo turto rinka yra artima

tobulosios konkurencijos rinkai. Nekilnojamojo turto rinka negali būti

priskirta tobulosios konkurencijos rinkai, nes produktas nėra

homogeniškas: jis išsiskiria iš kitų panašaus pobūdžio produktų savo

fizine diferenciacija, lokalizavimu, aptarnavimu, įvaizdžiu.

4. Kainodaros organizavimo UAB „Invalda Real Estate“ tyrimui pasirinkau

vieną iš įmonės teikiamų paslaugų, t.y. tarpininkavimą parduodant naujos

statybos butus „Delfino“ 2 daugiabučių namų komplekse (Vilniuje). Kadangi

šiame komplekse parduodamų butų pasiūla yra labai įvairi (beveik

kiekvienas butas skiriasi savo plotu, išplanavimu ir pan.), tai

pasirinkau konkretų 2 kambarių butą C korpuse, 3 aukšte. Aprašydama

kainos nustatymo principus įmonėje padariau išvadą, kad kaina įmonės

produkcijai nustatoma orientuojantis į kaštus bei konkurentus.

5. Skaičiavimų rezultatai:

✓ EXW kaina lygi 164229,10 Lt;

✓ Pardavimo kaina vartotojui lygi 198600,55 LLt;

✓ Eksporto (importo) kainos negalėjau

apskaičiuoti, kadangi įmonės produkcija nėra

eksportuojama;

✓ Nustačiusi optimalaus naujų gaminių (t.y. naujai

pastatyto buto) kainų lygį įmonėje radau, kad jis

yra lygus 221500 Lt.

6. Konkrečiam produktui (kadangi jis niekada nebūna toks pat kaip prieš tai

buvęs), įmonė taiko skirtingą kainodaros strategiją (mano pasirinktam

įmonės produktui taikoma aukštų kainų strategija), dažniausiai įmonės

kainodaroje sutinkama „sekimo lyderiu“ kainų strategija.

7. Įmonė naujiems butams netaiko jokių nuolaidų, kadangi jų paklausa ir

taip yra labai didelė. Įmonei nuolaidų darymas nebūtų pelningas.

8. Įmonei siūlyčiau išplėsti savo paslaugų sferą iki statybos įmonės

statuso: savo šauniais investiciniais projektais įmonė įrodė galinti būti

labai konkurencinga ir stipri nekilnojamojo turto rinkoje. Prisiimdama

visą atsakomybę už investicinių projektų įgyvendinimą, UAB „Invalda Real

Estate“ laikui bėgant galėtų užimti tvirtas pozicijas ir statybos

rinkoje. Be to, norėdama tapti labiausiai klientų vertinama nekilnojamojo

turto plėtros bendrovė, įmonė savo pakankamai lanksčios kainų politikos

dėka suteikti sąlygas savo klientams pirkti nekilnojamąjį turtą

išsimokėtinai.

LITERATŪRA

1. V. Bagdonas. Kainodara ir kontraktai: kursinio projekto metodikos

nurodymai, Vilnius: Technika, 2002.

2. V. Bagdonas. Verslo kontraktų sudarymas, įvertinimas ir kreditavimas,

Vilnius: AB Standartų spaustuvė, 2000.

3. A. Bartkienė. Rinkos kainų politika ir kainodara, Vilnius: Valstybinis

leidybos centras, 1993.

4. B. J. Das. Vadybinė ekonomika. Kaunas: Technologija, 2000

5. BB. R. Jewell. Integruotos verslo studijos. Vilnius: The Baltic Press,

2002.

6. A. Jurkštienė, V. Boguslauskas. Lanksčioji kainodara: monografija.

Kaunas: Technologija, 2000.

7. B. Leonienė. Verslo pradmenys, Kaunas. 1998.

8. B. Martinkus, S. Žickienė, V. Žilinskas. Įmonės ekonomika. Šiauliai,

2002.

9. Š. Pajarskas. Kontraktinė kainodara ir valstybinis reguliavimas rinkos

ekonomikoje. Vilnius: Menedžmentas, 1991.

10. A. Pajuodis. Prekybos marketingas, Vilnius, 2002.

11. J. Rastenis. Kainodara. Kaunas: Technologija, 2000.

12. UAB „Invalda Real Estate“ darbuotojų suteikta medžiaga.

13. www.std.lt, žiūrėta 2004-12-10.

14. www.inreal.lt: straipsnis „Vilniaus miesto gyvenamųjų patalpų rinkos

apžvalga 2004 I pusmetis“, parengta UAB „Invalda Real Estate“

Informacijos skyriaus, žiūrėta 2004-11-14.

PRIEDAI

TURINYS

1. Priedas Nr. 1.

……………………..

……………….36

2. Priedas Nr. 2.

……………………..

……………….38

3. Priedas Nr. 3.

……………………..

……………….39

4. Priedas Nr. 4.

……………………..

……………….39

5. Priedas Nr. 5.

……………………..

……………….40

Prieduose naudota literatūra

……………………..

…………45

PRIEDAS NR.1

PAGRINDINĖS MEDŽIAGOS IR KONSTRUKCINĖS SISTEMOS, NAUDOTOS BUTUI „DELFINO“ 2

DAUGIABUČIŲ NAMŲ KOMPLEKSE PASTATYTI

|Eil.|Pagrindinių |Pasirinkta konstrukcinė sistema ar |

|Nr. |pastato |principinis |

| |konstrukcijų ar |techninis sprendimas |

| |įrangos |Pagrindinės medžiagos ir gaminiai |

| |pavadinimas | |

|1 |2 |3 |

| |KONSTRUKTYVINĖ | |

|1. |Pertvaros |tarp butų – blokelių arba plytų mūras* (garso|

| | |izoliacija 50 dB); nutinkuota arba padengta |

| | |gipso kartonu bei nuglaistyta 1 k.* |

| | |buto viduje – gipso kartono plokščių, |

| | |tvirtinamų ant metalinio

karkaso, |

| | |nuglaistytos 1 k., garso izoliacija 30 dB; |

| | |aplink virtuvę ir san. mazgą iš vidinių pusių|

| | |montuojamos dvi gipso kartono plokštės, kitur|

| | |– po vieną; pertvarų išdėstymas pagal pirkėjo|

| | |pageidavimą gali būti pakeistas neviršijant |

| | |pradinio suplanavimo pertvarų ilginių metrų. |

| | |Sanmazguose ir virtuvėse – drėgmei atsparus |

| | |gipso kartonas |

|2. |Perdangos |Perdangos monolitinės. |

|3. |Stogas |Stogas plokščias sutapdintas. Vandens |

| | |nuvedimas vidinis. Denginio šilumos perdavimo|

| | |koef. 0,196 WW/m2K. Hidroizoliacinė danga – |

| | |prilydomoji ruloninė. |

| | |Eksploatuojamų terasų šiluminė izoliacija – |

| | |ekstruzinis putų polistirenas 200 mm storio. |

| | |Hidroizoliacinė danga – prilydomoji ruloninė.|

|4. |Liftų šachtos ir|Monolitinės sienos. |

| |laiptinės | |

|5. |Angų užpildymo | |

| |elementai | |

|5.1 |Langai, vitrinos|Komercinės patalpos – aliuminio fasadinės |

| |(šiluminė varža,|stiklo sistemos. |

| |garso | |

| |izoliacija, | |

| |konstrukcijos | |

| |ypatumai) | |

| | |Aukštuose – kombinuotos fasadinės stiklo |

| | |sistemos su mediniais arba aaliuminio |

| | |rėmais*. Iš pietų pusės vitrinų įstiklinimas |

| | |- saulės energiją kontroliuojančio tipo |

| | |stiklu. Atitvaros šilumos perdavimo koef. 1.1|

| | |W/m2K, garso izoliacija 32 dB. |

| | |Langai – klijuoto medžio arba aliuminio |

| | |rėmai*. Dalis langų varstomi 3 kryptimis. |

|5.2 |Durys |Komercinėse pat. pagr. įėjimas – aliuminio |

| |(konstrukcijos |stiklinės durys, pritraukėjas. |

| |ypatumai) | |

| | |Techninių patalpų metalinės, dažytos. |

| | |Į butus – viengubos šarvuotos daugiasluoksnės|

| | |su garso izoliaciniu užpildu. 2 spynos. Viena|

| | |- daugiakryptė. Akutė. |

|5.3 |Vartai į |Metaliniai su automatine pavara. Atidaromi |

| |parkavimo |distanciniu pulteliu. |

| |aikšteles | |

|6. |Išorinės dangos |Terasos ir balkonai – akmens masės plytelės |

| | |su „Anti-slip“ danga. |

| | |Kiemelis – pagal gerbūvio projektą, |

| | |šaligatvinės plytelės, lentų paklotas, plūkta|

| | |skalda, kaučiukinė danga*. |

|7. |Vidaus apdaila | |

|7.1 |Grindys |Parkavimo aikštelė – betoninės padengtos |

| |(dangos, |impregnuojančia danga. |

| |šilumos, garso | |

| |izoliacija) | |

| | |Parduodamos patalpos – paliekamas |

| | |išlyginamasis sluoksnis (išlyginamasis smėlio|

| | |sluoksnis, MPP arba pan. garso izoliacijos |

| | |sluoksnis ir ~50mm armuotas cementinio |

| | |skiedinio išlyginamasis sluoksnis) be dangos.|

| | |Perdangos ir išlyginamojo sluoksnio garso |

| | |izoliacija 50 dB. |

|7.2 |Lubos |Parduodamose patalpose – pakabinamos gipso |

| |(pakabinamos |kartono plokščių ant metalinio karkaso |

| |lubos, tinkas, |(viename lygyje), nuglaistytos 1 k. |

| |apdailinis | |

| |sluoksnis) | |

| | |Bendrose patalpose – paliekamos GB |

| | |monolitinės, gglaistomos, dažomos arba |

| | |pakabinamos modulinės*; |

| | |Parkinge – paliekamos GB monolitinės; |

| | | |

| | |Balkonuose – nuglaistomos, nudažomos. |

|7.3 |Sienos ir |Monolitinės sienos butuose glaistomos 1 k.; |

| |pertvaros | |

| |(tinkas, | |

| |apdailinis | |

| |sluoksnis) | |

| | |Sienos bendro naudojimo patalpose jeigu |

| | |reikia tinkuojamos, glaistomos, dažomos*. |

| | |Parkinge GB sienos, nedažomos. |

|7.4 |Laiptai ir |Laiptinė glaistoma, dažoma. Laiptai iš |

| |laiptinė |surenkamų gelžbetoninių maršų. |

|7.5 |Turėklai |Terasose ir balkonuose h-120 cm aukščio: |

| | |a) stikliniai 12mm storio su mediniu |

| | |porankiu, |

| | |b) nerūdijančio plieno strypai su mediniu |

| | |porankiu*. |

| | |Laiptinėse – h~90cm metalo, dažyti. |

| |INŽINIERINIAI | |

| |ĮRENGINIAI | |

|8. |Šildymas |Kolektorinė šildymo sistema su kiekvieno buto|

| | |individualia apskaita bei reguliavimu. |

| | | |

| | |Instaliuojama buto šildymo sistema – |

| | |radiatorinė sistema su plieno, apatinio |

| | |jungimo radiatoriais su termo reguliatoriais |

| | |arba grindinio šildymo sistema*. |

| | |Parkingai nešildomi. |

| | |Vonios patalpose yra galimybė įsirengti |

| | |elektrinį gyvatuką ir elektrinį grindinį |

| | |šildymą. |

|9. |Šaldymas |Galimybė įsirengti šaldymo sistemą. |

|10. |Vėdinimas |Vonių, sanmazgų ir vvirtuvių – atskiri |

| | |kanaliniai ventiliatoriai su atbuliniu |

| | |vožtuvu, jungiami kartu su šviesa, per |

| | |taimerį arba atskiru jungikliu*. |

| | |Komercinėms patalpoms – galimybė jungtis prie|

| | |ištraukiamųjų šachtų. |

|11. |Vandentiekis |Šaltas vanduo tiekiamas iš miesto |

| | |vandentiekio tinklų. |

| | |Karštas vanduo ruošiamas centralizuotai |

| | |šiluminiame mazge. Cirkuliacinė sistema. |

| | |Šalto ir karšto vandens kiekvieno buto |

| | |suvartojimo apskaitai laiptinėse vandens |

| | |matavimo skaitikliai. Padaryti įvadai vandens|

| | |pasijungimui. |

| | |Š ir K vandentiekio magistraliniai vamzdynai |

| | |ir stovai – iš plieninių cinkuotų |

| | |vandentiekio vamzdžių. |

| | |Vandens įvado patalpoje – sumontuoti vandens |

| | |mechaninio smulkaus valymo recirkuliaciniai |

| | |filtrai. |

|12. |Buitinė |Buitinių nuotekų tinklai – iš |

| |nuotėkynė |polivinilchloridinių storasienių nuotėkų |

| | |vamzdžių. |

| | |Kanalizacijos vamzdynas privedamas iki |

| | |projekte numatytos santechnikos prietaiso |

| | |vietos. |

|13. |Elektros |Pastato elektros skydinėje įrengiama |

| |energijos |įvadinis-skirstomasis elektros įrenginys, nuo|

| |tiekimas |kurio prijungti butų, techninių ir komercinių|

| |(statinio |pat. antriniai skirstomieji skydai. Tiesiami |

| |prijungimas, |laidininkai varinėmis gyslomis su izoliacija |

| |esama ir nauja |ir apsauginiais apvalkalais iš sunkiai degaus|

| |instaliacija, |ir savaime gęstančio PVC plastikato pagal LR |

| |elektros |normas. |

| |energijos | |

| |tiekimo | |

| |kategorija, | |

| |pajėgumai) | |

| | |Butuose – instaliuojamų elektros rozečių ir |

| | |jungtukų (be dangtelių) skaičius: |

| | |virtuvėse: 6 |

| | |kambariuose (atskiruose): 6 |

| | |vonios kambaryje: 3 |

| | |koridoriuje: 3 |

| | |Skaitliukai – dviejų tarifų. |

|14. |Apšvietimas |Tech. ir bendro naudojimo patalpose- bendras |

| |(pasirinkta |apšvietimas fluorescensinėmis lempomis. |

| |apšvietimo | |

| |sistema ) | |

| | |Parkingo bei laiptinių naktinis apšvietimas- |

| | |su judesio davikliais. |

|15. |Ryšių sistema | |

|15.1|Telefono tinklai|Kiekvienam aukšte – ryšių tarpinės spintos ir|

| | |kas trečiam aukšte įrengiami namų paskirstymo|

| | |įrenginiai, nuo kurių iki buto atvedamas |

| | |telefoninis įvadas. |

|15.2|Domofono tinklai|Prie kiekvienos laiptinės įėjimų įrengiamos |

| |(butams) |audio telefonspynės ir prijungiami butai. |

|15.3|Kompiuteriniai |Nuo ryšių mazgo į kiekvieną laiptinę |

| |tinklai |nuvedamas 5 cat kabelis. Kiekviename aukšte |

| | |įrengiamos atsišakojimo dežutės nuo kurių iki|

| | |buto atvedamas kompiuterinio kabelio įvadas. |

|15.4|Televizijos |Televizijos programų priėmimui ant pastato |

| |tinklai |stogo – įrengiamos antenos ir bendrais |

| | |stovais per kiekvieno aukšto šakotuvus vedami|

| | |kabeliai į butus. |

|16. |Signalizacija |Komercinės dalies patalpose įrengiamas |

| |(priešgaisrinė) |atskiros kiekvienai komerc. daliai |

| | |subendrintos centralės. |

|17. |Praėjimo |Laiptinėse durys

iš lauko pusės atsidarančios|

| |kontrolė |su magnetinėmis kortelėmis arba chip‘ais. |

|18. |Vaizdo sistemos |Viso pastato stebėjimui perimetru padaromi |

| |tinklai |kabeliavimo darbai. |

|19. |Liftai |Pagal projektą įrengiami liftai. |

|20. |Teritorijos apie|Asfaltbetonis, trinkelių danga, betoninės |

| |pastatą |trinkelės, klinkerinių plytų gerbūvio |

| |sutvarkymas |elementai, apželdinimas pagal genplano dangų |

| | |ir apželdinimo brėžinius*. |

* renkasi statytojas. [1]

PRIEDAS NR.2

KETINANČIAM ĮSIGYTI BŪSTĄ

Nusprendusiems įsigyti būstą, reikia aplankyti šias institucijas:

1. Banką (jei imamas kreditas);

2. Turto vertinimo įmonę (jei imamas kreditas);

3. Gyventojų registro tarnybą;

4. Notarą (pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymas);

5. Registrų centrą (teisinė registracija ir įkeitimo pažyma);

6. Teismą (jei pirkėjas turi vaikų ir ima kreditą);

7. Draudimo kompaniją (jei imamas kreditas);

8. Notarą (hipotekos lakšto tvirtinimas, jei imamas kreditas);

9. Hipotekos įstaigą (jei imamas kreditas);

10. Banką (jei imamas kreditas – suteikiamas kreditas);

11. Notarą (paliudijimas apie pilną atsiskaitymą);

12. Registrų centrą (pilno atsiskaitymo užregistravimas). [1]

PRIEDAS NR. 3

[pic]

[1]

PRIEDAS NR. 4

[pic]

[1]

PRIEDAS NR.5

PRELIMINARIOJI BŪSIMO BUTO PPIRKIMO-PARDAVIMO SUTARTIS

Vilnius, du tūkstančiai ketvirtųjų metų ………

mėnesio…diena

1. Sutarties šalys

……………………..

………, toliau sutartyje – PARDAVĖJAS

………, a/k……., gyv.

………………, toliau sutartyje –

PIRKĖJAS

sudarėme šią sutartį

2. Sutarties dalykas

2.1. Pagal šios sutarties sąlygas PARDAVĖJAS įsipareigoja pastatyti ir

parduoti, o PIRKĖJAS nupirkti už šioje sutartyje nurodytą kainą bei šioje

sutartyje nustatyta tvarka ir sąlygomis žemiau nurodytą nekilnojamąjį

turtą:

statomą … kambarių butą Nr…. daugiabučiame gyvenamajame

name, kurio adresas A.Juozapavičiaus g. 3, Vilniuje. Namo vietos

pažymėjimas genplane pateikiamas šios sutarties priede Nr. 1.

Statomas butas (toliau sutartyje BUTAS) yra ……korpuse,

……. aukšte (buto vieta aukšto plane pažymėta priede Nr.2).

Preliminarus BUTO plotas …….kv.m., balkono

plotas….. kv.m., terasos plotas ….. kv.m, automobilių

stovėjimo aikštelė Nr. … (priedas Nr. 4).

2.2. Šalys susitaria, kad pagrindinėje BUTO pirkimo-pardavimo sutartyje

galimas ir leidžiamas iki penkių procentų dydžio nukrypimas nuo

preliminaraus ploto, kas negali būti laikoma esminiu sutarties pažeidimu.

2.3. Jeigu BUTO inventorizacijos ir teisinės registracijos metu BUTO plotas

pasikeičia daugiau nei penkiais procentais nuo preliminaraus sutartyje

numatyto bendro ploto ir šis BUTO padidėjimas ar sumažėjimas, susijęs su

BUTO ploto pasikeitimu daugiau nei numatyta šioje sutartyje, netenkina

PIRKĖJO, tuomet:

2.3.1. abipusiu susitarimu PIRKĖJAS ggali pakeisti BUTĄ į tame pačiame

(ar kitame) PARDAVĖJO statomame name statomą BUTĄ, atitinkantį

sutarties preliminarią kainą ar BUTO plotą;

2.3.2. PIRKĖJAS gali atsisakyti šios sutarties, pranešdamas apie tai

PARDAVĖJUI per 10 (dešimt) dienų nuo PARDAVĖJO pranešimo apie BUTO

ploto pasikeitimą dienos. Tuomet PARDAVĖJAS įsipareigoja per 14 dienų

grąžinti PIRKĖJUI sutarties 5.1. punkte numatytą pirmąją įmoką ir 6 %

metinių palūkanų nuo PIRKĖJO įmokėtų įmokų sumos. PIRKĖJAS sutinka

nereikalauti jokios papildomos kompensacijos negu nurodyta aukščiau.

2.4. BUTĄ inventorizavus, jo numeris gali kkeistis.

2.5. Pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį PIRKĖJAS pasirašys su BUTO

savininku.

3. Žemės sklypo statusas

Žemės sklypas, ant kurio yra statomas daugiabutis gyvenamasis namas,

Valstybės įmonėje Registrų centras įregistruotas valstybės vardu ir pagal

200. m. ….. mėn. ..d., susitarimą dėl žemės nuomos

sutarties patikslinimo išnuomotas PARDAVĖJUI 99 metams. PARDAVĖJAS

galiojančių teisės aktų nustatyta tvarka perduos nuomininko teises ir

pareigas statomo daugiabučio namo savininkų bendrijai.

4. Sutarties kaina.

4.1. Šalių susitarimu buto 1 kv.m kaina, yra

…..(………) EUR, balkono 1 kv.m kaina yra

….(…..) EUR, terasos 1 kv.m kaina …….

(……) EUR, vienos parkingo aikštelės kaina ……

(…….) EUR, į kainas įskaičiuotas 18% PVM. Ši kaina ir

pagrindinėje buto pirkimo- pardavimo sutartyje negali būti keičiama.

4.2.Visa parduodamo BUTO kaina yra preliminari ir yra …..

(……… …………) EUR. Į šią

sumą įskaičiuotas 18% PVM. Pasikeitus BUTO plotui, bendra buto kaina

perskaičiuojama pagal 4.1. punkte nurodytas kainas.

4.3. Šalys susitaria, kad visa tiksli parduodamo BUTO kaina bus nustatyta

pagrindinėje BUTO pirkimo-pardavimo sutartyje, pagal patikslintus patalpų

kadastrinių matavimų bylos duomenis ir 4.1. punkte nurodytas kainas. Todėl

dėl buto ploto pasikeitimo galimas ir leidžiamas penkių procentų dydžio

nukrypimas nuo šioje sutartyje nurodytos visos preliminarios parduodamo

buto kainos.

4.4. Į 4.2. punkte nurodytą kainą įeina šios sutarties priede Nr.3

PARDAVĖJO atliekami išvardinti darbai su nurodytos įrangos įrengimu.

5. Mokėjimo už sutarties dalyką tvarka.

5.1. PIRMOJI ĮMOKA – per 10 (dešimt) dienų po šios sutarties pasirašymo

sumokėti 10 (dešimt) procentų dydžio įmoką nuo visos preliminarios

parduodamo buto kainos, tai yra …………

(………..) EUR. Jeigu PIRKĖJAS buvo sudaręs su

PARDAVĖJU sutartį dėl paslaugų, susijusių su nekilnojamojo turto pardavimu,

suteikimo, tai jo mokėjimas pagal tą sutartį užskaitomas kaip pirmosios

įmokos dalis.

5.2. ANTROJI ĮMOKA – per 30 (trisdešimt) dienų po pagrindinės BUTO pirkimo-

pardavimo sutarties sudarymo notarine forma dienos. Įmokos dydis yra 90

(devyniasdešimt) procentų nuo visos BUTO kainos nurodytos pagrindinėje BUTO

pirkimo-pardavimo sutartyje.

Jeigu atlikus kadastrinius matavimus BUTO plotas pasikeičia, kainos

perskaičiuojamos pagal 4.1. punkte nurodytas kainas. Tokiu atveju,

atitinkamai koreguojamas ir antrosios įmokos dydis.

5.3. Įmokos sumokamos pavedimu į PARDAVĖJO atsiskaitomąją sąskaitą Nr.:

LT17 7044 0600 0029 1180, AB Vilniaus bankas, banko kodas 70440. Lauke

“pavedimo paskirtis” turi būti įrašytas preliminariosios būsimo buto

pirkimo-pardavimo sutarties numeris. Dokumentas patvirtinantis apmokėjimą

yra Banko išduotas patvirtinimas apie atliktą apmokėjimą.

6. PARDAVĖJO įsipareigojimai bei darbų atlikimo terminai.

6.1. Pagal patvirtintą projektą pastatyti daugiabutį gyvenamąjį namą

A.Juozapavičiaus g. 9a, Vilniuje, griežtai laikantis projektavimo ir

statybos veiklą reglamentuojančių norminių aktų.

6.2. Statybos darbų, kuriuos PARDAVĖJAS įsipareigoja atlikti, terminai ir

tvarka:

6.2.1. Nuo 2006 m. kovo mėn. 1 d. iki 2006 m. gegužės mėn. 31 d.

pasirašyti bute atliktų darbų priėmimo-perdavimo aktą bei ne vėliau

kaip po 30 dienų nuo darbų priėmimo-perdavimo akto pasirašymo

pasirašyti BUTO pirkimo-pardavimo sutartį notarine forma, Vilniaus

miesto 2-jame notarų biure. Už pirkimo-pardavimo sutarties

patvirtinimą notarine forma apmoka PIRKĖJAS.

6.2.2. Iki 2006 m. spalio mėn. 31 d. priduoti statinį LR Statybos

įstatymo ir kitų norminių aktų nustatyta tvarka sudarytai komisijai.

PIRKĖJAS supranta ir sutinka, kad darbų priėmimo-perdavimo akto

pasirašymas yra privalomas, bet kurią 6.2.1. punkte nurodyto termino

dieną, apie tai informavus PIRKĖJĄ prieš 10 darbo dienų.

6.2.3.1. Darbų priėmimo-perdavimo akte turi būti nurodytas patalpų

statybos darbų įvertinimas (jeigu yra trūkumų – jų pašalinimo terminai

ir tvarka). Esant darbų trūkumams, pagrindinės buto pirkimo-pardavimo

sutarties pasirašymo terminas gali būti pratęstas.

6.2.3.2. PIRKĖJUI neatvykus ar atsisakius dėl nepateisinamų priežasčių

pasirašyti darbų priėmimo-perdavimo aktą, kviečiamas nepriklausomas

ekspertas. Šiuo atveju PARDAVĖJAS pasirašo darbų priėmimo-perdavimo

aktą vienašališkai, dalyvaujant nepriklausomam ekspertui. Į darbų

priėmimo-perdavimo aktą nepriklausomas ekspertas įrašo išvadą dėl

statybos darbų kokybės. Darbų priėmimo-perdavimo data bus PARDAVĖJO ir

nepriklausomo eksperto išvadų surašymo data.

6.2.4. PARDAVĖJAS pareiškia, kad visas statinys bei žemės sklypo

nuomos teisė bus įkeisti. PARDAVĖJAS įsipareigoja ir užtikrina, kad

pasirašant pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį, statinio ir BUTO

įkeitimas bus panaikintas arba PARDAVĖJAS pateiks PIRKĖJUI statybą

finansuojančio banko garantinį raštą dėl BUTO įkeitimo panaikinimo.

Šiuo atveju BUTO įkeitimas bus panaikintas per 7 darbo dienas nuo

PIRKĖJO pranešimo PARDAVĖJUI apie ANTROS ĮMOKOS sumokėjimą gavimo.

6.3. 6.2. punkte nurodyti terminai gali būti

pratęsti ir tai nebus

sutarties pažeidimas iš PARDAVĖJO pusės:

1) PIRKĖJUI pakeitus BUTO projekto sprendimus po 2005 03 31.

2) Dėl “Force majeure” aplinkybių.

7. PIRKĖJO įsipareigojamai ir teisės.

7.1. Per dešimt dienų nuo šios sutarties sudarymo dienos PIRKĖJAS turi

teisę pranešti raštu PARDAVĖJUI apie atsisakymą nuo preliminariosios būsimo

buto pirkimo-pardavimo sutarties (LR CK 6.401 str. 2 dalies 1 punktas).

Šiuo atveju PIRKĖJAS įsipareigoja atlyginti nuostolius, kurių dydis yra 0,2

(dvi dešimtosios) procento BUTO kainos, nurodytos šios sutarties 4.2.

punkte, tai yra ….(…………..)

EUR. Likusi įmokos dalis, atskaičius anksčiau užskaitytus mokėjimus už

suteiktas paslaugas pagal

…………….. sutartį dėl paslaugų,

susijusių su nekilnojamojo turto pardavimu, suteikimo, PIRKĖJUI grąžinama

per 5 (penkias) dienas pavedimu į jo nurodytą sąskaitą.

7.2. PIRKĖJAS įsipareigoja šioje sutartyje nustatyta tvarka ir terminais

pasirašyti darbų priėmimo-perdavimo aktą.

7.3. PIRKĖJAS įsipareigoja šioje sutartyje nustatyta tvarka ir terminais

pasirašyti pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį bei laiku įvykdyti

visus piniginius įsipareigojimus, išskyrus punkte 6.3 numatytą BUTO pirkimo-

pardavimo sutarties pasirašymo termino pratęsimą.

7.4. Per 15 (penkiolika) dienų nuo gyvenamojo namo perdavimo Daugiabučio

namo savininkų bendrijai įstoti į šią Daugiabučio namo savininkų bendriją.

Ši sutarties sąlyga privalo būti įtrauka į pagrindinę BUTO pirkimo-

pardavimo sutartį.

7.5. Nuo pagrindinės BUTO pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo dienos

mokėti kiekvieną mėnesį iki einamojo mėnesio 20 dienos visus mokesčius,

susijusius su energetinių resursų sunaudojimu (vanduo, apšildymas, elektra

– pagal apskaitos prietaisų parodymus) bei apmokėti visas išlaidas

proporcingai tenkančias BUTUI dėl bendro naudojimo patalpų ir viso

gyvenamojo namo išlaikymo ir priežiūros.

7.6. Viso statybos laikotarpio metu iš anksto susitarus su generalinio

rangovo atsakingais darbuotojais, suderinus laiką, netrukdant darbams,

PIRKĖJAS turi teisę lankytis statomame gyvenamajame name.

7.7. PIRKĖJAS priėmęs sprendimą pakeisti projektinį buto vidaus išplanavimą

iki 2005 m. kovo mėn. 31 d., PARDAVĖJUI privalo pateikti pakeitimus: vidaus

pertvarų išplanavimą, santechnikos prietaisų išdėstymo ir elektros

instaliacijos planus. PIRKĖJUI nepateikus projektinio buto vidaus

išplanavimo iki šiame punkte nurodytos datos, PARDAVĖJAS BUTĄ įrengia pagal

šios sutarties priede Nr. 2 pateiktą BUTO išplanavimą.

7.8. BUTO apdailos darbus pradėti vykdyti tik po pagrindinės BUTO pirkimo-

pardavimo sutarties sudarymo notarine forma dienos. PIRKĖJAS darydamas

vidaus apdailą privalo iš anksto derinti už BUTO ribos esančius darbus

(medžiagų pristatymas ir pan.) su pastato generaliniu rangovu.

7.9. Apdailos darbai privalo būti pabaigti pper 4 mėnesius nuo pagrindinės

BUTO pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo. Šis PIRKĖJO įsipareigojimas

privalo būti įtrauktas į pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį ir BUTO

pažymėjimą apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą

nekilnojamojo turto registre. PIRKĖJUI baigus BUTO apdailos darbus, UAB

…….. ir/arba UAB ……….

(priklausomai nuo to, su kuo PIRKĖJAS bus pasirašęs pagrindinę BUTO pirkimo-

pardavimo sutartį) per 10 (dešimt) darbo dienų įsipareigoja nustatyta

tvarka pranešti Valstybės įmonei Registrų centras apie PIRKĖJO

įsipareigojimo, dėl BUTO apdailos darbų pabaigimo, įvykdymą.

7.10. PIRKĖJUI pasirašius pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį ir

nusprendus parduoti BUTĄ ddar neatlikus apdailos darbų, PIRKĖJAS tam turi

gauti raštišką UAB ……… ir/arba UAB

………. (priklausomai nuo to, su kuo PIRKĖJAS bus

pasirašęs pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį) sutikimą.

7.11. PIRKĖJAS užtikrina:

– kad jis yra mokus ir finansiškai pajėgus įvykdyti visus šioje sutartyje

prisiimtus piniginius ir kitus įsipareigojimus;

– jam priėmus sprendimą gauti banko paskolą perkamam BUTUI, jis yra

finansiškai pajėgus gauti šią paskolą;

– šiame punkte neteisingai nurodyti užtikrinimai nėra pagrindas netinkamai

vykdyti arba nutraukti šią sutartį.

8. Sutarties vykdymas, atsakomybė už sutarties nevykdymą, sutarties

nutraukimas.

8.1. Ši sutartis įsigalioja nuo jos pasirašymo dienos ir galioja iki

tinkamo sutartinių prievolių įvykdymo, išskyrus sutarties 7.1. nurodytą

išimtį (PIRKĖJO pranešimas apie atsisakymą nuo preliminariosios būsimo buto

pirkimo-pardavimo sutarties).

8.2. Ši sutartis yra konfidenciali, jos turinys neatskleidžiamas

tretiesiems asmenims (išskyrus šalis konsultuojančius teisininkus).

Pirkėjas sutinka, kad jo kontaktiniai duomenys (namų adresas, telefono Nr.,

elektroninio pašto adresas) būtų pateikti statybų finansavimą vykdančiai

institucijai ir pastato statybos darbus vykdančioms įmonėms.

8.3. Šalys privalo vykdyti šią sutartį tinkamai ir sąžiningai.

8.4. Šalių atsakomybė:

8.4.1. Už pagrindinės BUTO pirkimo-pardavimo sutarties nepasirašymą

šioje sutartyje nustatytais terminais kaltoji šalis įsipareigoja

sumokėti 10 (dešimt) procentų dydžio baudą nuo punkte 4.2 nurodytos

sumos, t.y.

…(…………………

.) EUR.

8.4.2. Už darbų priėmimo-perdavimo akto nepasirašymą šioje sutartyje

nurodytais terminais, kalta šalis moka 0,05 (penkių šimtųjų) procento

delspinigius už kiekvieną uždelstą dieną nuo šios sutarties 4.2 punkte

nurodytos kainos.

8.4.3. Už uždelsimą sumokėti šioje sutartyje nurodytas įmokas,

PIRKĖJAS moka 0,1 (vienos dešimtosios) procento delspinigius už

kiekvieną uždelstą dieną nuo privalomos mokėti sumos.

8.4.4. Už uždelsimą įstoti į Daugiabučių namų savininkų bendriją

(sutarties 7.4 punktas) PIRKĖJAS moka 145 (vienas šimtas

keturiasdešimt penki) EUR baudą už kiekvieną uždelstą savaitę. Ši

sutarties sąlyga privalo būti įtraukta į pagrindinę BUTO pirkimo-

pardavimo sutartį.

8.4.5. Už delsimą įvykdyti BUTO apdailos darbus PIRKĖJAS moka 290 (du

šimtus devyniasdešimt) EUR baudą už kiekvieną uždelstą savaitę.

8.4.6. Už uždelsimą priduoti statinį šioje sutartyje nurodytu terminu

LR Statybos įstatymo ir kitų norminių aktų nustatyta tvarka sudarytai

komisijai PARDAVĖJAS moka 145 (vieno šimto keturiasdešimt penkių) EUR

baudą už kiekvieną uždelstą savaitę. Ši sutarties sąlyga privalo būti

įtraukta į pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį.

Ši sutarties sąlyga netaikoma, jeigu PARDAVĖJAS negali priduoti

pastato dėl to, kad pastato BUTŲ pirkėjai neatliko vidaus apdailos

darbų ir šių darbų neturėjo galimybių atlikti PARDAVĖJAS.

8.5. Šalių susitarimu pagrindinės BUTO pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo

terminas gali būti pakeistas dėl objektyvių priežasčių, bet ne ilgiau kaip

iki 2006 11 30.

Jeigu šalys per šioje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės BUTO pirkimo-

pardavimo sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti pagrindinę BUTO

pirkimo-pardavimo sutartį pasibaigia. Ši sutartis taip pat pasibaigia,

išskyrus prievolę sumokėti 8.4.1. punkte nustatytas baudas.

8.6. KKitais pagrindais ši sutartis gali būti nutraukta tik LR Civilinio

kodekso nustatytais pagrindais ir tvarka.

8.7. Visi ginčai, susiję su šios sutarties vykdymu, sprendžiami

geranoriškai, tarpusavio susitarimu, o neišsprendus – LR įstatymų nustatyta

tvarka.

9. Kitos sutarties sąlygos

9.1. Visi šios sutarties priedai yra neatskiriama šios sutarties dalis.

9.2. Visi šios sutarties pakeitimai turi teisinę galią, jeigu jie padaryti

raštu ir pasirašyti abiejų šalių.

9.3. Šalys perskaitė šią sutartį bei supranta jos turinį ir pasekmes, ji

atitinka šalių tikruosius ketinimus bei valią.

9.4. Ši sutartis sudaryta dviem egzemplioriais, po vieną kiekvienai šaliai.

9.5. Pastato projekto ir/ar statybos

GENERALINIS RANGOVAS – UAB „………“,

…………. , Vilnius (projekto vadovas

………………..);

ARCHITEKTAS – UAB “Vilniaus architektūros studija” (projekto vadovė Daiva

Puidokienė);

STATYBOS TECHNINĖ PRIEŽIŪRA – …………….

9.6. Generalinis rangovas UAB “………” šioje sutartyje

nurodytam BUTUI ir gyvenamajam namui suteikia LR Statybos įstatyme ir

kituose norminiuose aktuose nustatytą garantiją. Garantinis terminas

pradedamas skaičiuoti nuo statinio pripažinimo tinkamu naudotis akto

pasirašymo datos.

9.7. Šalys bet kokius pranešimus pagal šią sutartį įteikia pasirašytinai

arba siunčia registruotu laišku šioje sutartyje nurodytais šalių adresais.

Pranešimas laikomas tinkamai įteiktu: įteikiant asmeniškai – įteikimo

momentu, jei siunčiama registruotu paštu – po 3 darbo dienų nuo išsiuntimo

momento. Pasikeitus šalies adresui, šalis per 5 darbo dienas privalo

informuoti kitą šalį apie adreso pakeitimą.

9.8. Sutarties priedai:

1. priedas Nr.1- NAMO vietos pažymėjimas genplane;

2. priedas Nr.2 – BUTO planas ir išdėstymas aukšto plane;

3. priedas

Nr.3 – PARDAVĖJO atliekami darbai su įrangos įrengimu;

4. priedas Nr.4 – PARKAVIMO VIETA;

5. Valdybos sprendimas;

6. Turto administravimo sutartis;

7. Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis.

PARDAVĖJAS

PIRKĖJAS

[1]

PRIEDUOSE NAUDOTA LITERATŪRA

1. www.inreal.lt, žiūrėta 2004-11-14.

———————–

Konkurentų prekių ir kainų analizė

Gamybos kaštų įvertinimas

Paklausos nustatymas

Kainodaros uždavinio iškėlimas

Galutinės kainos nustatymas

Atsižvelgimas į papildomus veiksnius

Pradinės kainos apskaičiavimas

Kainodaros metodo parinkimas

11 pav. Įmonės ir konkurentų užimamos rinkos dalys 2004 m.

UAB „Invalda Real Estate“

Projekto valdymas

(Užsakovo funkcijos)

Techninė priežiūra

UAB „Vūsta“

Generalinis rangovas

Statybų organizavimas

Savikaina = kintami kaštai + pastovūs kaštai/pardavimo dydis

Kaina = kintamieji kaštai + priedas (arba pridėtinis pelnas)

Kaina = savikaina / (1 – pelnas)

12 pav. „Delfino“ projekto statybos proceso valdymo struktūra

Subrangovai

Gamybos būdas

Gamybos išlaidos

Pasiūla

KAINA

Paklausa

Visuomeninis naudingumas

Vartojimo būdai

UAB „PVP“

Užsakovas

Kainos nustatymos tikslai

Orientuoti į pelną

Orientuoti į pardavimą

Orientuoti į pastovumą

Tikslinis apsipirkimas

Pelno maksimizavimas

Pelno augimas

Pardavimo apimties augimas

Rinkos dalies augimas

Atsispyrimas konkurentams

Konkuravimas ne kaina

PAPRASTOJI ((DALYBOS) KALKULIACIJA

Prekės pirkimo išlaidos

+ Proporcingos veiklos išlaidos

+ Pelno priedas

Prekės kaina (be PVM)

PREKIŲ KAINŲ KALKULIAVIMO METODAI

NETISESIOGINĖ KALKULIACIJA

Prekės pirkimo išlaidos

+ Individualios išlaidos

+ Proporcingos bendrosios išlaidos

+ Pelno priedas

Prekės kaina (be PVM)

KALKULIACIJA PAGAL IŠLAIDŲ SUSIDARYMO VIETAS

Prekės pirkimo išlaidos

+ Individualios išlaidos

+ Prekei ttenkančios specialios bendrosios išlaidos

+ Proporcingos bendrosios išlaidos

+ Pelno priedas

Prekės kaina (be PVM)